万科：产业地产，为什么？

导读：标题这个问题，适合所有转型进入产业地产的门外汉们，当然，传统房企的老大，转型产业地产的旗帜性先锋——万科尤其要扪心自问，“产业地产，为什么？”

园区中国2017中国产业地产30强调研

走进万科中西部产城

标题这个问题，适合所有转型进入产业地产的门外汉们，当然，传统房企的老大，转型产业地产的旗帜性先锋——万科尤其要扪心自问，“产业地产，为什么？”

这个问题有两层含义：一，为什么我要做产业地产；二，产业地产为什么需要我？

大多数企业都能回答出第一个，传统房地产日薄西山喽，国家层面重视实体经济喽，地方政府谈判砝码喽.....如果你喜欢它，就把它拿过来，理由总是能找到的。

但是能够回答出第二个的，寥寥无几，甚至就连浸淫产业地产行业的老戏骨们，多数也是瞠目结舌。是啊，产业地产，为什么？先慢慢想吧，我们切入正题。

万科纵横房地产江湖数十年，一直被尊为住宅领域的龙头老大。在传统房地产行业，万科的确有众多令人尊重之处，但随着住宅市场红利日渐消退，万科也开始竭力寻找新的红利点。

“没有成功的企业，只有时代的企业”，这就是郁亮改造万科的逻辑——市场环境已经改变，一个曾经优秀的企业不可能永远活在过去的光环之中，所以万科选择了产业地产。

其实，已经把自己定位为“城镇化配套运营商”的万科，进入产业地产是无可回避的选择，只要看看万科最强劲的竞争对手们——绿地、碧桂园等等都如山呼海啸般进入产业地产领域就明白了。

从一开始，园区中国就认为，以万科的学习能力，未来进入产业地产还有很大的想象空间，但更重要的是，万科职业经理人们必须想清楚总体思路，在金融、专业和产业方面有更多的想法，而不是仅仅进行机会性进入。因此，长期以来我们一直也是比较关注万科在产业地产方面的动作——虽然以激烈的批评居多。

近日，园区中国产业地产30强调研团队受邀赶赴成都，与万科中西部产城发展有限公司（下称“万科中西部产城”）进行了近距离接触，得以了解万科内部职业经理人们究竟是如何看待和经历这场变革的。万科中西部产城总经理石飞、副总经理熊瑛等接受了调研。

万科中西部产城目前接受王海武的管辖，这位19878年生人、2003年就加入万科的重臣在今年年初刚刚进入万科集团核心管理层，受敕高级副总裁、中西部区域首席执行官。此前，他是万科的“东莞王”，曾创造连续7年夺下东莞楼市销冠的傲人纪录。

2015年，王海武成为“封疆大吏”，出任万科中西部区域（武汉、西安、成都、郑州、重庆、贵阳、昆明、乌鲁木齐）首席执行官。由于成绩出色，2017年又跻身核心管理层，成为万科“八大金刚（8位高级副总裁）”之一。

万科目前从拿地投资决策到人事任命，几乎都由区域首总兼任城市公司总经理掌管，明显是在实施区域强权化改革，增加区域公司的权力——由此可见王海武的权力之重，范围之大。

其实，王海武在东莞已经有过不少的产业地产尝试，包括东莞大朗镇综合产业园和769文创园等，这让他在中西部区域继续搞产业地产试验田有了一定的基础和经验。

与王海武这个“封疆大吏”相对应的是，还有最接近万科权力核心的执行副总裁孙嘉。

据内部人士介绍，孙嘉是集团产业地产板块的总牵头人，这位年轻的“战投帮头马”，也是2014年上海万科组建产业地产事业部以及后来成立上海万科产业资产管理公司的总设计师，这在相当程度上决定了他目前在万科核心执行层位置上对产业地产业务的坚定支持。

