旅游地产败走丽江 李亚鹏雪山小镇已停工一年多

导读：从云南丽江的宁蒗县到丽江古城，可以看到不同的世界。宁蒗县泸沽湖周边的摩梭族人至今仍是母系社会，实行的是集体制，村民住在大山里交通不便，生活略为贫困；而越靠近丽江市中心，则越为繁华和现代，游客一抬头便能看到玉龙雪山。

从云南丽江的宁蒗县到丽江古城，可以看到不同的世界。宁蒗县泸沽湖周边的摩梭族人至今仍是母系社会，实行的是集体制，村民住在大山里交通不便，生活略为贫困；而越靠近丽江市中心，则越为繁华和现代，游客一抬头便能看到玉龙雪山。

丽江得天独厚的自然条件和浓厚的民俗风情吸引了诸多房企。其中，丽江北部玉龙雪山区域是高端地产项目聚集地。近日，《中国经营报》记者通过走访调查发现，该片区高端文旅地产项目扎堆现象明显，部分项目销售多年，去化较慢，空置率较高。

“丽江城区常住本地人口只有十几万，这些高端项目均价一两万，面向的都是外来高端人群，业主买完后一年仅住几个月，难以留住人。”丽江市住建局房地产管理科科长和云生在接受记者采访时表示，这些年，丽江正在加快旅游转型升级， 并带动优质企业以品牌和品质吸引外来人口，驱动经济发展。

空置率高

丽江，是一个多民族聚居的旅游城市，拥有丽江古城、玉龙雪山、老君山、泸沽湖等知名旅游景点，先后获得“中国旅游竞争力百强城市”等荣誉称号。随着旅游热潮的兴起，大批房企也纷纷进驻丽江，打造旅游地产项目。

其中，玉龙雪山板块以别墅、度假酒店为主。演员李亚鹏的雪山艺术小镇就位居于此。根据规划，雪山艺术小镇包括艺术中心、艺术影院、青年艺术酒店、艺术家工作室、酒店式公寓、商业院落等，依山而居，依水而建，成为当地的明星项目。但记者在走访时发现，该项目缺乏人气，建设多年仍没有多少商户营业。

“李亚鹏的项目停工一年多了，没什么人流量。”阳光100雪山艺术小镇的一位租户告诉记者。据了解，雪山小镇项目，坐落于束河古镇约一公里处，占地408亩，最初由李亚鹏投资打造。因销售遇困，2015年6月11日，阳光100中国控股有限公司宣布收购该项目51%的股权，此后项目被盘活。

雪山小镇项目营销总监告诉记者，李亚鹏较为理想主义，最初是想把这块地方打造成一个艺术中心，后来发现这个想法不符合丽江的市场和定位，因为小镇的客户群很小众，这么大体量的一个商业体聚集不了那么多人，最终导致项目搁浅。

记者在项目所在地看到，已建成的项目大部分商铺空置，开门营业的商铺仅有几家，以婚纱店为主。项目附近另有一片工地等待施工，但工地现场并未见任何施工人员。对此，雪山小镇项目营销总监表示，整个项目分为4期建设，现在只建设了一期。目前确实没什么人，所有的商户都还没开始运营，明年才会统一招商。

雪山小镇的冷清只是这片高端度假区旅游地产项目的缩影。以雪山纳里项目为例，其所卖产品为别墅。据业主称，小区房子已经卖得差不多了，大部分是用来度假或给老人住。中间也就过来两三个月，其他时间空置。丽江假日项目销售人员称，自2012年开盘，目前还剩72套公寓和2套别墅待售。记者看到，小区内只有几户在装修，其他都还没有业主入住，较为萧条。

“房子基本已经卖得差不多了，但客户大部分是投资客，他们也不在乎那一点租金，就等着升值。也因为这样，这里人气很少。” 丽江假日销售人员同时表示，商业部分明年年初就会开业，就能带动人气。毕竟这一片属于高档别墅休闲区和旅游度假区，不可能让房子空置着。

