众创空间的悲欢聚散:价格战寒冬将至?
导读：目前北京的众创空间出现分化。东部和北部依托着商圈及大型互联网企业总部，主要针对已完成一轮融资的创业型企业；西部和南部的创客空间，则更倾向于利用价格和部分高校资源优势，接收一部分初创团队。
目前北京的众创空间出现分化。东部和北部依托着商圈及大型互联网企业总部，主要针对已完成一轮融资的创业型企业；西部和南部的创客空间，则更倾向于利用价格和部分高校资源优势，接收一部分初创团队。
众创空间，从两年之前的籍籍无名，到之后成为席卷全国的热潮。乘着大众创业、万众创新的风口，这一新生的开放式办公空间成为年轻创业者们最时尚、最易选择的办公方式。众创空间，犹如一个母体，在这里有项目团队破茧成蝶，也有很多项目团队死在了某一轮的融资路上。如今，众创空间也正经历着这样的悲欢离合。他们中有的正四处开疆拓土，有的在工位前坐困愁城，更有的已经“死去”，只剩下空荡的躯壳飘荡在嘈杂的创业浪潮之中……
众创空间向商圈聚合
三里屯、东直门、国贸、上地、望京聚集了一些众创空间，相比之下，西部的众创空间反倒落寞了
北京西北四环畔，不过300多米长的中关村创业大街曾一度是中国“全民创业、万众创新”的精神图腾。这里曾经有“在3W（咖啡店）喝上一杯咖啡、在天使汇做一次路演，就能得到一次天使投资”的说法。曾几何时，这些咖啡厅一度被创客们视作众创空间的滥觞。
“中关村创业大街，一开始并没有什么特定规划，它不过是创投圈的人们自发聚集形成的。”据在这里待了一年多的咖啡客陈思（化名）看来，如今这里的热度正在渐渐减退。咖啡店里，点一杯咖啡坐一下午的创业者们越来越少，而进驻这条大街的也以投资机构居多。“刚开始的时候，中关村的补贴政策非常好，但是随着政策支持的减弱，很多空间都做不下去了，曾经聚集在这里的创投圈子也因此渐渐搬离中关村，而这里发展起来的众创空间，可能也不如东边、北边有商圈或者企业总部做支撑的情况那么好。”
从最直观的角度来看，中关村创业大街内某个开放式工位的月租金大概在1500块钱左右，比东边不少众创空间要低。
“按照我们做的市场调查，目前众创空间的平均入驻率大约在30%左右。”在中关村附近，一位众创空间的联合创始人表示，目前众创空间普遍存在入驻率较低的问题，而这也是大部分众创空间“致死”的直接原因。
多位众创空间的运营者均表示，从目前北京众创空间的发展程度来讲，东部和北部依托着商圈及大型互联网企业总部，发展程度要高于西部和南部。有鉴于此，目前北京的众创空间也出现了较为明显的分化，东部、北部的众创空间一般来讲租金也较贵，主要针对已经完成一轮融资的创业型企业。在东部，众创空间比较聚集的商圈是三里屯、东直门、国贸。北部的上地、东北部的望京也聚集了一些众创空间，它们依托着企业总部的资源，也有不错的发展。相比之下，众创空间最初起步的京西，反倒“落寞”了。
比如，位于东直门附近的“倍格生态”，一个工位的租金达到了1600-2500元/月，在整个行业中算是较高水平。据该空间运营方透露，项目运营一个多月以来，先后进驻20余家企业，入驻率达到了95%。而位于世贸天阶北侧的FUN WORK，一个工位的租金更是达到了2000-2500元/月，目前入驻率为60%左右。
西部和南部的创客空间，则更倾向于利用价格和部分高校资源优势，接收一部分初创团队。比如，位于西直门附近的硅谷空间Plus，主打价格牌，一个工位的租金最低只要680元/月，在北京城区的同类型开放式工位中，算是非常经济的了。
招商难是普遍问题
目前众创空间的收益主要集中在租金，如果不能快速招商、持续有客户，时间一长，空间将入不敷出
作为一个商业地产的衍生品，同所有的商业地产一样，众创空间也存在着招商的问题。事实上，很多空间的创始人都向记者表示，招商难可以说是目前众创空间产品普遍遇到的问题。
据悉，众创空间在品牌建立之初，创始团队只需要运营有限的1-2个空间，他们往往依靠自身人脉就能实现空间较高的招租率。但随着扩张，创始团队人脉资源消耗殆尽，挖掘市场客户便成了重点。不过，现在市面上很多空间在入住率都不高的情况下，仍然靠着投资人的继续扩张占领市场。
