海外置业市场冰与火背后 暗藏资金违规流出风险

导读：中国已经承诺加入CRS（Common Reporting Stard，即“共同申报标准”），一旦国内居民的海外账户下的所有资产信息都完全透明，监管层对改变外汇用途进行海外房产投资行为的事后追责力度可能会很大

中国已经承诺加入CRS（Common Reporting Stard，即“共同申报标准”），一旦国内居民的海外账户下的所有资产信息都完全透明，监管层对改变外汇用途进行海外房产投资行为的事后追责力度可能会很大

法治周末记者 肖莎

“如果我想到国外买房，钱怎么出去？”

北京京师律师事务所移民律师事务部主任封跃平经常会接到这样的咨询，他同时是全球投资移民律师联盟中国区秘书长。

封跃平告诉记者，去年年底开始，国家相关部门对个人购汇的管控措施非常严格，个人到银行购汇时都必须填写一份详细的《个人购汇申请书》，申请书上明确载明：“境内个人办理购汇业务时，不得用于境外买房。”

在这种情况下，有海外购房想法的个人，如何能够顺利支付购房款，就成为必须面临的问题。

“目前来看合法地进行海外置业的确存在一定困难。”封跃平说。

封跃平补充道，个人购汇用于海外购房并非新政策，个人海外购房及投资属于尚未开放的资本项目，一直以来都不能做，但以前对于换汇用途的管控没那么严，现在是明确禁止，管控力度在加大。

然而，海外置业市场在某些表象层面却是另一番火热的场景。

在今年4月份举办的北京春季房展会上，海外地产项目也比较抢眼。美国、英国、澳洲、加拿大等经济发达国家的房产依旧较受欢迎，相应展台咨询人数较多。

根据地产顾问公司仲量联行（JLL）最新报告，2017年第一季度，伦敦成为全球房地产交易量最大的城市，去年尚处于第三位。这其中最大的贡献者是来自中国的投资者。

国家对个人购汇用途的严格管控下，个人投资者海外买房的钱到底是什么渠道出去的？这其中是否会存在问题？

擅改购汇用途风险大

“个人购汇一直都不能投资房产，打款都是以律师费、旅游费或留学费用的方式打出去的，就是说购汇用途不写买房就行了。”一家海外置业中介的销售经理告诉法治周末记者。

封跃平也告诉记者，这种情况的确很普遍，说白了就是改变购汇用途。

“每个人每年有5万美元的购汇额度，现在一套海外房产的总价普遍在40万美元到60万美元，如果有人想要买房，通常会找几个亲朋好友凑额度。”封跃平说，以前很多的操作方式都是如此，业内称为“蚂蚁搬家”，当然购汇用途肯定不会填买房。

封跃平补充道，当前除了蚂蚁搬家之外，以往个人海外购房的资金流出渠道还包括地下钱庄，对倒（比如有中介在国内外都有公司，个人在把人民币打入该中介国内公司，然后中介的国外公司在国外支付外汇给个人）。

“还有一些海外项目是国内开发商开发的，个人购买的话可以直接在国内刷人民币。”前述海外置业中介的销售经理告诉记者。

不过，封跃平提醒道，在当前国家严控的情况下，通过蚂蚁搬家的方式、改变购汇用途把资金打出去的做法，还是存在很大风险。

“假设短期内有多个不同的人把钱打到国外的同一个账户，这很可能引起监管层的关注。”封跃平说，一旦监管层发现外汇的实际用途和购汇人填写的用途不同，会给购汇人进行处罚。

记者从招商银行(27.300, 0.16, 0.59%)也了解到，购汇者需要详细填写购汇用途，且《个人购汇申请书》上还有如下内容：“违反规定办理个人购汇业务的，外汇管理机关将依据《中华人民共和国外汇管理条例》第三十九条、第四十条、第四十八条予以行政处罚，相关信息依法纳入个人征信记录。”

外汇管理条例第四十四条的内容是：“违反规定，擅自改变外汇或者结汇资金用途的，由外汇管理机关责令改正，没收违法所得，处违法金额30%以下的罚款；情节严重的，处违法金额30%以上等值以下的罚款。”

封跃平还提醒道，中国已经承诺加入CRS（Common Reporting Stard，即“共同申报标准”），一旦国内居民的海外账户下的所有资产信息都完全透明，监管层对改变外汇用途进行海外房产投资行为的事后追责力度可能会很大。

公开资料显示，2014年7月，经济合作与发展组织（OECD）发布了AEOI标准（金融账户涉税信息自动交换标准），CRS便是其中的一部分，旨在实现跨国间税收居民金融账户的信息透明化。CRS要求签署国系统性及定期性地情报自动交换，以使纳税人居住国与纳税人账户所在国自动分享纳税人在境外金融机构如银行及证券户头中的各类财务信息，如股息、红利等。

按照时间表，今年12月31日前，我国将完成对存量个人高净值账户（截至2016年12月31日金融账户加总余额超过600万元）的尽职调查；2018年9月后，中国政府将与CRS其他成员国或地区进行首次信息交换，从而得到对方收集到的特定中国人的金融账户信息。

中介代收款亦不可行

封跃平告诉记者，由于现在个人购汇到海外买房遇到一些障碍，国内还会有一些中介向购房者建议，可以把房款打给中介，由中介负责款项出境。

“但是这种情况风险也很大。”封跃平代理的大部分与海外置业相关的案件，都是和中介有关的，要么是中介收钱后把钱卷走了，要么是中介承诺一定条件实现不了，要么是中介在销售过程中存在欺诈行为。

广州家叶投资顾问有限公司（以下简称家叶海外）执行董事黄弼唯告诉法治周末记者，正规的中介不会收取购房者的房款，海外正规的开发商都要有一个监管账户或律师账户作为第三方账户，用来接收购房者订金、房款等，因而也不会出现房款被卷走的情况。

封跃平也表示，正规情况下，只有开发商的项目进展到一定阶段，海外银行才会把监管账户的资金打给开发商。

在长期执业的过程中，封跃平还发现，有很多国内购房客在没有到国外实地考察项目的情况下，仅凭中介单方面的宣传，就直接把钱打给中介。到最后却发现，有的项目根本就不存在，或者有的项目根本还不具备销售条件。

“我们在国内买房也很少出现不去项目考察就直接下订单的情况，海外购房不确定因素比较大，而且虽然总价没那么高，但是也是上百万元的投资，还是建议购房者一定要实地考察后再决定是否购买，并且不要把钱直接打给中介机构。”封跃平提醒到。

海外置业中介市场面临洗牌

在这种外汇管控的情况下，国内的海外置业市场还会一直火下去吗？

房天下副总裁司智告诉法治周末记者，国人海外置业主要有上学、移民和资产配置等几方面因素，海外购房为了上学和移民比例总体还是较低，出于资产配置目的而购房的比例较高。

“一旦明确禁止个人购汇用于海外购房，资产配置的难度加大的话，有人就会打消海外购房意愿，所以国内的海外置业市场会呈现萎缩状态。”司智认为。

封跃平也认为，虽然目前尚没有国人上半年海外置业规模的整体数据，但是从自己身边朋友的情况和接受到的咨询量来看，海外置业的热度已经在逐渐下降了。

“而且个人购汇用途受限之后，国人海外购房意愿受到影响，海外置业中介的获客成本也增加了，以前可能中介跟十个人宣传就会有一个人购买，现在可能跟100人宣传才会有一人购买。”封跃平因而认为，未来海外置业中介市场也会引发大的洗牌，一些小中介的生存空间越来越小，很可能会因为业务量小而死掉。