用地指标紧缺 上海迪士尼板块投资热正在回落

导读：从国外迪士尼发展历程来看，迪士尼乐园的收入仅30%来源于门票，70%则来源于区域二次消费（包括消费品、酒店等），这也意味着区域内的零售业等商业地产将受益。但迪士尼所在的川沙板块可能存在土地供应失衡隐忧。

投资热或回落

从国外迪士尼发展历程来看，迪士尼乐园的收入仅30%来源于门票，70%则来源于区域二次消费（包括消费品、酒店等），这也意味着区域内的零售业等商业地产将受益。

但迪士尼所在的川沙板块可能存在土地供应失衡隐忧。

邵明浩指出，土地供应失衡，可以说是全上海的问题。例如上述十三五规划，总量要控制在3200平方公里以内，按此推算，基本上是每年40多平方公里的建设量，各个区县平均只有几平方公里，分到浦东则很可能只有一两平方公里。

邵明浩继续指出，川沙属于198区块，是有减量化任务，可以置换用地指标的。上海可以做减量化的理论潜力是198区块，这是符合上海政府提出来的新建设用地是负增长，而不是零增长。

邵明浩又指出，像张江、外交桥这样的工业园区，每亩GDP的产出是不断下降的，因为历史包袱太多了，所以政策也正在一步步推动土地效益提高的方案实施。

盘活存量土地的资金难题一直需要镇政府、区政府驱动。一名川沙镇政府知情人士透露，前段时间，镇政府找机构做市场分析，希望推地。但区政府对于用地指标的平衡，不仅仅考虑市场因素，更多是市场指标。“郊区有减量指标，而陆家嘴等没有减量指标，而且地价高，区政府也愿意将指标给到那边”。另一方面，上述知情人士指出，迪士尼的地价款是上海市的，可能只有税收才会落到川沙镇政府。

陆家嘴、浦西等区域经济条件好，有钱补给动迁企业，就会有位置较好的地块出来。例如大宁金茂府地块，原来是四方锅炉厂，也是政府先谈好补偿，再拍地。

对此，邵明浩指出，工业用地多数属于104区块和195地块都是50年产权的土地，有政策红线，政府要做动迁必须要与对方谈判。因此川沙镇政府无法盘活存量用地以腾出用地指标的主要原因在于：一是没那么多钱，第二即便有钱也很难与企业达成一致，付出溢价动迁成本。

浦东区政府用地指标平衡术背后，却是川沙镇政府推进动迁的瓶颈。川沙目前唯 一的工业企业界龙实业（600836.SH），其在上海13家子公司中，9家地处上海迪士尼规划区域北侧。从界龙实业年报披露的子公司信息及子公司分布情况看，公司子公司在迪士尼周边覆盖的土地面积在50万平方米左右。此前该公司董事长费屹立透露，界龙实业在川沙迪士尼周边土地均为工业用途，价值约为10亿元。

目前，界龙实业旗下土地储备并未因为上海国际旅游度假区结构南扩而获得直接收储的补偿，21世纪经济报道记者致电界龙实业董秘楼福良求证，他表示，目前没有搬迁打算，公司还想部分转型，有可能做第三产业。并且，他表示公司并无意与迪士尼合作。

由于土地供应受到限制，有专家认为该板块投资热已经降温。例如香港迪士尼周边除了五星 级酒店与住宅，也没有其他产业。纵观世界各地的迪士尼，对周边产业的溢出效应并不明显。

戴德梁行中国区战略研究主管 Shaun Brodie接受21世纪经济报道记者采访时则表示，游览迪士尼的游客以目的性消费为主，对于周边的欧特莱斯将有较大的提振作用。距离迪士尼约20分钟车程的佛罗伦萨小镇已于2015年初开业；距离迪士尼仅一公里的奕欧来则预计将在2016年春季投入运营。除了周边的商业项目，迪士尼开业为上海带来的大量外地游客，也将有助于增加市中心高档购物中心以及特色主题购物中心的人流。

邵明浩指出，这一波投资热潮已经结束。多名分析人士与邵明浩观点一致，认为迪士尼没有强辐射作用，参考国外的迪士尼，均是自给自足的闭环模式，因此经济外溢空间较小。

业内都不看好，原来卖掉项目的还可以有较大溢价空间，现在还没开发的地价都比较高，迪士尼开园以后还没开始卖的项目，或面临投资热潮回落的问题。