王首富卖掉万达广场？全方位分析带您走进资本的世界

导读：万达南昌西湖万达广场易主珠江人寿保险股份有限公司的消息占据了各大媒体的头条位置。当人们还在回味万达融创富力那场637亿元世纪并购案时，没想到王健林已经在同步操刀他的王牌——万达广场。

快刀斩乱麻

万达南昌西湖万达广场易主珠江人寿保险股份有限公司的消息占据了各大媒体的头条位置。当人们还在回味万达融创富力那场637亿元世纪并购案时，没想到王健林已经在同步操刀他的王牌——万达广场。

万达广场是万达集团的核心资产，对于此次出售，万达官方表示，这是万达广场轻资产战略的一部分，南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。所谓万达变卖南昌西湖万达广场纯粹是误读。

那什么又是轻资产模式呢？

万达广场轻资产战略是在2015年4月首次提出，而轻资产模式就是用别人的钱投资万达广场，而由万达输出品牌管理。

现在已经开业的205个万达广场中有31个是轻资产项目。2017年万达集团半年报中也有明确公布，上半年新开业项目14个，轻资产万达广场9个，上半年新发展万达广场26个，万达广场全部为轻资产项目。以后万达广场新发展项目多为轻资产项目，万达已经达到了要靠品牌赚钱的时候。

值得一提的是，2017年5月至6月，全国19家万达商业项目公司——各地的万达广场投资公司集中进行了减资，注册资本金由原先最高24亿元，最低9000万元，统一减至5000万元。据了解，这些分散于各地的万达广场，基本都已经处于开业运营状态。

对于万达突发的一致减资和连续出售重大资产行为，外界众说纷纭。有说王健林学李嘉诚“逃离”房地产，有说万达在风险排查下急着降低负债率，还有人说万达资金紧张被迫出售资产。

那么事情的真相到底是什么呢？

事情的真相

先让我们整理思路，一步一步看：

4月17日，万达商业将盐城万达广场的全部股权卖给了中信信托；

7月5日，南昌西湖万达广场易主，接盘方是珠江人寿保险股份有限公司。（珠江人寿由广东珠江投资控股、广东金融控股、广东新南方集团、广东韩建投资、广东粤财信托持有。而珠江投资、新南方集团和韩建投资的法人代表分别是朱一航、朱拉伊和朱伟航。他们都是房地产大佬合生创展董事局主席朱孟依的亲属。所以此次交易也被解读为南昌西湖万达广场有朱孟依接盘）

7月19日下午，北京万达索菲特酒店热闹非凡，摔杯子的声音、背景板上“富力”字样的神出鬼没都成了财经记者撰写稿子的噱头标题。万达集团董事长王健林、融创集团董事长孙宏斌、富力地产董事长李思廉三人觥筹交错之间，六百多亿的交易终于敲定。

万达为什么要卖资产？万达一直有转型轻资产的战略，这几次甩卖资产王健林给出的答案是打算是还银行贷款，降低负债率。

看下图2016年中各大知名房企的负债率，不难得出，万达的负债率在整个行业其实并不算高。以万达的发展速度和地位，如此负债率实属难得，负债率并不是万达的软肋。

那么万达为什么要频繁变卖资产呢？

手头缺钱是肯定的事情。近日，美国《财富》杂志评选的最新世界500强出炉，数据显示万达去年收入1926亿，利润7.5亿，利润率仅为0.39%，着实令人震惊。而同期进入财富500强的地产公司万科的利润率是9.18%；恒大的利润率是7.44%。

没有对比就没有伤害。对比2015年的数据，尽管2016年万达集团的总营收有所提升，但是利润却有了明显的滑坡。

如果从时间维度上理解起来不够全面的话，那么通过和其他进入财富500强的其他地产公司横向比较来看，相关财务指标同样不容乐观。

万达集团的营业收入较绿地、万科甚至恒大都少了许多：利润比较更是让人为之一惊，万达的利润比万科、恒大少的不是一星半点。

如果上面数据是绝对数让人看起来有偏差的话，来看进入财富500强这四家地产公司的净资产收益率：万达的净资产收益率明显被万科、恒大和绿地大幅度超越。

不可忽视的重磅信号

监管部门出手或是最主要的原因。从前一阶段万达“股债双杀”可以看出来。监管部门要求对包括万达在内的几家公司境外投资所涉及的并购贷款、内保外贷等业务进行核查分析，严控一些境外投资项目的融资。公开资料显示，万达在这几年年海外并购已经累计投入2500亿人民币。

境外收购导致的外汇资本过度外流，已经对外汇储备的稳定造成冲击，进而动摇人民币汇率的稳定。

2015年和2016年的境外收购高峰时段，中国的外汇储备是大幅下降的，对人民币的贬值已经造成实质影响，这是监管层不容许的。而外汇管理局7月20日特别指出继续关注房地产影城等非理性对外投资倾向，直接将这件事情摆上了桌面。

万达商业私有化时募资的对赌压力是另外一个原因。万达商业2014年12月在香港上市，因估值低和融资能力受限，2016年9月退市，退市总代价为345亿港元左右，由9家机构完成。

根据协议，如果退市满2年或2018年8月31日前未能实现在境内主板市场上市的目标，万达集团以每年12%的单利向A类（境外）投资人回购全部股权，以每年10%的单利向B类（境内）投资人回购全部股权。预期的目标要实现存在压力，那就意味着要支付一大笔资金回购万达商业股权。

还有一个原因可能是，高杠杆、高负债的突进模式遇到了房地产调控和银行信贷资金收紧。2016年，打了鸡血般的楼市，让大部分房企都尝到了极大的甜头，为了进一步推动销售增长，房企的投资力度大大增加。投资增加，这就需要更多的资金供应，因此房企在2016年的融资力度非常大，于是导致了负债的显著增长。

严厉楼市调控之下，融资环境由宽松变为紧张之后，房企由之前源源不断的获得低成本资金供给变成了融资越发艰难。从2016年年中到2017年年中，房企面临的政策环境、融资环境已经发生了180度的巨大变化，在这种短暂而又急促的变化之后，那些债台高筑的房企，前途堪忧。

此后，国家相关部门多次强调，将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向，防范对外投资风险，建议有关企业审慎决策。7月24日，中央明确提出稳定房地产市场，加快建立长效机制，同时点名金融乱象，加强金融监管协调。

等于说，未来的房地产和金融市场发展有了明晰的底线和方向。这就不难理解，王健林在近期公开表态：“积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内。”