租房需求增长长租盈利模式待解 市场呼唤配套政策

导读：与国外各种税收优惠政策相比，中国目前仍缺乏有效的融资和税收体系来推动租赁住房市场的发展。

与国外各种税收优惠政策相比，中国目前仍缺乏有效的融资和税收体系来推动租赁住房市场的发展。

因流动人口增加以及房价高企等诸多因素，我国租房需求正在迅猛增长。

由58集团房产数据研究院发布的《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》（以下简称蓝皮书）显示，2017年全国租房需求较2016年增长57%，第四季度租房需求较2016年同比增长 71%。其中一线城市2017年租房需求量占全国总需求量的13%。新一线城市成都、杭州、武汉、重庆等12城的租房需求量占全国需求量的20%，与2016年相比上涨43%，涨幅超过一线城市。新一线城市因其经济的繁荣、政策的倾斜和城市的发展，吸引越来越多的人群在此安家。

从调查情况看，消化租房需求主体仍然是私有住房。上述蓝皮书显示，中国2017年流动人口规模为2.5亿。其中，67.3%流动人口是以租住私房作为居住模式。与此同时，政府也在加大租赁地块的出让。根据上述蓝皮书统计显示，从全国范围来看，全国已经有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始增加租赁土地供应规模。不完全统计，全国10城涉及住宅的自持用地（含部分自持）达149宗，自持体量约514万方米。

不过，就21世纪经济报道记者近期与多位房企人士交流来看，开发商普遍尚未找到长租公寓合理的盈利模式。

价量同增

21世纪经济报道记者了解到，关于租赁需求，58同城这一统计样本是依据各个城市独立用户访问量。理论上讲，访问58同城租房二级页面的用户，普遍具有实际租房需求。

值得关注的是，不断上涨房价的房价让更多30岁以上人群也不得已变买房为租房，自1998年我国实施住房制度改革以来，买房成本与租房成本之间差额越来越大，月供与租金的差值也同步不断拉大。由此导致在一、二线城市，租赁需求仍将不断增加，租房人群年龄段分布也会更为广泛。根据联合调研的结果，24岁以下的年轻人占比最高，为37%，25-30岁之间的租房人群占比33%，30岁以上租房人群占比仅30%。租房人群年龄偏低，一方面是由于经济水平有限，只能通过租房解决居住问题；另一方面中国城市镇进程还未结束，未来还将有大批年轻人涌入城市。

在这些租房人群中，和伴侣一起租住比例占到39%，独居比例占到34%，和长辈孩子一起居住占到27%。另外，整租一套比例最高，占到62%；租住一间占到27%，与别人合租比例为11%。

在租房需求中，北上广深以及新一线均是热门城市。以北京为例，我爱我家统计数据称，从身份证归属来看，11月非北京籍贯的租客占普通租赁全部租客的80.9%，占北京租赁市场超8成，占比较10月扩大5.21个百分点，北京籍贯的租客则只占19.1%。外地省份中河北仍居第一，占比达17.86%，河南、黑龙江、山东、山西、辽宁、安徽、吉林、湖北、内蒙古等随后。全年来看，非北京籍贯租客占比在11月首次超过8成，5.21%的增幅也是各月最大的波动。北京11月住房需求变动大主要是由于大量租客从存在安全隐患的住房中被疏解出来，这些被疏解人群大多为非京籍人群。

随着租房需求量的上升，全国人均月租金也呈上涨趋势。58同城租房数据显示，2017年全国年度人均月租金价格同比上涨16.7%。2017年全年数据显示，6-7月为租金的最高点，这与大量高校学生毕业释放了一大部分的租房需求有关，需求增加带动租金价格上涨。7月份人均月租金保持稳定。一方面租房需求回归稳定；另一方面，今年下半年住房租赁政策的密集出台也平抑了租金走势。

租赁住房呼唤配套政策

为了缓解租房需求，今年以来，各主要城市均加大了租赁地块出让。虽然供求量大幅增长，但永久自持地块盈利模式成为业界难题。业内普遍认为热点城市租金回报率仅为2%-3%，如果再扣减管理费用、维护费用，实际投资回报或在2%以下。

在供应长期匮乏、人口红利以及政府支持等因素的推动下，租赁住房可望成为中国的下一个市场关注点。但以下几个问题亟待解决。首先，回报率是开发商和投资者进入该市场的最大挑战；另外，与住房所有者相比，租房者通常相对难以享受到当地的教育和医疗等公共服务；国外经验是，为鼓励开发商建设多户家庭住房，美国各州出台了各种税收优惠政策。与之相比，中国目前仍缺乏有效的融资和税收体系来推动租赁住房市场的发展。

据央视财经12月8日报道，楼盘暂定名为“中国铁建(11.490, -0.04, -0.35%)理想家”是政府出让的租赁地块，位于北京市南五环至南六环之间紧邻地铁四号线清源路站。然而，该楼销售人员表示，租户可以选择一次向开发商支付20年租金就可以长期使用该住宅。针对“中国铁建理想家”这一行为，12月11日，北京市住房和城乡建设委员会发布公告称，当天已紧急约谈了“中国铁建理想家”项目开发企业北京欣达置业有限公司相关负责人，并立即启动了对该项目是否存在“以租代售”行为的调查。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，这一约谈虽然在意料之中，但也再次明确了北京调控的决心，而且对于在2016年11月-2017年上半年，非理性抢地的开发商来说，将面临巨大的压力。大部分地块都有亏损的风险，当时大部分开发商拿地计算都按照可以变相销售做的拿地成本测算，但现在禁止后，房企则很难获得现金流，这将使开发商面临巨大的资金压力。

新城控股(26.010, -0.70, -2.62%)高级副总裁欧阳捷认为，政府推出租赁土地是为了解决房价过高问题。但租赁住房用地要求70年的自持年限，这会沉淀大量资金，其租金回报率低至1%-2%，无法覆盖资金成本。因此，目前长租公寓“根本不赚钱”。其盈利主要来源于租金，而目前市场无法接受长租公寓租金出现大幅增长。

原华远地产(3.620, -0.05, -1.36%)董事长任志强认为，租赁性住房需要一个长期建设的过程。如果城市化继续增加，总量还是不足。并不是所有城市都需要建设租赁住房，大概十个特大城市和大城市才需要。

另外，任志强认为，租赁性住房不会影响到房价。他的依据是，凡是房价高的地区才需要租赁性住房，凡是租赁性住房数量较大的地区都是房价较高的地区，全世界都如此。