对于居高不下的空置率，和云生表示，丽江旅游(9.100, 0.00, 0.00%)地产开发正处于发展阶段，是对丽江房地产市场的补充。但是，丽江的旅游人口逐年增加，真正能在此安家置业的很少，很多人来买只是为了度假用，这也导致了部分项目入住率并不高。

售后返租

面对空置率问题，记者在调查中发现，部分项目会采取售后返租方式来解决。丽江假日销售人员称，后期开发商会把业主的房子租过来，统一与酒店谈合作，前三年或前五年，每年给业主返5%的租金，并且每年会空出一两个月的时间来让业主自己住。

在上述销售看来，政策不允许售后包租、售后返租，但政策实施起来会有延迟。以国家对房地产的调控政策为例，最先实施的都是一线城市，即便在云南执行政策也是先在昆明实施，到达丽江也是很久以后的事了。而且与酒店的返租合作也间接带动了旅游，政府也会睁一只眼闭一只眼。

丽江假日售后返租的现象并非个案。记者了解到，丽江市多个项目都在推行售后返租的销售模式，只是返利的方式略有不同，部分开发商在交付之后逐年返还，也有开发商会在总房款中直接抵扣租金。

记者在荣成金街售楼处看到，广告牌上写着：售后返租三至五年，即买即收赢。每年返利不低于5%，前三年，返利最高可达21%。到期后可续签合同，按市场租金比例逐年返租。正在销售商铺的荣成金街项目的销售人员告诉记者，你买了我的商铺，再租出去就等于投资，你投资我就给你一个投资回报。如果租出去之后经营得不好，我们有合同，肯定有保障。

阳光100雪山艺术小镇也采取售后返租模式，租金直接抵总房款。据项目营销总监介绍，产品中客栈比较便宜，针对的是投资型客户，带有固定的投资回报率，每年达将近8%。签约之前，开发商会提前把投资回报给业主，租金会在总房款中扣除，相当于降低了客户的首付门槛。

对于售后返租问题，住建局和云生表示，商品房销售管理办法上面规定，未竣工的产品不允许售后返租。但如果房子已经验收，那么作为买卖双方，他们自己之间有一些协议是可以的。违不违规关键在于产品是否已经竣工。

据建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

库存去化缓慢

事实上，记者注意到，大企业已经出现“抛售”项目的情况。

以某全国性知名企业此前挂出的公告为例，公司计划出让其在丽江的全资子公司100%股权。

对于这次资产的出售，该公司相关负责人向记者表示，所出售的该项目开发的那块地很小，只有十亩，公司的项目并不在一起，不适合单独开发，而且这块地总金额也很小，所以出让。

“项目的抛售实际上说明丽江可能正处于一个高库存的状态。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这种高库存以旅游概念项目过多，且自住需求偏少等因素为特征，这时部分房企会抛售物业，也给予了一个警示，即做旅游地产概念需谨慎。另外从企业本身来说，也是担心后续市场降温，抛售股权也是回笼资金的考虑。

在住建局和云生看来，这两年，丽江的库存量、待售面积和消化周期都保持在一个比较稳定水平，去化率超过18%左右。在丽江市住建局房地产管理科办公室一份《丽江市房地产行业经济指标完成情况表》显示，1~3季度，全市商品房销售面积目标任务为29.04万平方米，实际完成29.11万平方米，超额完成目标。

记者查看云南省房产管理信息网发现，去年，云南省人民政府办公厅印发了一份《云南省商品房去库存实施方案》，对2016年云南16个州市的商品房销售目标和去库存周期目标等做了披露。披露的信息中，丽江商品房的去化周期最长，远超昆明及其他州市，且要全部消化需要50.6个月，而昆明和大理分别仅需要10.4和24.1个月。今年，据丽江房产信息网的数据显示， 5~9月份，丽江商品房成交套数分别为819套、310套、260套、107套、109套，成交量逐月下滑，去化承压。

“商品房的去化慢与丽江旅游地产项目居多有莫大关联。”严跃进表示，这两年旅游概念的项目太多，而且有竞争优势的城市太多，最典型的就是三亚和厦门。丽江如果仅有旅游资源，城市产业基础薄弱，人就难以留下，经济也很难发展。所以丽江要反思当地旅游地产发展的思路，同时寻找新优势。