长三角楼市沸腾藏风险 哪些城市才有投资机会

导读：合肥房子被疯抢！嘉兴出“地王”！无锡楼市快速升温！杭州限购前一夜出现天量成交……仿佛在一夜之间，长三角各个城市的楼市都热了起来。

合肥房子被疯抢！嘉兴出“地王”！无锡楼市快速升温！杭州限购前一夜出现天量成交……仿佛在一夜之间，长三角各个城市的楼市都热了起来。繁华背后，是否危机随行？除了上海、南京、苏州、杭州、无锡这些城市，凭借自身的价值，拥有长期的吸引力，具备持续升值的潜力外，多数城市房价的狂飙猛进，会不会是昙花一现？

《每日经济新闻》联合中国指数研究院即将推出的长三角城市价值（财富升值潜力）排名就反映了这种房价和基本面的背离，对于很多盲目跟风买房投资，甚至动用信用卡、高利贷炒房的购房人来说，必须警惕前方的风险……

9月18日，杭州多个楼盘爆发了一阵“围抢”。当日下午，杭州出台了新一轮限购政策，限制外地人在杭州的购房，导致18日的新房日成交量达到了有史以来的天量，总量达到5015套。

在此之前，杭州多个楼盘遭遇抢购，很多楼盘上调售价。楼盘的捂盘惜售行为开始出现，甚至因此领到了罚单。9月14日，杭州市住房保障和房产管理局作出决定，责令望华房地产（杭州）有限公司就捂盘惜售方面的问题进行限期整改。

不仅仅是杭州，整个长三角城市的楼市温度都在一步步上升，有的甚至已经沸腾。8月新房价一直只有8000多元／平方米的嘉兴，最新拍出的一块高价地——博海路三号桥地块楼板价达到万元以上，新浪乐居预计保本价格超过17000元／平方米……一夜之间，长三角仿佛处处高价地，处处价格上涨，没有人担心房子卖不出去，只有人担心买不到房子。然而，风险正在一步步地逼近。

●过快上涨缺乏基本面支撑

“合肥的经济基本面不能支持房价的快速上涨。”中国指数研究院上海分院毛治博士正在进行一项专业而复杂的研究。

这项研究是受《每日经济新闻》的邀请，由中国指数研究院主持。其调用了长三角地区的经济产业、人口、城市配套、土地、支付能力等数据，对长三角地区的21个城市进行价值排名，并计划于9月27日在上海外滩英迪格酒店举办的第六届中国价值地产年会（上海）城市论坛上，发布《2016年长三角城市价值白皮书》。

目前白皮书已经接近完成，《每日经济新闻》记者在采访该白皮书的研究团队时发现，很多城市其实根本不具备上涨潜力。如果盲目进入，不论开发商，还是普通购房者都将面临长期深套。

合肥就是这样一个案例。在今年上半年，合肥房价升幅很快，有房价“四小龙”之称。9月19日，国家统计局公布了《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，在17个同比涨幅超过10%的城市中，厦门与合肥上涨幅度超过40%，赶超4个一线城市。

房价快速上涨也集聚了大量的风险。在长三角的几个城市综合得分中，合肥甚至落后于无锡、宁波，其产业经济、配套在整个长三角城市群中得分不高，其中产业因子得分甚至低于湖州、台州这样的长三角中小城市。

上述研究团队认为，合肥的土地消化时间非常短，土地稀缺，因此土地得分高。但合肥土地财政依赖度很高，土地供应不会减少。合肥人口虽然不少，但主要是因为高校在校生多，从中长期看，由于人口流入、产业经济等因素，合肥房价的中长期升值空间其实非常有限。

●企业投资需具体城市具体分析

合肥房地产缺乏长期增值空间，长三角地区类似城市数量并不少。

除了合肥外，宁波、舟山、台州、金华、嘉兴、芜湖等城市的中长期升值潜力也非常弱。这与近期很多人看到的房价快速上升形成了鲜明的对比。

事实上，类似长三角城市最近几个月的房价快速上涨，也曾在2009年发生过，但随后就迎来了一轮限购风潮，很多城市不得不限购、限贷，并最终导致了很多长三角城市房价停滞。

当年，无锡、常州、杭州、宁波……这些长三角城市，因为库存量居高不下，房价常年停滞。当地的很多企业生存艰难，最著名的莫过绿城。在调控前，绿城董事长宋卫平曾经雄心勃勃，欲与万科一争天下。结果，绿城却在限购令后陷入了苦苦挣扎。在把股份卖给融创前，宋卫平曾特地去看过无锡香樟园的房子。房子盖得很好，可是价格和销售却不尽如人意。

如今，新一轮限购风潮正在长三角重新起航。会不会像当年一样，给开发商留下新的痛苦与伤痕？

房地产企业又该如何看待这个市场？审时夺势地决定拿地、开发、销售这些事，把可能的风险降到最小？

毛治的感觉是，还得具体城市具体评估。像合肥这样的城市，目前平均房价也就每平方米1万多元，平均地价也就每平方米9000多元，整体还算安全。但是，如果出现房价和地价直线快速上涨，比如一下子拉涨40%，就需要引起警惕。因为这样的价格，合肥可能需要消化好几年，才能完全接受。

同样的情况也存在于嘉兴。虽然嘉兴和太仓、昆山一样，都在上海周边，但由于库存量太大，产业和太仓、昆山比也存在一定的差距，所以价格上涨空间并不大。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，虽然这些城市可能会存在一定的风险，但开发商如果能妥善使用高周转策略，应该还有机会获得不错的投资回报，关键还是要看进入和退出的时机。

●房价不涨的城市就安全？

和合肥、嘉兴等城市不同，长三角地区也有一些城市的房价在今年几乎没有什么上涨。比如南通，8月份房价8593元/平方米，环比上涨0.15%，同比2015年8月份的8125元/平方米，涨幅为5.76%。

但是，毛治并不建议开发商在这种看上去风险比较小的城市进行大规模投资。原因同样是因为供应和产业，南通的供应量太大，而产业相对其他城市弱很多，对人口的吸附力就弱。

同样，泰州、湖州、扬州、常州、芜湖、绍兴，这些城市也存在类似的问题。

“一定要选择房价有一定异动，但是目前涨幅还很小的城市做投资，那些城市才会有机会。”毛治如此建议。
那么，究竟有哪些城市会有机会？长三角城市群内各个城市的产业吸附能力、人口吸引力、城市配套和居民支付能力究竟怎样？

作为开发商来说，深耕长三角城市，又需要注意哪些趋势和变化？在长三角城市功能角色明确、分工协作的大趋势下，房企会有怎样的机遇？

一切疑问需要等到9月27日在每日经济新闻举办的“第六届中国价值地产年会（上海）城市论坛——风口上的长三角”上，谜底或许才能最终解开。