地产中介证券化提速背后：行业环境恶化 盈利模式仍单一

导读：昆百大A(10 400, 0 00, 0 00%)2月27日公告披露称，拟以发行股份及支付现金等方式收购我爱我家100%股权，这也是2月22日搜房网尝试回归A股并借壳万里股份(22 230, -0 14, -0 63%)宣告失败后，地产中介企业再次谋求登陆A股的尝试。

昆百大A(10.400, 0.00, 0.00%)2月27日公告披露称，拟以发行股份及支付现金等方式收购我爱我家100%股权，这也是2月22日搜房网尝试回归A股并借壳万里股份(22.230, -0.14, -0.63%)宣告失败后，地产中介企业再次谋求登陆A股的尝试。记者注意到，像我爱我家一样渴望接轨资本市场的地产中介企业并非个案，近年来地产中介证券化已经成为一种趋势。

例如今年1月3日，国创高新(10.120, -0.18, -1.75%)连发32份公告，宣布拟通过发行股份及支付现金的方式收购深圳云房100%股权，瞄准深圳云房旗下的房地产信息平台Q房网。而在去年9月26日，明牌珠宝(10.910, -0.03, -0.27%)也计划作价24亿元跨界收购苏州好屋75%股权（明牌珠宝此前已拥有苏州好屋25%股权），溢价将近6倍。此外，包括崇峻股份、策源股份、正合股份等近10家地产中介在2015年以来也已经成功挂牌新三板。

当地产中介“上市潮”遇上政策调控

对于目前地产中介“上市潮”的原因，金融与房地产业资深评论人黄立冲认为，这或许是地产中介一种“被动选择”的结果。他表示，如今地产行业内外的环境均已恶化，2017年很可能是业界寒冬，这对被惯称为“看天吃饭”的房产经纪行业来说，不可谓不是一种打击。因此，“地产中介不得不拥抱资本市场，筹集弹药以便获得生存”。

《红周刊》记者了解到，去年7月份，中央罕见提出“抑制资产价格泡沫”，而在12月，中央经济工作会议又进一步强调政策从“稳增长”转向“防风险”和“促改革”，房地产政策开始从刺激转向收紧。在此影响下，我国一二线房价和销量迅速降温，调控效果十分明显，原本“生存不易”的地产中介变得更加艰难。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《红周刊》记者采访时表示，二手房市场交易下滑，会使得此类中介的潜在业务规模减少，同时也说明中介行业的资源整合节奏在加快。“当然，这有利于一些大型的中介企业，尤其是有后续上市计划的企业脱颖而出。”此外，他还认为，中介行业的一些金融产品创新做法被抑制，也会在一定程度上使得经营的难度增加。

记者梳理后发现，除了平安好房、搜易贷等房地产互联网金融平台，世联行(7.910, 0.05, 0.64%)、我爱我家、搜房网、中原地产等线上线下房产中介也纷纷推出包括“首付贷”在内的金融产品及服务。

值得注意的是，金融产品虽非地产中介公司的主营业务，但这些“兼营”产品也让地产中介获利颇丰。世联行2015年年报数据显示，世联行在2015年金融服务放贷3.22万笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%和51.90%，该产品为公司带来4.15亿元收入，同比增长69.54%，占据世联行2015年全年收入的8.8%。

不过，“首付贷”等互联网金融产品的逐渐走俏，也导致行业性问题浮出水面。不少评论认为“首付贷”利率过高，为楼市增加了杠杆。而始于去年10月份的全国范围内大规模楼市调控，也开始对互联网金融产品及服务进行严厉核查。

2月22日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强房地产经纪监管促进全市房地产中介行业健康发展的通知》，明令禁止房产中介提供首付贷、过桥贷等违法违规的金融产品和服务。而重庆市银监局也于2月27日发出通知，要求当地银行业金融机构严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策，严厉打击“首付贷”、“假按揭”等行为——以上政策调控或许将对地产中介“上市潮”带来一定影响。

对此，《红周刊》记者以投资者身份致电世联行，对方表示，目前世联行依然还在推出金融产品及服务。“核查只是针对‘首付贷’，其他的金融产品不受太多监管影响，目前上市公司受金融产品核查影响比较有限，具体的相关数据，请以后续披露的年报为准。”

“互联网+租房”会是下一个风口？

在“互联网+”的时代，地产中介行业正在经历传统模式的蜕变。平安好房前董事长兼CEO庄诺曾直言，“互联网+租房”是O2O时代的下一个风口。

《红周刊》记者了解到，目前已经有不少传统地产中介加强线上业务的布局。对苏州好屋来说，新房电商服务已是其主要收入来源之一；而深圳云房则通过互联网平台进行客户流量与房源数据的导入、处理、分析，将其对接至线下规模化的直营网络，实现对房地产中介业务各方诉求的撮合。而此次被昆百大A收购的我爱我家同样布局了线上业务。据悉，我爱我家以5i5j.com作为网站门户入口，依托线下门店基础，来形成完整的O2O闭环。

不过有意思的是，当部分地产中介正在忙着往互联网概念上靠拢的时候，典型如搜房网等房地产互联网平台却在快速扩张其线下店铺数量，从2015年8月份以后，搜房网开始着手布局线下体验店。而这背后，一个不争的事实是，在过去的10年里，客户对于房地产二手房交易已习惯于线下门店的传统模式，互联网渗透到中介行业也仅是近两年的事情，要对客户交易习惯颠覆，并非短时间内可以完成。

记者在实地走访北京部分地产中介门店后也同样发现，地产中介目前的经纪服务，依然要以实体门店为依托。没有门店，对互联网中介的线下服务会产生巨大的考验，对经纪人的招募和管理也是短板。此前有测算显示，目前互联网中介经纪人流失率至少在20%。

对此，严跃进认为，地产中介“线上”与“线下”相结合的模式在未来还是值得创新的，两者或维持在1：3的比例。他对《红周刊》记者表示，线上服务的关键更多的是要做出大数据的挖掘，对于一些线上的房源设置、看房模式、线下投资咨询等业务都需要积极介入；而线下服务则要不断降低门店经营成本，同时要不断压缩线下交易的成本，只有这样才能够促进此类业务的均衡发展。

不过，并非所有人都看好此类“线上+线下”的地产中介模式。与严跃进的观点不太相同，黄立冲则认为，地产中介高举的互联网思维，令人联想到大数据、大消费、大金融，这种联想对某些投资人有一定的吸引力，但不可否认的是，大数据价值兑现非常困难，如何变现将成为对该模式的一种考验。

或许门店的重要性可以在链家地产的财务数据中得到充分体现，相比于搜房网、爱屋吉屋等互联网中介平台，链家地产一直主打线下门店。有数据显示，2016年，链家地产在线下拥有6000多家门店，10万多名经纪人，仅北京地区就有1300多家门店，超过23000名经纪人。

《红周刊》记者注意到，链家地产财务数据显示（链家地产虽未上市，但在今年1月份港股地产公司融创中国斥资26亿元入股链家地产时，曾披露链家地产的相关财报），公司在2014年的税前净利润为1.38亿元，2015年这一数字猛增至11.96亿元，年增长率为773%。