深圳启动城中村租赁试点 万科入局玉田模式探路

导读：10月26日，位于深圳福田区南园街道玉田村的向东围9号楼已人去楼空，门口锈迹斑斑的铁栏上仍贴着封条和停水停电的通知。和9号楼同样清走租户的还有其他30多栋，静静等待管理公司在下个月即将启动的升级改造。

10月26日，位于深圳福田区南园街道玉田村的向东围9号楼已人去楼空，门口锈迹斑斑的铁栏上仍贴着封条和停水停电的通知。和9号楼同样清走租户的还有其他30多栋，静静等待管理公司在下个月即将启动的升级改造。

一种全新的城中村租赁模式即将在这里启用。

9月29日，深圳市上步实业股份有限公司玉田分公司（玉田村）和深圳市万科房地产有限公司旗下子公司—万村发展有限公司签订合作协议。由玉田村将物业统一出租给万村发展有限公司，后者在统一全方位的升级改造后再植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式，对玉田物业进行统一经营管理。这一由政企合作推动的“统租运营+物业管理+综合整治”的做法，被外界称为“玉田模式”。

“玉田模式”破土而出的背后，是深圳市政府为加快培育住房租赁市场而推出的一系列举措。在房价高企不下、土地供应不足和城市更新僵持多年的现实局面下，透过近半年密集出台的相关措施，深圳多渠道增加住房供应、构建“租购并举”住房体系的决心与调控逻辑也逐步显现。

40%物业已清空

大约十年前，当华强北赛格大厦里的商铺租金涨到3000元/平方米的时候，1.5公里之外的玉田村的房租也一度涨到10平方米单间的2000元/月。

“这里的房租价格就是那个时候被炒高的。”在万向围住了近20年的李洪生告诉时代周报记者。因为距离较近，玉田村曾聚居了大批华强北的电子产品从业者，某种程度上和华强北实现了一荣俱荣。

10月26日，时代周报记者走访玉田村。本次和万村达成合作的是万向围和祠堂村两个自然村，面积1.72万平方米，共有100多栋出租楼房。由于建时缺少规划，这些居民楼基本都存在建筑交错排列、通道狭窄、基础消防设施不足等问题。加上大多竣工于1995年，经过20多年的风雨，楼宇随着物业“老龄化”，已普遍进入保养的高峰期。

据业主介绍，实际上早在今年8月，村里就已启动和万科的合作。签约之前进行了将近半个月的全村动员，签约之后开始启动房屋清空。截至10月26日，万向围已经有40%村民完成签约，祠堂村40栋居民楼中有6栋已经完成签约。

旁边楼房清空以后，在9号楼对面开便利店的李洪生生意不太好，一天也卖不出去100元的东西。但他更发愁是如何找到合适的新铺面，离开这里意味着原有的营业执照将作废，租金可能要从1000元/月上涨到超过1万元/月。目前，他的房东已经和万村签了合同，相关部门给他的搬离截止日期是11月15日。

多名万向围业主向时代周报记者透露，万村与玉田村村民的签约年限一般为10年，给付的租金标准为每月75-85元/平方米，第一批已清空搬离的房屋，从11月开始计算租金。

租金标准差异主要根据房屋的区位和配套条件来判断。“祠堂村的租金最高，有85元/平方米，因为建成时有统一规划，房屋在间距、配套公用设施等方面都完善一些。”

万向围一位已经签约的业主表示，除了看重高于市价30%的80元/平方米的租金给付标准，把房子交给签约公司统一打理，还可以免去房屋消防保险和租赁税这两方面的负担，以及发生事故时可能产生的赔偿费用。

实际上，城中村消防安全隐患和租赁秩序混乱也一直是政府综合整治的难题。在福田区，类似玉田这样的城中村有15个。政府每年为城中村综合整治消耗大量人力物力。去年6月，福田区区长肖亚非称将用2-3年对福田15个城中村开展综合环境整治，总投资规模约20亿元。

有业主向时代周报记者透露，针对此次玉田村全面改造升级，政府给予管理公司资金补贴，标准据了解为2900元/平方米。按照这一补偿标准计算，每栋楼200多平方米，改造费用为200万-300万元/栋。

政府开出的高标准补贴，希望能提高企业参与这类项目的意愿。据一位罗姓业主透露，相关部门还有意引入竞争机制，目前除万村以外，另有一家房企也已确定参与项目改造。

优化城中村居住效率为必选项

深圳住房租赁实践步伐明显加快。

8月，首份《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）公布，深圳在“十三五”期间将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

9月，全国首家市属国有住房租赁专营企业—深圳市房屋租赁运营管理公司正式挂牌。将通过市场化运作，开展住房租赁、商业运营和物业管理三大核心业务。

10月，深圳首个全年期（70年）只租不售地块—龙华A811-0323宗地块挂牌出让，要求开发商只租不售且“100%自持”。

近半年来，在中央建立长效住房体系的政策指导下，深圳围绕住房租赁市场建设的相关政策密集出台，其多渠道增加住房供应、构建“租购并举”住房体系的房地产调控思路也逐渐清晰。

在今年4月的一次论坛上，深圳市政府发展研究中心主任吴思康称，深圳目前共有住房1041万套，“十三五”期间将增加70万套，以户均人口2.59人统计，可以容纳2800万人口。

尽管从数量上来看，可以得出深圳“够住”的结论。但在千万级的住房总量中，原村民集体经济组织自建、合建房占据了相当大的比重，此类住房难以在市场上流通，这也意味着，深圳面临的更多是结构性问题。

去年发布的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》指出，“十三五”期间，预计全市住房总需求约180万套。其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。但5年间计划新增有效供应65万套，其中，新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房35万套。依此计算，深圳仍然存在一定的住房缺口。但对于当下深圳而言，最现实的途径是通过优化城中村居住效率来实现。

10月17日，深圳市政府再度发文，要求各区至少组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作，将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中村”，改造成租赁住房并对外长期租赁经营。

政策配套待完善

“‘玉田模式’在尊重现实的前提下探路城中村规模化租赁，称得上是深圳在解决住房供应难题上的大胆尝试。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，深圳城中村目前的问题不是供应不足，而是效率不高，万科等专业公司可以通过自身运营能力来提高有效供应。

但也有专家认为，改造后租金将水涨船高，进一步提高市区内的租房门槛。“更关键的问题在于需求，如果租金过高导致没人租房，这种改革也就意味着失败。”中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

据时代周报记者走访了解，目前玉田村的主要租用人群为服务业等城市低收入劳动者和华强北的电子行业从业者。李洪生告诉时代周报记者，不少外来打工者夫妻俩居住在10-15平方米的狭小单间内，目前1500元/月租尚可承受。如果租金上涨，很可能拆除城市提供给低收入劳动者的最后庇护，这些人或要搬到原关外地区。至于手机行业从业者，尤其是手机翻新业务等灰色产业链是福田区大力打击的对象，加上华强北传统业务每况愈下，未来城中村改造势必分流这些人群。

“未来租赁市场的供需关系发生变化，一定会 经历一个新的询价与平衡的阶段。” 宋丁认为。考虑到深圳部分保障房的供需错配曾是前车之鉴，如今城中村的改造升级也有待市场检验。

“政府提出要收购或统租100万套农民房，后续就会涉及旧村改造、产权关系梳理、违建处置等内容。政府会在新租赁市场发展的统一框架下来解决这些问题。”宋丁预测，下一步，会有一系列新举措来全面加快城中村的租赁化，万科是“先吃螃蟹”的那个人，而最终大规模铺开，可能还要等到玉田试点摸索出一些经验以后。