住房租赁前景广阔，长租公寓蓄势待发

导读：我国大规模的流动人口决定了住房租赁市场的体量和刚性需求，房价高企、住房观念逐步升级进一步推动了住房租赁市场的发展，同时多部委政策的出台为住房租赁市场发展指明了方向，在多方的推动下，住房租赁市场前景广阔。

我国大规模的流动人口决定了住房租赁市场的体量和刚性需求，房价高企、住房观念逐步升级进一步推动了住房租赁市场的发展，同时多部委政策的出台为住房租赁市场发展指明了方向，在多方的推动下，住房租赁市场前景广阔。然而，传统房东与住户直租方式存在诸多痛点，在此背景下，长租公寓应运而生。

当下长租公寓市场主流参与者主要有三类，分别是专业型长租机构、住房租赁中介机构以及房地产开发商。从其发展历程来看，专业型长租机构和住房租赁中介是市场的先行者，但面临房地产开发商的外部冲击。长租公寓的运营模式可分为集中式和分散式两种，集中式出租管理成本低，具有一定的盈利空间，但轻资产类集中式出租房源获取难度大，重资产类集中式出租前期资金投入多；分散式出租为轻资产模式，获取房源速度更快，但管理成本相对较高，盈利能力不如集中式。目前长租公寓行业仍处于快速扩张的竞争阶段，预期行业利润承压，综合市场前景和长租公寓企业的运营模式，具有较强融资能力、房源获取能力和优质服务能力的企业有利于占据市场先机，成为行业领跑者。

最后，我们必须指出，长租公寓行业的发展离不开融资环境和政府政策的支持，融资环境变化以及金融监管加剧都有可能严重制约长租公寓企业的扩张和运营，中央和地方政府相关政策的推进和落地速度也将极大程度影响行业的整体发展。

正文

住房租赁市场作为多层次的住房体系中的重要一环，有助于解决民众“人有所居，居有其屋”的基本需求，我国大规模的流动人口决定了住房租赁市场的体量以及刚性需求，房价高企、住房观念逐步升级进一步推动了住房租赁市场的发展，同时多部委政策的出台为住房租赁市场发展指明了方向，我国住房租赁市场前景广阔。

一、住房租赁市场需求概况（一）流动人口是住房租赁市场刚性需求的重要组成，我国大规模的流动人口决定了住房租赁市场体量

流动人口规模及其住房需求是我国住房租赁市场的重要发展基础，近年来，虽然我国流动人口规模上升趋势出现反转，但相对规模仍较大。我国流动人口总量在2011-2014年间持续增长，由2011年的2.30亿人增长至2014年的2.53亿人。自2015年流动人口总量开始下降，2016年我国流动人口规模为2.45亿人，比上年末减少了171万人，主要是由于户籍制度改革，使得部分流动人口在流入地落户转化为新市民。可以预见，在今后较长一段时期，大规模的人口流动仍将是我国人口及经济社会发展中的重要现象，将继续对住房租赁市场起到较大的支撑作用。

（二）一线城市居民收入水平难以支撑购房开支，限购、限贷等政策提高购房门槛，刺激租房需求增加
（二）一线城市居民收入水平难以支撑购房开支，限购、限贷等政策提高购房门槛，刺激租房需求增加
根据北京市、上海市、广东省和全国2011-2016年统计公报，6年间各地区常住人口增速分别为7.64%、3.08%、4.70%和2.67%，北京市、上海市和广东省常住人口增速高于全国平均水平，外来人口持续快速涌入。

同时我们也观察到，2011-2016年来，三地区人均可支配收入增幅均落后于房屋平均销售价格增长速度，购置住房的相对价格逐步提高，根据Wind资讯和各地区2016年统计公报，截至2016年末，北京市、上海市、广东省房屋平均销售价格分别为27,497元/平方米、24,747元/平方米和11,097元/平方米，三地区房屋平均售价与人均月可支配收入之比为6.28、5.47和4.40，该指标表明，不考虑借贷成本，三地区居民购置1平米房屋平均需花费的月数分别为6.28个月、5.47个月和4.40个月。从另一个角度来看，以北京地区为例，若居民按照房屋平均售价购置50平米房屋，首付30%，剩余部分按照基准利率贷款30年付清，则月供超过5,000元，高于地区人均月可支配收入水平，因此一线城市居民购房压力很大，收入水平远难以支撑购房开支。

