后地产时代：为了更高的估值 房企物业赛跑上市

导读：随着南都物业中止A股IPO申请，只剩下碧桂园物业在冲刺“A股第一家物业公司”，但是碧桂园物业能否成功登陆还是未知数。实际上，自从彩生活于2014年6月30日上市之后，分拆物业谋独立上市已经成为大型开发商的标配。

随着南都物业中止A股IPO申请，只剩下碧桂园物业在冲刺“A股第一家物业公司”，但是碧桂园物业能否成功登陆还是未知数。实际上，自从彩生活于2014年6月30日上市之后，分拆物业谋独立上市已经成为大型开发商的标配。在行业人士看来，对于物业板块独立上市，开发商形成共识，即可以成为轻资产运营转型方向、获得增值服务收益和更高利润率的手段。不过，除了赛跑上市外，开发商们需要想明白另几件事儿，如何才能获得资本市场更高估值、如何在激烈竞争中脱颖而出，又将如何更好地释放物业板块的融资价值。

为了更高的估值

随着南都物业的IPO中止，A股物业第一股之争的天枰似乎倾向了碧桂园物业，但上市时间仍然是个未知数。据中国指数研究院报告显示，截至2017年8月31日，内地已有5家物业企业登陆香港主板，52家挂牌新三板，还有至少3家计划冲刺A股，5家准备登陆香港主板，10余家在排队等待新三板审查。

对于挂牌新三板物业公司数量激增的现象，易居中国地产研究院研究总监严跃进表示，新三板准入条件相对宽松，无具体营运指标限制，且物业公司大多本身规模不大，但被认为是富有创意与活力的行业，容易在新三板上脱颖而出。

自南都物业和碧桂园物业先后申报主板开始，物业公司在A股市场又能否获得认可，关注度陡增。这背后是物业公司概念热度逐渐褪去的现实。以率先在港交所上市的彩生活为例，2014年6月30日上市当天，彩生活的股价为4.31港元/股，在上市近一年时飙升至11.46港元/股，而如今又回归到了4.5港元/股左右的水平。彩生活上市3天后，市值达到55.6亿港元，超过了母公司花样年的52.4亿港元，这也让市场为之一振。不过，如今彩生活总市值为47.8亿港元，已低于花样年63.96亿港元的总市值。

对此，第一太平戴维斯副董事长张子涛表示，当前香港资本市场中的物业管理公司比A股多，相对来说概念已经没有那么新。当投资者对概念失去兴趣后，就会保持比较理性的态度。

实际上，如同万达商业、富力、恒大等公司谋求回归A股一样，在港股市场难获得高市盈率和融资率时，企业自然将目标转向A股市场，张子涛进而表示，虽然A股市场上尚未有物业公司成功登陆的案例，但是估值会比港交所高很多，这也诱惑着诸多龙头房企在分拆物业板块上市时选择迎难而上。

提前掌握话语权

有统计数据显示，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿元。不过，截至2016年末，全国物业管理面积为185.1亿平方米，这也为物业服务公司的未来发展带来了空间。

值得一提的是，万科、保利、碧桂园等大型房企加入物业服务市场，一方面加剧了行业竞争，另一方面也促进了市场规模的爆发式增长。而当这些房地产企业纷纷从自己的“小区”走出来，在物业服务的市场上进行“肉搏”时，谁才能胜出成为企业更需要研究的问题。

“从品牌看，对于大型开发商来说，谁的都不差，互相之间差距不大，这时就要考虑如何做差异化的竞争了。”一位不愿具名的物业公司高管对北京商报记者如是称。

以万科为例，该公司此前透露的一组数字显示，在楼龄超过十年的15万套房产中，万科物业服务的社区二手房价格，90%以上高于周边房源。在万科看来，这是源于万科物业的品牌优势，因此万科认为，物业板块市场化的路上，万科的办法是，绕开存在直接竞争关系的在售楼盘，多接收现有已销售完毕的成熟社区。这是万科的差异化思路。

而对于另一部分物业企业来说，上市是树立品牌，从而争取市场话语权的手段之一。碧桂园物业公司总经理李长江曾对外透露，截至2017年7月，碧桂园物业的签约管理面积已超2.1亿平方米，未来三年内，计划将服务面积扩大到5亿平方米，五年内，争取能达到10亿平方米。而上市便是碧桂园物业发展路上的重要一环。

上述不愿具名的物业公司高管进而表示：“受互联网+风潮和供给侧改革的影响，物业行业正进入一个激烈变革震荡的时代。物业费水平提升，但物业成本也在提升，但是反观物业管理现状，多数物业公司鱼龙混杂，竞争激烈，实际上是处于行业洗牌期，未来行业集中度将越来越高。”因此，在他看来，谁先进入、谁进入得更深入，未来就会掌握更多的话语权。

上市外的融资手段

上市，对于物业公司而言一方面意味着品牌的树立和知晓度的提升，另一方面则是获取融资渠道的手段。据介绍，物业公司属于轻资产劳动密集型企业，资产规模小、盈利水平低而且缺乏可供抵押的资产，实际上较难获得传统的银行融资。因此，上市成为开发商们普遍选择的融资渠道。

不过，物业合同通常期限较长、现金流稳定，这也为物业的资产化提供了可能。富力地产董事长李思廉曾介绍，仅富力地产物业管理费的吞吐量就达到了10亿元，这也给物业管理业务的证券化提供了可能，很多公司都在尝试以多种手段释放物业的融资价值。

据悉，2015年7月，世茂地产推出首单物业费资产证券化（物业费ABS）。据悉，该产品由博时资本管理，基础资产就是世茂集团的物业费收入。此后，很多开发商开始试水，例如，雅居乐于2016年抵押了旗下若干物业未来五年的应收款项权力，发布了雅居乐物业服务债权资产支持专项计划，扣除发行成本及雅居乐附属公司所购买的次级债券后，专项计划所得款项净额约9.74亿元。据了解，此类融资手段的特点是发行期限长，一般发行期限在5-10年，高于物业公司传统融资期限；此外，融资金额高尤其是高于物业公司自身的资产规模。

另有业内人士提醒称，房地产物业板块正在扎堆排队上市，港股估值偏低、A股排队时间长，因此通过多种证券化的手段来为物业板块融资也是开发商们可以探究的方向，有了资金，下一步的规模扩张、增值服务的开发才能提速。