房地产市场前景仍然值得期待
导读：在空前严厉的调控之下，今年全国商品房销售依然保持增长，全年销售额再破11万亿元大关几成定局，说明市场需求依然旺盛。
在空前严厉的调控之下，今年全国商品房销售依然保持增长，全年销售额再破11万亿元大关几成定局，说明市场需求依然旺盛。
产业分析
近年来，业界大多认为，房地产市场已经告别“黄金时代”，进入“白银时代”，但也有不同看法，如融创中国控股有限公司董事长孙宏斌就认为，房地产市场进入了“钻石时代”，只不过这个“钻石时代”只是部分企业的“钻石时代”。
两年前，万达集团董事长王健林曾在接受媒体采访时感慨，房地产好赚钱的时代过去了，今后将成为一个平均利润行业。不难发现，万达集团近年来开始转型，去房地产化特征明显，转而走轻资产新战略路线。
第一太平戴维斯(Savil l s)最近公布的研究报告认为，商品房市场已进入巅峰发展时期。受限于城镇化步伐放缓、低线城市供应过剩、贷款和建设成本上涨的局面，住宅新开工面积呈缩减之势，从2011年14.7亿平方米的高位降到2016年的11.6亿平方米。其对10个样本城市自2005年以来的住宅市场研究还发现，2005年至2015年间，住宅的价格指数累计上涨207%，复合年均增长达到12%。2016年价格指数同比上涨18%，而随着地方政府新一轮的楼市调控政策逐渐生效，预计2017年的增速将有所放缓。
为比较不同城市的居住成本，第一太平戴维斯选取了包括北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，以及成都、重庆、天津、南京、杭州、武汉六个二线城市作为研究样本。值得关注的是，这10个城市之间的房价表现存在较大差异：深圳房价涨势迅猛，自2005年以来累计上涨923%，遥遥领先于其他九座城市；而同期，广州房价仅在2005年基础上翻了一倍。其中，房价上涨最快的三个二线城市依次为：天津（216%）、武汉（204%）和南京（201%）。南京房价的涨势在最近两年表现得尤为强劲。
此外，该项研究还发现，深圳是居住成本最昂贵的城市，经过过去10年的强劲增长，深圳房价已明显高于其他九座城市。就房价而言，深圳前海板块可比肩香港部分区域。除地域优势以外，深圳住宅市场还得到当地经济的有力支撑。2016年，深圳市GDP同比增长9.0%，而全国GDP平均增幅仅达6.7%。深圳的金融、信息技术、高科技行业均走在最前沿，创造就业机会的同时也催生了对住宅、办公室和零售物业的需求。截至2016年底，全市住宅未售库存达到360万平方米，在领先城市中处于最低水平，因此开发商在定价上占据着主动权。
1998年，中央政府将住房私有化的决定为当前的住宅市场奠定了基础。在一系列改革之后，住宅市场实现显著增长，成为全国经济发展的重要动力。1999年，全国房地产投资额仅4100亿元，而到2016年，这一数字已达到10.3万亿元，较2015年全年同比上涨6.9%，相当于GDP的15%。其中，住宅投资占各类房地产投资总额的67%。
第一太平戴维斯指出，中国房地产一直是世界上最大的财富创造器之一。2015年，中国住宅市场估值约人民币350万亿元（折合约54万亿美元），相当于GDP（人民币68万亿元或10万亿美元）的5.4倍，或相当于全球住宅市场总值的33%。
据住建部统计，截至2015年，城镇居民人均居住面积达到33.5平方米，而10年前仅26.1平方米。随着收入水平的提高，购房者购房不仅是为了满足基本的生活需要，而是追求符合自身生活方式的较大户型。针对一线城市及二线热点城市房价上涨、投机客增加的局面，政府已多次强调支持刚性购房需求，同时通过落实限购、限贷政策以及严格税收机制等措施来遏制投机活动，为住宅市场降温。
如今，供给侧结构性改革正在国内各个领域全面深化，“三去一降一补”效果已经初步显现，经济有望保持在中高速稳定增长，无论综合国力还是国民收入都有望持续增长。可以预见，随着去杠杆和遏制投机活动持续发力，住宅市场乃至整个房地产市场有望保持理性增长。毕竟，目前城市化进程仅仅进行过半，数以亿计的新市民盼望在城市真正扎下根来，这里面还包涵着巨大的房地产需求，加上城市更新和人们对美好生活的方方面面需求也将拉动房地产业快速发展，所以，断言房地产市场已经告别“黄金时代”为时尚早。
事实上，早在6年前，就有人断言房地产“黄金十年”终结，行业进入“白银时代”。有人甚至认为，房地产行业进入“白银时代”的时间应该是更早的2008年。在2014年年中，万科董事会主席王石也曾表示，房地产行业的“黄金时代”已经结束，“白银时代”到来。经济学家谢国忠则表示，2014年房价会下跌50%。可是近年来房地产市场除2008年国际金融风暴到来后短期内有所调整外，并没有走向衰退，绝大部分时间依然保持强劲增长。
国家统计局数据显示，我国商品房销售面积2010年首次突破10亿平方米大关，到2013年时突破13亿平方米高点后，2014年、2015年有所下滑。但2016年的15.73亿平方米连续突破14亿、15亿平方米整数大关。销售额方面与销售面积走势类似，2010年销售额达5.27万亿元，首次突破5万亿元关口，随后，2013年连续跳涨突破8万亿元，2016年的11.76万亿元连续突破9万亿元、10万亿元、11万亿元整数关口。由此可见，前述所谓房地产行业“黄金十年”终结的说法并不准确。
今年1-9月，全国商品房销售面积自去年同期的10.5亿平方米增长至11.6亿平方米;销售均价同比上涨3.9%至人民币每平方米7922元。这使得同期商品房销售额同比增长14.6%，达到人民币9.19万亿元。在空前严厉的调控之下，今年全国商品房销售依然保持增长，全年销售额再破11万亿元大关几成定局，说明市场需求依然旺盛。有这样的基础，伴随去泡沫化的步伐，房地产市场前景仍然值得期待。