楼市寒冬加剧 大批房企筹划“降价促销”

导读：今年房地产市场迎来史上最惨淡的“金九银十”。大部分一二线城市成交同比跌幅超过40%，一线城市成交跌幅更是接近50%。为此，房企资金压力开始凸显。据权威机构透露，各家房企都在酝酿年末“降价促销”回款，价格优惠幅度大约在5%至10%之间。

今年房地产市场迎来史上最惨淡的“金九银十”。大部分一二线城市成交同比跌幅超过40%，一线城市成交跌幅更是接近50%。为此，房企资金压力开始凸显。据权威机构透露，各家房企都在酝酿年末“降价促销”回款，价格优惠幅度大约在5%至10%之间。

一直以来，对于房企来说，“降价促销”几乎是不可能的事情：一方面，房企拿地建房之后，一手房源销售通过得很顺利，资金回笼速度也很快，在“一房难求”的情况下，房企根本不需要采取“大幅降价”的促销策略。

另一方面，即使再难，房企也不太愿主动降价，因为一旦降价，就意味着房价“只涨不跌”的神话破灭，买房者会放缓购房速度，静观房价再次下跌，这样反而不利于房子的销售。

不过，近期“金九银十”的惨淡销售结果，使房企再难淡定下去了。万科刚刚披露的10月业绩显示，公司10月实现销售面积247.8万平方米，销售金额人民币367.9亿元，同比分别减少28.75%、24.9%，这是万科今年以来销售业绩首次出现下降。另据分析人士透出，“10月销售额下滑的房企绝不会是万科一家，其他中小型房企远比龙头房企更惨” 。

实际上，现在多数上市房企都在暗自走上“降价促销”之路。据券商研报显示，2017年10月，18家龙头房企的销售均价环比下降2.4%。而且预计这种降价趋势今年底至明年初将扩展至大约在5%至10%之间。那么，上市龙头房企年底降价促销背后有何隐情呢？

首先，年底房企降价促销是为了追求业绩能够更好看一些。就在刚刚过去的两个月，房地产市场迎来史上最惨淡的“金九银十”。大部分一二线城市成交同比跌幅超过40%，三四线城市又受到“限售令”的影响，而又转入低迷。
在这种情况下，即使是龙头房企万科10月业绩同样表现不佳。对于房企来说“让利促销”有利于促进销售业绩的增长，为今年完成销售目标做最后冲剌。

再者，受销售下滑的影响，三季报多数房企“经营活动产生的现金流量净额”大幅低于去年同期。今年前三季度，万科该项财务数据为167亿元，同比下降了61.14%。华侨城这一数值为负，比去年末下降187.26%。金地的上述指标同样为负，比上年同期下降100.55%。为了缓解资金压力，年末房企降价促销在所难免。

此外，明年初多数大型房企也要降价促销。2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年。因此，2018年资金到期集中兑付压力加大，所以2018年初房企面临巨大的还款压力。

可以预见，未来更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。所以，购房者在未来在购买新房上面会有更多的议价空间。

再次，房企的融资难问题将会越来越严峻。第一，5月份开始，银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》：将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点，主要针对“拿地融资业务”。第二，上市房企增发股票被限制，2017年1-6月房企增发160亿元，同比减少约80%。第三，第二季度开始，发改委收紧对房地产企业海外债审核。

此外，受到房地产调控政策持续，融资渠道受阻等因素影响。2017年10月，同策咨询研究部监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计531.53亿元，环比2017年9月的700.53亿元减少了24.13%。对于房企来说，销售不畅，融资难度在加大，如果不再通过降价促销求生存，恐怕明年的日子会更难过。

最后，在进入到2017年第四季度后，核心一二线城市销量没有明显起色，三四线城市限售令又开始出台。所以，今年年底的“翘尾行情”也已经难以再现，如果这样的市场趋势再延续到2018年，房企究竟是该“上调”还是“下调”销售目标呢？

很明显，上市房企尽管2017年销售业绩还算不错，而在面对2018年重置业绩目标背后将面临越来越多的不确定性。对于上市房企而言，销售目标是绝对不可以大幅下调的，而只能依赖“降价促销”这一招达到明年销售业绩新突破了。

临近年末，上市房企都在屈尊酝酿“降价促销”活动，这既有年末冲业绩的需要，也有回笼资金的压力。对于上市房企来说，负债率大多已超过60%，如果资金链再出现问题，那么后面的日子会很难过。与其造了房子成为库存商品，倒不如压低一些价格，早点脱手为妙，因为2018年房地产市场的形势还真不好说。