商业地产供应井喷带来过剩 专家：警惕烂尾风险

导读：2016年以来的楼市，越来越难以让人看清。热点城市库存快速去化，商业地产却依然萧条，库存激升。业内人士指出，住房市场的“非理性”繁荣与商业地产过剩的现实，进一步推升了地产风险。

商业地产供应“井喷”去化压力剧增

专家：警惕烂尾风险，防止形成城市“黑洞”

2016年以来的楼市，越来越难以让人看清。热点城市库存快速去化，商业地产却依然萧条，库存激升。业内人士指出，住房市场的“非理性”繁荣与商业地产过剩的现实，进一步推升了地产风险。

不同命运的“房”

郑州航空港空港片区，因自贸区概念等影响，被看作价值洼地。洋房系的国园和蓝山公馆便坐落于该片区，此前接连两周的开盘连续处于开盘便清盘状态。而位于郑州主城区二七区的一商业地产项目，虽然配套成熟，却因行情差难出手，最终不得不低价贱卖，亏损近千万。

数据显示，2015年全年，郑州纯住宅销量934.48万平方米，同比上涨57.07%；均价同比上涨8.57%。商业地产却仅销售57.36万平方米，同比下降5.38%；均价同比下降10.43%。同时，办公用房销量94.85万平方米，同比下降22.46%；均价同比下降8.45%。

武汉也有类似命运。武汉光谷步行街曾号称世界上最长的步行街。其总占地面积41.79万平方米，总建筑面积约150万平方米，总长1350米，包括西班牙风情街、意大利风情街、德国风情街和法国风情街，曾是光谷最繁华的商业购物中心。

武汉市政协一份提案显示，光谷步行街自2008年开街以来，一期部分一线商业门店每平方米售价3万元左右，2013年已被炒到每平方米30-40万元，一线门面租金也从开街时的每月200元/平方米涨至每月1500-2000元/平方米。现在这个风光一时的步行街却面临着客流量流失、大幅度亏损的状况，甚至多个商户最终不得不关门谢客。

值得注意的是，在武汉还有很多商业中心正在凋谢。后湖的新生活摩尔城，除了电影院、超市、家电及快餐等主力店还在维持经营外，九成的零售店都已撤离；位于街道口黄金商圈的未来城购物中心，也早已沦为“空心城”，如今除临街的几家品牌连锁店外，其他已全部关门歇业；汉口二七路的东部购物公园C2时尚购物广场，零售门店几乎整体关门。

写字楼也面临着前所未有的困境。有专业机构报告指出，2016年上半年武汉甲级写字楼新增供应量是去年全年的三倍，需求却减少了三分之一，下半年空置率或许将超过30%。武汉市内一些购物中心的店面空置率已逼近40%。连续经历两年的购物中心开业热潮后，原定于今年上半年开业的多个购物中心也因故延期。

“井喷”带来过剩

在20年前说起房地产投资，人们可能很少会想到买住房，只会说买“门面”、买商铺，但如今二者已换了地位。一方面是因电商兴起挤占了较大部分的零售市场份额，另一方面则是供应的井喷带来了总体的过剩。

从统计数据看，2015年全国住宅、办公楼和商业用地这三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用地去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。

中信证券(16.150, 0.09, 0.56%)的一份研报指出，中国商办物业的总量明显过剩，在2010年和2013年，商办物业经历了两轮跃进，多数时候，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让金的30%左右，从销售上看，商业地产占比只有10%。

以郑州为例，该市商业供求比一路走高，2015年创历史新高，达到3.32，全年供应面积190.36万平方米，同比上涨79.58%，成交面积57.36万平方米，同比下降5.38%，供求矛盾加剧。这意味着，仅郑州一地商业库存便高达356.38万平方米，按照目前的去化速度， 需要7年去化周期。

据武汉市房地产开发企业协会研究部数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算，人均商业面积已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存，按照去年的去化速度，全部消化完至少还需4-6年。而未来5-6年，还将新增约1000万平方米商业体量。

近年武汉商业地产市场进入供应井喷期，写字楼和商业库存量再度增大，与住宅快速去化形成了鲜明对比。据湖北省统计局数据显示，目前武汉已建成购物中心为主导的大小商业综合体46家，其中2013年以来开业的有26家，占总量的56.5%，当前在建项目还有17家。与供应旺盛相对应的是，整体需求难以提振，市场吸纳力下降。除了几个传统办公区和商业区，其余区域均因缺少整体的氛围和相应配套导致去化困难。武汉2016年上半年写字楼吸纳量仅9万平方米，低于2015年同期吸纳量。

风险积聚

“大型商场众多，严重供过于求。”老牌零售巨头大商股份(41.500, 0.21, 0.51%)上半年在修订后的年度报告中如此描述沈阳地区的商业竞争环境。

RET睿意德中国商业地产研究中心报告显示，中国商业地产难题正从招商难、选址难演变为运营难。预计未来将有超过40%的商业地产项目成为品牌入驻低、运营团队流失、盈利无期的“僵尸”项目。同时社科院最新中国商业蓝皮书显示，未来将有超过三分之一商业地产面临闭店。

中指院报告指出，网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场，根据商务部对实体百货店、超市、专业店销售额的统计数据显示，2010年三类实体店销售额增速分别为19.5%、14.1%、21.8%，2014年增速降至4%、5.4%和3.5%，增速回落幅度远超消费品零售总额。2015年上半年，万达百货在全国调整收缩门店，物美、高鑫零售、京客隆等大型连锁超市净利润下滑。

“商业地产的飞速发展，与国家政策紧密相关。”中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政表示，一方面，在上一轮楼市调控政策出台后，许多房企被迫转型，操盘商业地产；另一方面，从政府的层面来看，商业地产吸引力不比住宅用地小，不仅能改变城市面貌，还能带动就业和税收，所以在规划时就配套有大型商业设施。

有业内人士指出，有些地方政府有时有一定的盲目性，追求眼前利益。因为每一个综合体无论是土地获取还是对城市土地出让金的贡献，还有大量投资对地方经济的促进和税收的带动，以及商业对城市持续发展带来的贡献，让他们难以抗拒。所以有些地方政府可能意识到了风险，但不愿意去面对。

贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登指出，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，将会带来更多的土地资源和社会资金浪费。他建议，应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”形成。