交代了这些背景，才能明白万科中西部产城诞生的语境：

几乎所有转型产业地产的传统房企都会面临一个问题，那就是总部在做产业地产的决心上比较犹豫，而各地的区域公司谁都当“背锅侠”，不愿意承担这种试错的成本，导致产业地产业务在总部模糊化，在一线则属于边缘化、被排斥和优先被放弃的地位——这也是至今为止很难有传统房企真正在产业地产领域做好的原因之一。

而万科目前采取总部充分放权，区首充分试错的“去中心化失控式”做法，一定程度上鼓励了地方不过分注重短期利益，能够相对关注中长期创新业务的发展，至少给产业地产等新版块一定的成长空间和探索余地。

作为产业地产新兵，万科的野心不小。产业地产已经作为集团核心战略登上了其2014年和2015年财报，而且分量一次比一次更重，郁亮更是多次提及产业地产对于万科的重要性（不过，似乎是受到股权之争的影响，2016年万科财报中对产业地产仅仅是寥寥几笔带过，稍稍令人意外）。

在国内，万科相继祭出星商汇、万科云、浪花、万智汇、“八爪鱼”等与产业地产相关的平台或概念，同时又全球积极拓展建立研发基地，试图打造产业地产全新模式，构建产业集群。

客观来评价，万科在产业地产的很多理念上相对于这个领域的老兵们都是超前的，线下又有大规模的重资产部分可以供轻资产实践，甚至可以说，初来乍到的万科，就是奔着产业地产的颠覆与洗牌去的。但问题就在于，想揽下瓷器活，你有多少金刚钻？

园区中国窃以为，一念成佛，一念成魔，万科如此大的胃口和胆量，恐怕还是住宅领域的老大身份惯性使然，如果不拿出更贴近产业和市场的特殊本事，那就未免流于一厢情愿的乐观判断。

万科此前的一张产业地产布局示意图，如今很多已经面目全非甚至退出

现实也的确很骨感，此前万科在地方上对产业地产的尝试很多都以失败告终，比如郑州科技园、青岛国家广告产业园以及东莞769文化创意园，包括集团产办体系的重要负责人、上海产业地产的核心操盘手郑华也出走正大集团，给看上去繁花似锦的上海万科产业地产堡垒撕开了一道裂痕，园区中国之前的文章对此都有过详细介绍。

这些失败和挫折固然让万科大失颜面，但从另一个角度来看，未尝不是一件好事——失败乃成功之母，至少能够让万科更清晰、更理性、更谦卑地看待这个它不熟悉的领域。

“其实万科在产业地产上依然没有跨入门槛，还处于做尝试的起步阶段，从内部语言上也还没有跳出房地产二级开发的范畴。”石飞坦言，万科仍然在思索，自己在产业地产业务上真正的优势是什么，“硬件建造毫无疑问是万科的天然优势，运维服务体系我们内部有星商汇、万智汇的既有框架，也可以很快搭建起来，但是产业维度到底怎么做，仍在研磨阶段。”

从石飞的视角来看，万科在上海、深圳的产业地产板块做得比较实一些，毕竟这些成熟区域规模更大，能力更强，在产业地产这个对“人”和“产”要求更高的领域，深沪这方面的资源相对更加雄厚和丰富。

那么中西部产城究竟要怎么做呢？石飞称，万科不太会冒险去尝试过于郊区的大型产业园或者产业新城，而是集中做城市产业方向，这样可以更平滑，更能和既有的城市布局、资源顺利嫁接。

据了解，目前万科中西部产城在成都、重庆、昆明这三个西南重镇都有产业地产业务的尝试，内容比较多元，包括众创空间、产业园、综合体甚至是特色小镇等。

其实，万科某种程度已经感受到产业地产业务带来的优越性。前不久万科方面与一家地方平台公司一起去见地方政府官员，这位官员听到万科这个名字眉头一皱，认为是来做住宅的。而万科负责人谈及万科产城、物流地产等新业务时，官员态度明显好转，表示愿意再听听下文。

这件事情给万科的触动很大，也是众多传统房企在做城市拓展时感受越来越深切的趋势——地方政府不缺钱，不缺地，不缺固定资产投资和房地产，唯一关心的就是，“你能给我带来什么产业？”

