商业地产考验未来房企能力 商得起or商不起？
导读：商业地块怎么开发？LOFT商住还能卖吗？未来商业和住宅之间的盈利关系怎样？
商业地块怎么开发？LOFT商住还能卖吗？未来商业和住宅之间的盈利关系怎样？
近一个月的时间，在纯住宅项目拿证难的情况下，商住办公楼项目扎堆取证。土地市场上，年底之前北京将无纯住宅用地供应。不仅如此，商住还一直受到“全面限购”“LOFT商住将绝迹”传言的围剿。尤其是在开发商因全面自持住宅面积，而面临盈利难题的情况下，开发商正在探寻通过商业地块的开发获取更大的收益，以做到商业和住宅之间有所平衡。
现状 “商业地块”成房企新目标
2016年，北京土地市场供应乏力。几乎每一宗地块的推出，无论位置、面积、属性、资质，都会受到开发商的争抢。尤其是纯商品住宅用地的供应，更显稀缺。
记者根据北京市规划和国土资源管理委员会网站的数据统计，930新政以后，北京仅成交了8宗经营性用地，其中有6宗土地包含住宅地块。值得一提的是，这6宗土地的住宅部分，并非可以销售的纯商品住宅，而是公租房、自住房以及开发商100%自持的住宅。因此，核心地段或者地理位置相对不错的商业地块，就成了继住宅用地之后，开发商觊觎的又一目标。
11月28日，龙湖地产和首开股份以37.8亿元总价竞得房山区长阳镇FS00-LX10-0042等地块综合性商业金融服务业及公交场站设施用地。地块占地总面积8.57万平方米，规划建筑面积17.91万平方米，容积率2.1，规划用地性质为B4综合性商业金融服务业、S32公交场站设施用地。成交折合经营性楼面价为21415元/平方米。
同日，位于房山拱辰地块以底价被旭辉摘得。该地块为B4综合性商业金融服务业用地，土地面积10384平方米，建筑控制规模25960平方米，旭辉集团以底价5.13亿元夺得该地块，减除配建后折合楼面价22601元/平方米。
值得关注的是，而今年在此前龙湖已拿下4幅纯商办土地，分别位于北京、济南及上海。旭辉也在今年7月获取一宗上海商办地块。不仅是在北京市场，可以说在全国土地热门城市，都出现了开发商转向“商地”的情况。
政策咨询研究部总监张宏伟分析指出，核心地段或者地理位置相对不错的商业办公土地，地价的风险系数相对住宅来讲要低一些，未来还有上升预期。住宅用地供应比较稀缺，所以说要通过商办用地来补充类住宅物业进行销售，这也可能是房企的一种产品配置需求，同时也可以看出市场未来中长期的趋势。而如何运营已经拿到手的商业地块部分，并借此获取更大利润，成为业内关注的重点，也成为房企各显身手、发挥各自所长的机会。
商改住限期整改
在房企积极获取商办金服用地的同时，“北京再次发文遏制‘商改住’”的传闻也再度传播。
据消息人士介绍，一份关于严格遏制商改住项目的方案将于8月31日前提交给北京市政府。新整改方案具体调控内容包括：暂停发放新增商住房产证、预售证等；重新考察和规划未开工建设的商住项目；暂停开工未售的商住项目；不提供新增商住用地。
近期，据其他媒体报道，北京开发商均收到了《北京市规划和国土资源管理委员会关于加强商业、办公类项目规划管理的通知》。在通知中，北京市要求开发商限期整改违规“商改住”产品。2016年12月31日前未整改到位的，将禁止违规企业法人和企业法人代表参与北京市土地市场交易。
实际上，从2010年“6·28”监管令；2011年“5·16”商改住禁令……北京商住市场屡次整改。然而，效果并不理想。
从2012-2015年，北京新增商住公寓的供应套数涨幅为65.2%。2014年前北京商住占市场成交量不足20%。由于，住宅供应持续下滑，商住成交占比不断攀升，2015年提升至28.5%，2016年上半年则攀升至55.9%。
对此，业内人士表示，正在研究的“停止供地、停止发‘两证’”两项内容堪称釜底抽薪，将对商住产品的供应端带来更深远影响。
9天内6614套商办项目取证
就在北京再次叫停“商改住”之际，记者住建委官网获悉，11月24日至12月2日，抛去地下车库，北京6个商办类项目取得6614套预售许可证。
其中，位于大兴区黄村镇的泰禾金悦中心9天内，分两次获取4栋楼共计1606套房源；位于门头沟区门头沟新城的远洋都会中心则一次性获取6栋楼共计1454套房源……
对此，亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，能够取得预售许可证，就说明上述这些商办类项目符合当前的管理规范要求。
