一张桌子引发的模式大考 众创空间如何告别“二房东”？

导读：当共享经济的浪潮席卷而来的时候，商业模式和用户资源成为企业最大的资产。

当共享经济的浪潮席卷而来的时候，商业模式和用户资源成为企业最大的资产。

1月5日，当记者见到优客工场创始人毛大庆的时候，他身穿深蓝色运动款卫衣，浅色破洞牛仔裤，俨然是个创业者的模样。

“创业难体现在很多维度上，我难在商业模式怎么搞清楚。”毛大庆坦言，过去半年的时间里，优客工场的模式一直在翻新迭代，但目前仍不存在一个成熟的商业模式。“现在我们已经理清了优客工场的盈利思路，但目前仍处于搭框架阶段。”

据业内粗略估算，目前北京、上海等一线城市的众创空间产品均接近500个，尤其是从去年7月份开始，这个门槛并不高的行业挤满了竞争者。不过，随着中关村创业大街等第一代“咖啡”空间产品“降温”之后，定位为联合办公、创业孵化的众创空间企业正迎来商业模式大考。

能否告别租金模式？

按照毛大庆最早的思路，优客工场将自己定位为“资源聚集地”，小微企业花费一张桌子的租金，就可以享受各种资源，节省办公时间和办公成本。但单凭租金获得的收入并不足以支撑毛大庆的创业“野心”。

优客工场提供的数据显示，从优客工场开业到现在，实际已经入驻企业200余家，其中仅北京三个项目入驻企业融资额度已经到6.7亿元人民币。

2015年9月，优客工场·阳光100旗舰店开业时给出的报价是，开放式工位2000元/月，办公室工位2600元/月。这一价格实际并不算便宜，如果是一个5人的创业团队，即使是比较便宜的开放式工位，一年下来仅工位费的支出就将达到12万元。

“实际上仅靠工位租金很难赚大钱，现在优客工场签约的20多个场地，有的一年就可以赚钱，但有的5年内都不一定能赚钱，要平均下来几年才可以赚钱。”毛大庆表示，所以优客工场跟桌子的租赁和租金将越走越远。

然而，创业空间类产品若想摆脱租金模式并不容易。

尽管毛大庆预计未来优客工场的工位租金不会超过总收入的40%，但目前其工位租金收入则占到总体收入的90%，而其他10%的收入也主要集中在会议室、活动场地等资源租用方面。而按照毛大庆的计划，优客工场未来在10—12个城市将拥有2万张桌子左右的稳定规模，此后优客工场的场地规模发展将会逐渐趋于平稳。

除了优客工场外，目前规模较大的几家众创空间类产品也难以摆脱类似的商业模式。

“早先市场上的众创空间模式大致分为两类，一种是具有创业、产业孵化属性的空间模式，另一种则是灵活的服务式短租模式。但随着行业发展，越来越多的众创空间为满足创业者需求，将孵化和灵活租赁结合起来。”克而瑞研究中心研究员沈晓玲表示。

已经推出联合办公产品的SOHO中国董事长潘石屹实际上更加看重规模增长带来的租金效益。

继望京SOHO 3Q项目之后，潘石屹分别在北京中关村、光华路、银河SOHO等地推出3Q产品，预计截至2015年底3Q的座位数将达到1万个。而按照潘石屹的计划，2016年3Q将做到4万个座位，2017年增长到10万个座位。

桌子背后的附加值

尽管从目前来看，无论是优客工场还是SOHO 3Q，他们的“满租”状态已经让其成为行业的佼佼者，但毛大庆与潘石屹仍然不敢有丝毫松懈地拓展着“桌子”背后的增值空间。

在毛大庆心中，优客工场模式迭代的最新成果，是优客工场将以“桌子”为端口，集结尽可能多的客户与服务商，最终形成一个撮合交易及结算平台。

“现在我们要做的首先就是搭建我们的线上平台，一方面实现管理及办公自动化，实现资源及信息共享；另一方面实现会员联动，依靠线上平台完成撮合交易。”毛大庆表示。

按照毛大庆的逻辑，他要实现的“2万张桌子”，更大的意义是挖掘2万个用户及上千家企业之间的“共享经济”模式，从中挖掘更多的生意要素。

毛大庆称，当优客工场的会员人数积累到一定程度时，服务商就会把这个平台当成很大的客户群，优客工场线上平台则成为一个交易平台。

“这是我们认为在共享经济与互联网时代下非常有意义的一件事。”按照毛大庆的计划，到2017年，优客工场的线上平台就可以带来收入贡献，未来，优客工场的工位租金总收入将只占优客工场总收入的50%以下，另外50%以上的收入都应该来源于这个平台的其他衍生业务和它的撮合交易。

与毛大庆的“互联网思维”相似，潘石屹也有来自互联网的思考，他计划将SOHO3Q做成一个覆盖全国的办公网络。为此，潘石屹决定做品牌输出。
“以前我看不上别人的房子，现在觉得可以和任何人合作。现在我们就直接输出管理，合作伙伴走到哪儿，我就跟到哪儿。”潘石屹在2015年底的一次记者见面会上表示。

绿地是第一个和SOHO3Q合作的房地产企业。按照绿地的说法，双方合作的首批项目主要位于上海和北京，之后会扩展到全国。以后绿地不仅会在自持的物业引入3Q，还会让3Q帮助运营销售物业。