一线城市虽有巨大的住房需求，但房价高企抑制了购房的可能性，而限购、限贷政策也导致部分可购房人群失去购房资格。自2016年9月以来，为了抑制房价继续上扬，一线城市各地方政府相继出台限购限贷政策，并在近期不断加码，限购对于非户籍流动人口的限制十分严格，导致已有购房经济能力但在限购政策下没有资格的流动人口，被迫选择租房。
一线城市虽有巨大的住房需求，但房价高企抑制了购房的可能性，而限购、限贷政策也导致部分可购房人群失去购房资格。自2016年9月以来，为了抑制房价继续上扬，一线城市各地方政府相继出台限购限贷政策，并在近期不断加码，限购对于非户籍流动人口的限制十分严格，导致已有购房经济能力但在限购政策下没有资格的流动人口，被迫选择租房。
（三）年轻一代观念升级，购房成为非必需品，助推租房市场发展

除了上述被迫选择租房的群体外，年轻一代主动进入住房租赁市场的规模也呈现增长趋势。单从居住和生活体验来看，购房意味着巨大的成本开支（首付压力以及长期较高的月供），在同样的居住体验情况下，购房所需付出的成本远高于租房。根据链家研究院数据，2009年一套二居室的月供租金比为2.14，到2016年已升至2.54，在不考虑首付的条件下，购房相比租房需付出2.5倍的成本才能享受同样的居住条件。

先成家后立业是我国的传统观念，购房的观念仍然根深蒂固导致现阶段我国住房租赁市场仍为初步发展阶段。然而，随着婚育年龄的推迟，目前新生代初步呈现首置年龄滞后以及主动寻求品质租赁的局面。同时，传统购房者置业的出发点更多看重的是与住房绑定的户籍、子女教育、医疗等相关权益，而近期大力倡导的租购同权的保障措施将加快住房租赁观念的转变。

（四）政府政策加速住房租赁市场规范发展

自2015年来，发展住房租赁市场的政策开始密集出台，2015年1月住建部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房【2015】4号），要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源等。2016年6月，国务院出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号），明确了提出了要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，为住房租赁市场的发展指明了方向。2017年7月住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会共同出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房【2017】153号），这是多部委联合发布的对于住房租赁的支持政策，标志着住房租赁政策的深化，也为后续政策的进一步推进铺平了道路。

综合来看，近年政策重要强调建立租赁市场的信息服务平台、培育住房租赁机构、健全购租并举的住房制度，旨在明确住房租赁未来的发展方向，规范相关制度，促进市场有序发展，为住房租赁市场的长期发展提供良好的外部环境。

二、长租公寓行业发展情况
我国大规模的流动人口决定了住房租赁市场的体量以及刚性需求，房价高企、住房观念逐步升级进一步推动了住房租赁市场的发展，同时多部委政策的出台为住房租赁市场发展指明了方向。但目前房东与住户直租方式存在诸多痛点，租客面临在租期短、存在随时被解约风险，合法权益无法被保障的窘境；个人房东存在主体结构被破坏，房屋维修、维护费时费力的担忧；而政府的廉租房、公租房供不应求，无法满足流动人口的需求。在广阔的市场空间以及房客、个人房东、政府的三方矛盾中，长租公寓应运而生，长租公寓的特点是通过提供标准化租赁服务解决租赁过程中产生的一系列问题。

（一）市场参与者

长租公寓市场主流参与者主要有三类，分别是专业型长租机构、住房租赁中介机构以及房地产开发商。从其发展历程来看，专业型长租机构和住房租赁中介是市场的先行者，但面临房地产开发商的外部冲击。

1、专业型长租机构是长租公寓市场的先行者。魔方公寓、青客公寓、优客逸家等企业于2012年前后陆续获得创投资本青睐，资本实力大幅扩充，成为长租行业的首批试验者和引导者。专业型长租机构通过专业及标准化的服务，输出品牌管理能力，不断提升客户体验和市场地位。但专业的长租机构普遍具有资本实力弱，房源获取难等问题，同时因收房扩张阶段的高额装修配置成本，因此未来发展的空间相对有限。

2、住房租赁中介机构具备一定的房源和租户信息优势。背靠租户和承租方，掌握着精准和庞大的住房流量入口，线下渠道广，中介机构自身做公寓企业，可以将这些庞大的住房流量转化给自身公寓企业。红璞公寓是深圳世联行(002285,股吧)地产顾问股份有限公司旗下的长租公寓品牌，截至2016年末，红璞公寓规模已有3万余间，遍布于深圳、广州、杭州、苏州等核心一、二线城市，红璞公寓主要依托母公司与当地房地产开发商的合作经历，在获取房源上具备先天优势。此外，规模较大的住房中介机构还有北京链家房地产经纪有限公司旗下的自如、北京我爱我家房地产经纪有限公司旗下的相寓。