从万科现在的顶层战略来看，郁亮所强调的是要做“城市配套服务商”，在这个大框架下集中做三件事情：住宅、消费类体验地产和产业地产。这就意味着，万科不会单纯去针对产业维度去考虑和操作一个产业园区，而核心是为城市做配套。

这样一个战略框架下，万科中西部产城更多的产品倾向依然是已经在体系里打磨成熟的万科中心、万科大厦以及万科自持自营的酒店、公寓等等，这些产品市场风险较小，又能够贡献业绩和现金流。

但从产业地产的维度来看，万科还在受既往的传统地产思维路径的束缚和影响，产业线和贯穿其中的逻辑，与以往商业地产并无二致，没看出太多创新和过人之处。这种根深蒂固的地产思维，其实还是在做一门房地产生意，而没有“跳出三界外”。其思维的逻辑，似乎依然还是“万科需要什么”，而非“产业地产行业和市场需要什么”，这就回到了我们开篇的那个问题上了。

克莱顿•克里斯坦森在他的著作《创新者的窘境》里，描述了和现在万科进军产业地产非常相似的画面。书中说，一些大公司无法成功利用颠覆性的技术变革，不是因为他们无意识，技术能力不够，没有开发相关产品，没有适合的人才，没有投入资源，而是因为：

首先，目标依然锁定在现有市场，新技术仍用于满足现有用户需求和在现有市场中争抢份额，造成新生产品“没有市场”的错觉 -- 颠覆性新生产品的市场往往有别于现有产品，需要等待或发掘。

其次，将新生产品牵扯在现有增长率框架内——新生产品市场在初期必然小，用旧有的运营模式或以整体增长率为目标都不当。

从万科中西部产城调研给我们的感觉，万科内心明白很多产业资源都是名义上的镜花水月，真正能控制在自己手中的资源才是最靠谱的。现在转型产业地产的万科，能够看出它的诚恳和低姿态，但迷茫和痛苦也不难被观察到。

“万科有决心和冲劲做这个事，也有足够的学习能力，希望把产业地产真的做起来。我们不希望打着踏实的牌，做着落后的事。”石飞对园区中国表示。

按照园区中国的看法，万科中西部产城乃至整个产业地产板块目前最大的命题在三个方面：

一是“再造品牌”，如何从传统地产业务高周转业绩考核体系和语言逻辑中挣脱、切割出来，独立成军，独立估值，甚至独立为与传统万科无关的新品牌；

二是“打造标杆”，能够有一个标杆项目增强对地方政府和资本市场的说服力，甚至可以考虑直接收购一个较为成熟又有进一步运作空间的园区项目；

三是“内部算账”，如何能够有一个业绩考核、团队激励和利益均沾的封装体系，“让肉烂在锅里”，从而让产业地产板块能够平衡短、中、长期的收益，走上可持续发展的轨道。

而从整个万科集团来说，我们一直觉得比较可惜的是它的住宅产业化板块。这些年来，住宅产业化更像是万科这个企业人格化的兴趣与理想，宛若金弓玉箭，光彩夺目却无法上阵杀敌。

其实，我们看到包括中民投、兵团德坤等都在试图将住宅产业化作为一个园区的先导产业，但是万科确实始终没有与时俱进，浪费了这样一个能够让其产业园区找到自主产业支点的机会。

事实一再证明，轻资产与重资产能力不匹配而贸然上马重资产，脱离重资产的成功去大谈轻资产，其实在产业地产领域都是走不通的。所以“星”也好，“云”也罢，万科必须在产业园区的核心运作上体现它的功力，否则仍然是镜花水月，沙上城堡。

我们衷心希望看到万科不要继续走向浮躁、作秀和喧嚣，而能够重拾当年务实落地的“工匠精神”和拼搏勇气，而不，调整身段和心态，寻找一个更完善的机制，能够更加踏踏实实地去做好一个崭新领域的基础工作。