恒大千亿秘密：规模扩张下的拿地与平衡

导读：2016年，注定是中国房地产企业发展史中的标志性节点。“万恒之争”的规模较量，已经让曾经遥不可及的3000亿销售成为房企规模的分水岭。

2016年，注定是中国房地产企业发展史中的标志性节点。“万恒之争”的规模较量，已经让曾经遥不可及的3000亿销售成为房企规模的分水岭。

1月1日到来之时，中国房企规模榜首就将揭晓。尽管双方都不曾正面回应这场追逐，但两个月前恒大销售金额首超万科时，竞争就已经进入了白热化阶段。

微小的距离更容易引起猜想。2016年1-11月，恒大销售金额3488.5亿元，万科销售金额3413.6亿元，两者的差距仅约75亿元。

相比今年初公开的2000亿销售目标来看，恒大绝对是个保守者。但熟悉恒大的人士都清楚，纸面目标的背后，3000亿元的任务实质早已提上内部日程。

从2013年的1000亿到2015年的2000亿，恒大用了三年。但从2000亿到3000亿，恒大用了一年。除去房地产政策环境与整体行情的因素，同业横向对比中，这应该是场与市场及自身竞速的赛跑。

近三年，恒大的销售金额实现超50%的年增长率，土地储备从1.47亿平上升到1.86亿平，年开工面积从2000万平飙升到4000万平。

在股权之争中达到超3000亿销售的万科表现不俗，但这更像是一个符合心理预期的成绩。而作为追逐者的恒大，在年销售增长超70%的高速扩张下，选择的路径耐人寻味。

大举拿地与一二线调整

土地是房地产的原材料。如果从时间轴线中寻找发展轨迹，恒大从上市之初就瞄准了快速扩张的目标。

土地储备量第一是许家印在上市之初就为恒大制定的“人设”。截至2016年6月30日，恒大的土地储备刷出了历史新高，达到了1.86亿平方米。

相对应的，恒大在土地方面的支出也很庞大。2009年-2015年，恒大累计新增土地款为2620.25亿元，平均每年新增土地款达到374亿元。其中，2013年和2015年，恒大当年新增土储拿地款分别达到了707.0亿元和712.6亿元。

而2016年，恒大的拿地金额创下新高。仅2016年上半年，恒大新增土储金额就达到了844.66亿元。

因此，庞大的土地储备也隐藏着扩张的逻辑，不光是为恒大提供了足够的、成本较低的产品原材料以快速扩大规模，另一方面也有着区域布局不同时期的侧重。

首先，从布局方向来看，恒大选择了一条从二线进三线，再从三线回一二线的弯道。

据观点地产新媒体了解，恒大总裁夏海钧曾经在内部做过这种解释：“2006年是恒大全国扩张的时候，当时总资产只有100多亿，如果只去到北京、上海，一个项目就把我们资产吃没了，所以2006-2009年进全国的时候，我们首先选择了省会城市。”

2009年成功上市之后，依然以规模发展为主要目标的恒大，将二线省会城市战略下沉到了三线城市，旨在尝试用最少的资金撬动更大的规模增长。

于是在恒大的年报中可以清晰看到，2011年和2012年，恒大新增土储4083.9万平和2600.4万平，全部位于二三线城市。直到2012年底，恒大全国229个项目中一线城市项目仅有6个。

当三四线城市土地、建筑成本和库存上升而房价涨幅滞缓时，恒大开始掉头回归一二线城市。如果就项目数量占比和销售金额占比来看，恒大倾向一二线的布局调整自2013年开始显现。

2012年，恒大在全国共有229个项目，其中一线城市数量为6个，一二线城市项目数量合共为99个，占比为43.2%。而2013年，恒大全国项目共291个，其中一二线城市项目数量占比是45.4%。这一比例到2015年时提高到了54.7%。

新增土储的投资金额占比也表明恒大回一二线的决心，2015年恒大一二线项目投资金额占比达到了75%。

从二线进三线，再从三线回一二线，恒大走的弯道基本上押中了城镇化高速发展时期的红利，快速扩大了规模。

资金和利润平衡

按恒大方面的公开表态来看，恒大大举拿地策略并非没有出现过反复。在2014年中期业绩会上，许家印曾言：“恒大已经完成了全国项目布局的战略，换句话说，我们可能会大幅减少土地购买。”

事实上，从新增土储量来看，2014年是恒大2009年上市以来拿地数量最少的一年，全年新增土储仅841万平，土地款217.65亿元。

变化的背后，是2014年房地产贷款和融资渠道收紧，市场降温与销售回款放缓的行业调整，一如当年万科前高管毛大庆一番震动的悲观论所述。

尽管2014年960新政“救市”后，2015-2016年的房地产市场迅速回暖。但这次行业调整，带给恒大的影响或许远比预计的要大。

从2014年开始，恒大开始面临营业收入和毛利保持增长但股东应占利润下降的情况。

就毛利率而言，恒大近年表现较为平稳。2013-2015年，其毛利率分别为29.5%、28.5%以及28.1%。2016年上半年，其毛利率为28.3%。

在市场研究机构看来，目前恒大的盈利能力与其销售增长尚未匹配。瑞信在8月就恒大2016年上半年表现指出，恒大在销售增长、盈利能力及现金流方面未能取得平衡。

2014年恒大当年恒大营业收入为1113.98亿元，同比增长18.9%，毛利317.8亿元，同比增长15.0%，净利润增长31.4%至180.2亿元，股东应占利润微降0.1亿元至126.0亿元。

2015情况相似，恒大营业收入为1331.30亿元，毛利374.13亿元，净利润173.40亿元，股东应占利润104.60亿元。

2016上半年恒大披露71.27亿元的净利润和20.17亿元的股东应占利润。

不过，充足的现金，成为恒大的财务“稳压器”。截至2016年月6月30日，恒大持有现金高达2120.0亿元。

因此，对于未来降低负债和提升利润的问题，在2016年中期业绩投资者会议中，恒大总裁夏海钧就表示，从2016年开始，恒大将不会再增加永续债，未来会逐步调整负债率。

同时，夏海钧表示，恒大在一二线城市进行销售的项目将在今年底开始陆续结转后体现更高的利润，预计在2017年下半年恒大的利润将得到提升。