郁亮披露万科五大业务分类 争夺新赛道王者？

导读：经历了股权之争的万科，各项业务正在发力。

经历了股权之争的万科，各项业务正在发力。

在“城市配套服务商”战略之上，借力资本运作，万科在新业务领域不断深入，商业地产、物流地产、长租公寓等处于行业领先地位。

在8月25日的中期业绩发布会上，万科董事会主席、首席执行官郁亮直言，“过去两年万科上太多头条了”，希望能够做好业务，“先耕耘再问收获。”

财报显示，在万科上半年的营业收入中，房地产业务明显下降，物业管理和其他业务的占比开始上升。说明公司转型有了一定收获。

郁亮再次展示了万科对转型的最新观点。他披露，万科旗下业务共分为五类，包括传统业务和创新业务。

郁亮表示，对公司新业务不会去“计划”，而是用自然生长的方式来考虑，新业务看上去很好，但是不去尝试也不会知道风险 。

房地产收入占比下降

在郁亮的分类中，房地产开发和物业管理属于核心业务。他表示，未来十年内核心业务仍将占最重要的位置。

但从万科2017年中期财报来看，房地产开发板块的业务收入却在下降。其房地产收入655亿元，同比减少9.6%；物业服务收入30亿元，同比增加69.9%；其他业务则收入12.9亿元，增幅达136%。

这也是2014年上半年之后，万科房地产收入同比首次出现下降，其他业务收入则出现了罕有的大幅增长。

对于这个问题，万科董秘朱旭表示，营业收入的降低主要在于上半年竣工面积减少。上半年万科实际新开工面积与去年同期基本持平，为1656万平方米，但实际竣工面积为636.5万平方米，同比减少9.4%，占全年竣工计划的26%。

万科的交楼计划影响到了房地产收入。郁亮表示，上一季度交的房容易大量回潮，使得万科在南方地区会回避上半年交房，通常下半年交楼安排多一点，有节奏地完成全年计划。朱旭指出，全年竣工面积预计将与年初计划基本持平，全年结算规模依然有保障。

收入减少并未影响到万科净利润的增长。期内，万科归属上市公司股东的净利润为73亿元，同比增长36.5%；毛利率为25.26%，同比增长7.35个百分点。

从资金层面看，房企“现金为王”已成常态，而万科对于财务风险也更加重视。截至6月底，万科持有货币资金1075.6亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和501.4亿元，净负债率仅19.61%，保持行业低位。

郁亮表示，“万科不到20%的净负债率，保持在行业低位，可进可出。”

此外，面对上半年竞争激烈的土地市场，万科确保以合理价格补充项目资源，“坚决不拿地王”。朱旭表示，“万科积极拓展合作、股权收购、代建等多元化的投资渠道，共获取新项目79个，总规划建筑面积1559.8万平方米，权益规划建筑面积983.8万平方米”，这可满足未来两年以上的开发水平。

按建筑面积计算，新增项目中64.7%通过合作方式获取；按投资金额计算，91.9%位于一二线城市。

7月份万科又新增12个项目，总建筑面积为744.9万平方米，权益规划面积579.3万平方米。其中，通过收购广信资产包获取的土地储备有211万平方米，位于越秀、荔湾等广州市核心区域。

朱旭指出，广信资产包中的土地由于历史悠久，涉及的战略比较复杂，未来也将通过合作的方式开发。

在中期会上朱旭表示，公司会深耕城市群的发展，积极促进销售回款，推进库存去化，保障现金流安全。

新五大业务冲击万亿

自2011年提出“城市运营商”战略后，万科提出过数次业务分类。从最初的住宅+商业，到住宅+商业+产业地产，再到现在的五大业务分类，都体现了万科的探索。

核心业务之外，优势业务包括商业开发和运营、物流地产，拓展业务包括冰雪度假、长租公寓，摸索业务包括养老、教育，潜力业务包括轨道物业。

在这些新业务中，万科在物业、商业地产、物流地产、长租公寓等领域已处于行业领先地位。

朱旭介绍，万科物业正在为华为、京东和腾讯提供服务，算上万科自家的大梅沙中心，总共替4家世界500强提供企业总部的物业服务。

在商业地产方面，2016年万科收购全国第三大商业管理集团印力，发展迅速，截至2017年6月底，万科持有及管理的商业物业面积超过850万平方米。

近期最引人注目的新业务当属物流地产。7月14日，万科联合厚朴等组成财团竞购新加坡物流巨头普洛斯，万科占股21.4%成为第一大股东，借此一举成为国内物流地产老大。

华创证券认为，普洛斯所擅长的“前端开发+后端基金”闭环模式可实现重资产业务轻资产化运营，对万科的物流地产、商业地产，甚至产业地产将大有帮助。

财报显示，截至8月24日，万科物流地产业务累计获取32个项目，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）256万平方米；另已签约锁定项目总计35个，总建筑面积250万平方米。

如今，长租公寓正处在风口，万科从2014年开始探索，并于2016年推出集中式长租公寓品牌“泊寓”。

截至6月底，泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%。

郁亮透露，泊寓明年将达到15万间，未来会成为国内重要的长租公寓品牌商。

“轨道+物业”模式一直以来都是万科的发展战略，深铁成为万科的基石股东，将助力其在轨道物业上的扩张，潜力十足。

郁亮表示，轨道物业，不只是跟地铁，还包括高铁和轻轨，和比亚迪云轨业务也在合作。

海通证券指出，作为行业龙头，万科在2017年加速发展，销售或将冲击5000亿，“轨道+物业”模式也将打开万科估值提升空间。

这些新业务有助于万科万亿大目标的实现。在6月底的股东大会上，郁亮说，万科未来要达到万亿级别，在每个新领域能做到有影响力；“万亿”不仅是市值憧憬，更是服务于城市、生态的标准。