富力地产负债压力难减：接盘万达香饽饽还是烫手山芋

导读：近日，接连接手万达相关项目的富力地产股价连续上涨，迎来了其自2008年金融危机以来的最高点，同时部分评级机构调高富力目标。但值得注意的是，对于负债率依然高企的富力地产，万达资产包究竟是“香饽饽”还是“烫手山芋”还需时间的印证。

近日，接连接手万达相关项目的富力地产股价连续上涨，迎来了其自2008年金融危机以来的最高点，同时部分评级机构调高富力目标。但值得注意的是，对于负债率依然高企的富力地产，万达资产包究竟是“香饽饽”还是“烫手山芋”还需时间的印证。

两度“接盘”万达

此前有消息称，由万达集团计划收购的伦敦九榆树广场地块，已由富力地产及中渝置地联合接盘，收购价为40.3亿元。这是富力地产第二次接盘万达的项目。

事实上，今年6月21日，St.Modwen曾发布公告称已就该宗地与买家万达商业（香港）达成交易协议，并交换了合同，导致市场一度认为该宗土地已按照此前安排，由万达集团完成收购。

但随着万达的否认，真正的接盘者富力地产和中渝置地浮出水面。据介绍，九榆树广场地块与富力地产今年4月购买的地块位于同一区域。紧挨着该地块的是万达集团在伦敦的第一个项目——伦敦One。

项目占地10英亩（约合4万平方米），位于泰晤士河南岸，靠近大本钟和伦敦眼。项目目前已经取得初步规划许可，包括建设一栋51层的住宅高楼、两栋36到46层之间的住宅公寓楼，总共供应大约1900套公寓，其中5%为政府福利房。

而就在1个月前，富力地产刚刚以199.06亿元价格收购万达旗下77家酒店。在争吵、摔杯、延迟发布等一众波折后，万达的资产的买家从融创变更为融创、富力地产。其中，富力地产以199.06亿元收购万达77家城市酒店全部股权；融创以438.44亿元收购十三个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

对于此次收购，富力地产董事长李思廉表示，收购的比较突然，大概在7月14日、15日在谈，19日就已经签订了合约。

李思廉认为，万达77间酒店归属于业主的利润有8.73亿元，平均每间酒店一千多万元。因此，富力的中长期目标是能实现15亿元利润，也就是77间酒店平均下来是每间2000万元。

杠杆猛增至193%

日前富力地产发布的中期业绩报告。公司表示，尽管政府推出了较为严厉的房地产政策，但房地产销售增长依然明显，部分开发商上半年已实现全年协议销售目标的80%。从富力地产本身来说，今年前6个月销售额达388.1亿元，超出原定预期。

因此，李思廉表示，富力地产今年的销售目标将从730亿元上调至800亿元，并将2018年的业绩预期定在了1280亿元至1380亿元。这将是过去这些年来，富力地产首次提高销售目标。

但需要注意的是，虽然销售目标再度调高，但相应的富力地产的负债再度扩大。富力地产中期业绩报告显示，虽然提前赎回了将于2019年到期的10亿美元年息8.5%的优先票据及2020年到期的6亿美元年息8.75%的优先票据，但是，与2016年底集团净负债率160%相比，目前的杠杆比率已增至193%。

事实上，富力地产的负债率这几年一直处于攀升状态。2015年，富力地产总营收442亿元，净资产1837亿元，总负债1345亿，负债率73.21%，净负债与权益比率124.3%；2016年，富力地产总营收537亿元，总资产2264亿元，总负债1795亿元，负债率79.28%，净负债与权益比率159.9%。而今年上半年，富力地产总资产额为2436.92亿元，总负债从2016年底的1795.75亿元，增至目前的1966.67亿元，资产负债率高达80.7%。

对于负债率，李思廉表示，中报中是不含有对万达资产收购的部分，因此，这一次收购的77家酒店中，正资产将达330亿元，与199.06亿元的收购价相比，从会计的角度来看，是由140多亿元的增值，所以从整体来看，负债率是下降的。

但根据李思廉的说法计算，计提万达资产增值140亿元，其负债率依然高达76.3%，在行业中处于高位。

2017年第二期中期票据评级报告中也指出，截至2017年3月底，公司负债总较2016年底增长3.23%，主要系预收款项、长期借款、应付债券增长所致。公司预收款项273.21亿元，较2016年底增长36.52%。长期借款439.78亿元，较2016年底增长14.97%。应付债券536.38亿元，较2016年底增长10.14%。

是“香饽饽”还是“烫手山芋”？

根据双方约定，7月19日，在签署协议后两个工作日内，富力地产向万达支付20亿定金；完成重组后第三个月的最后一个工作日，富力地产再向万达支付100亿元（含20亿元定金）的第一批付款；2018年1月底之前，富力地产支付剩余的99.06亿元尾款。

但有业内人士表示，除了收购万达酒店所需的费用支出外，富力地产花钱的地方还不止于此。2016年年报数据显示，截至去年底，公司主要在建项目合53个，其中华北地区16个、华南地区18个、东北地区4个、华东地区11个、华中地区1个、西南地区3个。公司主要在建项目总投资额2671.70亿元，截至2016年底已完成投资1369.94亿元，尚需投资1301.76亿元。

对于收购酒店后的盈利及负债率问题，李思廉则从财务角度出发，指出一般来说，平时看到的都是一种规格的会计报表，由于财务的安排，大部分酒店在里面反映出来的利润都不高，甚至是亏损。但实际上，万达77间酒店归属于业主的利润有8.73亿元，平均每间酒店一千多万元。

李思廉同时表示，2016年，77间酒店的业绩是7300万元，相信今年也是差不多的水平。不过，富力地产的中长期目标是能实现15亿元利润，也就是77间酒店平均下来是每间2000万元。

但值得一提的是，从同样港股上市的万达酒店发展来看，看不到公司利润大增，公司上半年面临着较大额度的亏损。万达酒店中报显示，截至今年6月底，万达酒店经营情况从2016年同期的盈利1.69亿元，转至亏损3.84亿元。

“虽然绝大部分亏损来自于国外项目，但国内项目的增长也几乎停滞。”业内人士说。

同时，富力本身酒店业务也面临着亏损。从2012年至2016年，富力酒店业务亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。从2014年开始，该业务的毛利率也逐年下滑，分别为29.41%、26.90%和19.79%。

或许正是此原因，在富力地产收购万达酒店资产后，纷纷给予富力地产降级。惠誉表示，将富力地产目前BB的长期外本币发行人评级、高级无担保评级及子公司所有未到期债券的评级列入负面观察。

申万宏源(6.090, 0.01, 0.16%)表示，大规模收购可能让富力地产资产负债表进一步恶化，并进一步降低富力地产2017年A股上市可能性。

美银美林也发布报告指出，作价达199亿元人民币，接近富力地产股本的45%，而回报期亦较物业发展长。预计富力地产的债务/EBITDA比例将由收购前的8.4倍升至9.6倍。因此，美银美林将富力地产2018及19财年盈利预测分别下调2%，评级由“买入”下调至“跑输大市”。