3、房地产开发商普遍具有雄厚的资本实力，且可通过将自持物业转为长租公寓实现房源规模的快速扩张，具备非地产系公寓不具备的先天优势。地产业务能够提供给自家公寓的房源将是其未来快速扩张的主要优势，也能够盘活地产公司的存量，此外成熟的供应链、工程家装、产品研发资源将支撑公寓快速占领市场。目前，长租公寓领域房地产开发商的主要参与者主要是万科企业股份有限公司旗下的泊寓，金地（集团）股份有限公司旗下的草莓社区、招商局蛇口工业区控股股份有限公司旗下的壹栈、壹间等。综合看，房地产开发商能对专业的长租机构和住房租赁中介机构形成较大冲击，但是房地产开发商资产较重，需要资金沉淀，选址条件也比较局限，可复制性较差。

（二）经营模式

长租公寓有多种分类方法，最常用的分类方式是根据业态进行分类，可分为集中式和分散式。集中式出租指的是公司通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处，代表类型主要是房地产开发商经营的长租公寓。分散式出租则指的是企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式，代表类型主要是住房租赁中介及专业型长租公寓。

1、集中式出租管理成本低，具有一定的盈利空间，但轻资产类集中式出租房源获取难度大，重资产类集中式出租前期资金投入多

集中式出租一般是公司通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外出租公寓的模式，长租公寓集中式管理的管理成本较低，若能取得相关地块，并成功出租，该模式具有一定的盈利空间。

集中式出租具体的经营模式可细分为轻资产和重资产两种，轻资产运营模式中，公司需在核心城市挖掘并竞争到合适房源进行包租，这对公寓企业来说具有相当的挑战。而在重资产经营模式下，公司通过收购、自建获得资产的所有权，装修后对外出租的经营模式，企业不仅可以获得租金收益，同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益，但重资产模式在前期买楼和建造期投入高，先期资本沉淀大，对资本运作要求高。

2、分散式出租为轻资产模式，获取房源速度更快，但管理成本相对较高，盈利能力不如集中式

一般分散式公寓对房源准入无过高门槛，可以通过地推、与中介合作、线上导流等多种方式获取房源，前期沉淀资金相对少，更容易快速扩张。但分散式出租具有大量的线下看房、签约、维修等场景，人力资本占用较高，盈利能力略逊于集中式出租。

随着住房租赁市场的不断发展，信誉度高、服务质量好的住房租赁企业将拥有更大的市场份额，进而提高自身获取片区房屋的可能性，并收拢片区的分散性房源，形成一定的规模效应，将管理模式向集中式出租靠拢。预期未来分散式和集中式经营方式将会逐步融合，形成有效补充，以社区为单位分布式集中管理将渗透到住房租赁行业。

三、长租公寓市场未来展望

我国大规模的流动人口决定了住房租赁市场的体量和刚性需求，房价高企、住房观念逐步升级进一步推动了住房租赁市场的发展，同时多部委政策的出台为住房租赁市场发展指明了方向，在多方的推动下，住房租赁市场前景广阔。然而，传统房东与住户直租方式存在诸多痛点，在广阔的市场空间以及房客、个人房东和政府的三方矛盾中，长租公寓应运而生。

当下长租公寓市场主流参与者主要有三类，分别是专业型长租机构、住房租赁中介机构以及房地产开发商，从其发展历程来看，专业型长租机构和住房租赁中介是市场的先行者，但面临房地产开发商的外部冲击。长租公寓的运营模式可分为集中式和分散式两种，集中式出租管理成本低，具有一定的盈利空间，但轻资产类集中式出租房源获取难度大，重资产类集中式出租前期资金投入多；分散式出租为轻资产模式，获取房源速度更快，但管理成本相对较高，盈利能力不如集中式。

长租公寓行业仍处于快速扩张的竞争阶段，预期行业利润承压，综合市场前景和长租公寓企业的运营模式，具有较强融资能力、房源获取能力和优质服务能力的长租公寓企业有利于占据市场先机，成为行业领跑者。由于长租公寓行业具有一定的规模效应，能够通过有效的融资手段募集资金进行扩张进而抢占市场份额的企业易于获得规模优势，而且房源的多寡在某种程度上是长租公寓的一道护城河。同时，规模的优势必须搭配有效的成本控制流程、精细化的运营管理，否则铺开的规模和较多的房源优势也可能因为较高的空置率而削弱本应享受的规模优势。另外，优质的服务是长租公寓行业的核心要素，周到的服务可以赢得顾客的信赖，提高品牌效应，进而提高市场份额和服务溢价空间，能给后续管理和社区概念的扩展提供保障，扩大规模效应的经济优势。

最后，我们必须指出，长租公寓行业的发展离不开融资环境和政府政策的支持，融资环境变化以及金融监管加剧都有可能严重制约长租公寓企业的扩张和运营，中央和地方政府相关政策的推进和落地速度也将极大程度影响行业的整体发展。

声明：

本报告所采用的数据均来自合规渠道，通过合理分析得出结论，结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。

报告中观点仅是相关研究人员根据相关公开资料作出的分析和判断，并不代表公司观点。