据记者了解，现在商住类所施行的规范是北京市住建委于2011年5月16日所颁布的 《我市进一步规范商业、办公类商品房销售秩序》。其中，规定：“要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计；要求房屋测绘机构应按照建筑工程规划许可内容和施工图审查机构审定的图纸对商业、办公类项目进行测绘，禁止擅自进行房屋分割测绘；要求商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元，禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记……”。
然而，一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，“建委检验通过”与“业主收房”是两个阶段。根据以上规定，建委检验通过时，房屋都处于毛坯状态，属于合规。而随后的装修装饰，无论是开发商还是业主实施，都已不在建委监控范围内。况且，购房者买来真要自己住，也没有办法完全禁止。
案例
如何才能“商得起”？
1.REITs&运营
对于商办类甚至商业体，国内房企虽有涉及，但能称得上“专业”二字者，便是寥寥数家。当被迫资产不能散卖变成持有的话，部分房企将目光锁定在REITs上。
REITs即房地产信托投资基金市场。据记者了解，由于内地REITs相关的法规及税收优惠政策尚未完善，目前商业地产只能通过搭建“类REITs”的结构实现融资，未来政策放开时再通过标准REITs实现退出。
曾在凯德、万科拥有多年房地产开发、商业运营的优客工场创始人毛大庆表示，2000年新加坡是全亚洲第一个尝试做REITs，当时他所在的凯德置地便是第一家。而REITs背后所需要的是企业的资产运营能力。“这也正是中国房企最弱的环节。我们的资产运营和内容增值能力非常非常弱，尤其是当互联网慢慢地影响年轻人的消费模式之后。这需要有人专门去研究，转变为做新内容的运营商。”毛大庆告诉记者。
实际上，就在近期，优客工场携共享际与首创置业三方达成合作，首创置业在北京的大兴悦都汇、房山紫悦台、顺义公园城等项目将作为三方合作的第一批项目，将打造出创业平台、孵化基地，为创业人才创建一站式生活灵动空间。这种全新的运营模式在试水成功后将被复制。
据毛大庆预测，如果房企运营能力能跟上，作为新金融产品的REITs，可能是一个未来的万亿级别的“蓝海”市场。
2.自持物业打造购物中心
龙湖在商业购物中心上的运营经验，使其在面对待开发的商业地块时，更有信心。
记者从龙湖地产了解到，根据规划，龙湖刚刚在房山拿到的商业地块，未来拟打造“天街”购物中心及写字楼，这也是龙湖在北京打造的第三个天街产品。
商业与住宅、物业共同构成龙湖旗下三大业务板块，天街是龙湖持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体，成为城市或区域的地标性商业。
龙湖的房山新地块位于良乡大学城板块，距离良乡老城区2.5公里。地块南侧紧邻地铁房山线良乡大学城北站。龙湖地产认为，地块周边3公里生活半径范围内，居住类及商改住类项目较多，且良乡大学城的规划建设逐步成型，未来该片区将导入大量客流。目前，区域内缺乏大型、高端购物场所。而龙湖要打造的房山项目定位为京西南潮玩时尚中心，突出炫酷、动感、时尚的主题，打造集潮流先锋、时尚生活、炫动娱乐、流行地带、美食中心、萌娃天地、IMAX影院、精品超市等于一体的大型“天街”购物中心。
3.专注销售型商办
销售型商办是旭辉集团的特色产品。在北京，旭辉的26街区、旭辉7号院，在商办类产品上均成为市场明星项目。
旭辉集团董事长林中在今年8月的一次公开演讲中表示，“我们是主动增持核心城市、好城市的优质的商务办公楼，也会增持公共租赁，但坚决不持有酒店，所有酒店全卖掉，一个都不要。所以商办不是全品类，全品类会很差，我们是精品类，只做未来有价值的。”在林中看来，旭辉的定位应该是做生活服务型的开发商。
对于商办在旭辉业务中的比重，林中表示，根据市场的情况而定，“譬如在苏州，基本上98%是住宅，只有2%是商业（底商配套）；而在北京、上海因为是写字楼最好的市场，第三产业最发达的是北上深，北上深的商办就可以增加。”
此次斩获拱辰街道项目，是旭辉在北京房山布局的第二个项目。早在2013年，旭辉在该区域打造了房山E天地，也是一个销售型商办类项目。业内分析认为，不出意外，旭辉的房山新地块，也将打造成其擅长的销售型商办产品。