万达资本布局初露端倪： 文旅酒店管理拟轻装上市

导读：尽管刚刚经历了一笔“世纪出售”，但万达对旗下资产的梳理，似乎才刚刚开始。

尽管刚刚经历了一笔“世纪出售”，但万达对旗下资产的梳理，似乎才刚刚开始。

8月9日晚间，万达酒店发展（00169.HK）发布公告称，万达集团旗下两大轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团，将注入香港上市公司万达酒店发展，分别作价7.5亿和63亿人民币。万达酒店发展则将旗下4个项目公司的部分股权，售予万达商业。

这是继出售13个文旅项目和77个酒店项目之后，万达的又一次重要资本运作，也是万达将轻资产项目注入上市平台的一次尝试。

8月10日，万达酒店发展收盘报1.390港元，相比前一交易日收盘价上涨约20%。

分析人士指出，经此调整，万达酒店发展将成为以轻资产为主的上市平台，其对于文旅、酒店等业务的发展能起到较好的支撑。与此同时，经过出售和剥离后，万达商业回归A股的步伐或将加快。

所谓重资产是以往万达商业地产的运作模式，主要体现为大量资金投入、大比例持股，以及从融资、规划到建设、运营全链条操作。但由于该模式资金占用量大、不利于迅速扩张等因素，万达商业从2015年开始宣布启动轻资产战略，并在万达广场项目中实施。

如今，万达广场的轻资产战略分为两类：一是与“有钱没地”的机构合作开发投资类万达广场；另一类是与“有钱有地”的企业开发合作类万达广场，净租金收入3：7分成（万达占三成）。这种模式不会占用大量资金，且更有利于品牌输出。

搭建“轻资产”上市平台

此次资产梳理，与万达此前的并购案有着密切的逻辑关系。

7月19日，万达商业以637.5亿元的代价，将13个文旅项目91%的股权，77家城市酒店的全部股权，分别售予融创和富力。但作为“轻资产”战略的一部分，13个文旅项目仍使用“万达文化旅游城”品牌，并由万达文化集团旗下的万达文化旅游创意集团有限公司（即“万达文旅”）负责运营管理。

此次注入到上市平台的万达文旅，就是上述公司。按照公告，63亿元人民币的代价，可以由现金、发行股份或可换股债券的任一方式清偿。

酒店资产在出售后，并无相应的“代管”条款，但万达酒店管理（香港）有限公司（即“万达酒管”）仍然是中国本土最大的高级酒店管理公司之一，并管理着万达旗下的数十家酒店。该公司归属于万达商业集团旗下。

在此次交易中，这部分资产作价7.5亿元人民币。

此次交易的另一项内容在于，万达酒店发展将旗下四个项目公司的部分股权，售予万达商业。包括桂林项目公司51%的股权、伦敦项目公司60%的股权、芝加哥项目公司60%的股权、悉尼及黄金海岸项目公司60%的股权。

此次交易后，万达酒店发展旗下的资产迅速“变轻”。尤其考虑到已经将马德里项目出售，此次交易后，该上市平台上将剩下上述四个项目的剩余股权，以及福州恒力城项目的全部股权，以及两个轻资产公司。

万达文旅和万达酒管是万达旗下最重要的轻资产公司。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，此次注入上市平台进一步明确了其战略地位。

万达方面也强调，该交易完成后，万达酒店发展将明确其作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位。

严跃进还表示，减少重资产、注入轻资产后，万达酒店发展也将成为万达轻资产业务的主要上市平台。

或有助于万达商业回归A股

万达酒店发展的前身是2002年在港上市的“恒力商业地产”，2013年6月，万达商业通过收购成为其控股股东，2014年10月更名为万达酒店发展。随后，万达酒店发展逐渐成为万达进行海外并购的主要平台。

万达商业曾于2014年12月在港交所上市，但在2016年9月完成私有化。如今，万达酒店发展已是万达旗下唯一的海外上市平台。

将轻资产业务注入这一平台，万达有着十分缜密的考量。

一直以来，港股对重资产房企的估值普遍不高，如万达商业在港上市期间，PE一直不超过10，且股价大部分时间里低于发行价。但轻资产公司（包括轻重结合的房企）因业绩稳定，并能带来稳定的现金流，其市盈率相对较高，可达20多倍。

因此，从市值管理的角度看，注入香港上市平台，显然更有利于轻资产业务的估值。从这部分业务的发展看，香港上市平台更有利于实现国际化运营，这也与万达建立国际化公司的战略目标相符。

此次业务布局，还将对万达商业回归A股产生连带影响。

根据万达商业于2015年9月报送的招股书，拟上市的资产包中，以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）、文旅三类项目为主。在将大部分酒店、文旅项目售出，将酒店管理业务剥离之后，资产包中将以商场业务为主。这部分商场业务主要是万达的第三代产品——万达广场。

万达商业旗下共有200多座万达广场，尽管2016年以后的万达广场多以轻资产的形式来运作，但目前这部分资产仍是“轻重结合”的状态。

由于万达广场运营更为成熟，并能够轻松实现单个项目的资金平衡，其资产质量明显优于文旅和酒店项目。因此多数分析人士认为，经过两次出售和剥离，万达商业将更容易在A股上市。

目前，万达集团旗下共有商业、文化、网络、金融、大健康五大集团。若万达商业能顺利回A，商业集团旗下将坐拥A股和港股两个上市平台。文化集团旗下则拥有A股上市公司万达电影（002739.SZ）。金融集团和网络集团也传出过准备上市的消息。

在万达实施多元化的同时，其对资本市场的布局思路已初现端倪。分析人士认为，在推动商业地产转型的同时，谋求各项业务均衡发展，并最大限度地利用国内外上市平台，将是万达的长远目标所在。

数据显示，2016年万达集团实现营业收入2549.8亿元。其中商业集团收入1430.2亿元，文化集团收入641.1亿元，金融集团收入213.5亿元，网络集团收入41.9亿元，分别占比56.1%、25.1%、8.4%和1.6%。其余为百货和其他收入。