目前，众创空间主要的盈利组成分为租金、增值服务和项目孵化。不过，对于绝大多数空间来说，租金的收益是他们能够看到的比较现实和稳定的现金流来源。“背后没有资本的支持，想要靠项目孵化维持一个众创空间的生存是不现实的。”不止一位众创空间的创始人向记者表示，联合办公空间同所有的商业业态一样，从筹建到运营最大的难点也在于招商。
“联合办公行业并不是像大家想像的那样是一个赚钱的买卖，现在的收益主要集中在租金上，而租金溢价又没有想像的那么高。与此同时，我们的运营成本又比较高，如果不能快速招商，用收益去覆盖每日必须发生的成本，就容易导致空间长期入不敷出。”FUN WORK创始人黄涛在接受记者采访时表示，“目前各大众创空间与中介渠道合作、服务商合作、开发众包系统、老客户激励推介等多种手段去挖掘市场客户，但我们在实际招商中发现，众多手段中没有一个渠道能够持续稳定地带来客户。”
“众创空间的本质仍然是商业地产。”倍格生态的创始人周贺如是说。在这个年轻的众创空间创始人看来，剥离了众多噱头之后，众创空间仍然需要靠租金来养活自己。对于初创型的企业来说，增值服务的意义不是很大，所以位置、地段和周边是否有足够的商业业态支撑，基本上成为了众创空间生存下去的必要条件。这就是在北京东边繁华商圈附近的众创空间生存状态要好于北京西部同类产品的原因。
另一方面，虽然众创空间往往喜欢用各式各样的增值服务来吸引入驻的项目团队买单，但是也有不少业内人士指出，这一类服务对于创业型的企业来讲意义不大。“众创空间都想通过增值服务来实现创收，但就算是美国发展得比较成熟的we-work，虽然在增值服务上不断努力，但对营收增加也不过个位数，租金收益占到总收益90%以上。”黄涛表示。
“空间所能够提供的增值服务，其实根本不需要空间自己来做，入驻的项目团队能够非常轻易地找到这些服务。甚至更简单地说，只要你立一块众创空间的牌子，就会有各种各样的增值服务商找上门来。”更有空间运营者直言不讳地告诉记者：“而项目孵化所需要的变现时间较长，一般需要三年为一个周期，到时候不说项目团队，就是空间本身是否还生存着都难说。”
“开放”与“内敛”
在国内的众创空间里，不同创业项目团队互相交流、发生“化学反应”的现象较为少见
事实上，引自美国的众创空间、联合办公这一概念，来到中国也面临着水土不服的尴尬。
“众创空间理念的价值是通过开放式的办公让不同的创业项目团队能够互相交流，从而拥有发生‘化学反应’的机会。”硅谷空间PLUS联合创始人孙燕骏表示，“但是到了中国，入驻的团队之间不愿意进行交流是一种常态。所以需要空间的运营方搭建一个场景，帮助进驻团队建立交流机制。”
周贺也向记者表示，一开始创始人们所期待的美国式化学反应并非能够经常发生，甚至是较为少见的，“美国有几个先天优势是中国无法达到的，美国自由工作者太多了，几乎能达到总人口的35%，使得这种产品的稀缺性在美国就呈现出来了。而美国人的开放度较高。国内从去年才开始接受联合办公的形式，但还是不太适应。另外，美国的社会性格是开放的，而中国的社会性格是较为内敛的。”
比如，倍格生态就曾有一家进驻企业，由于不适应开放办公这一种模式而提出要求，希望将办公室的落地玻璃全部用白纸遮挡。而这种注重私密性的心理事实上在中国的创业团队中普遍存在着。
“几乎每一个做联合办公都会想着做社群，希望用户在空间内部产生交流，创造价值，形成对空间的归属感，但结果往往是内部客户不交流。”王彧表示：“不交流原因之一是客户之间有竞争关系，交流分享是有可能会被盗用创意。第二个就是客户属性差异过大，例如互联网创业团队和传统地产营销团队，两个团队从年龄、思维、生活方式差异化都很大，两者很难形成共同话题点，甚至在很大程度上还会相互‘鄙视’。”
价格战寒冬将至？
有业内人士表示，解决方案就是做出产品的差异化，千万别把工位价格定在产品最多、竞争最激烈的1500-1800元/月的档次上
联合办公从国外迅速传入中国之后，经历了从雨后春笋般旺盛到如今秋风扫落叶般的萧条。虽然已有相当数量的众创空间倒闭，但从整个行业来说，市面上仍有着大量众创空间存在，竞争依然激烈，价格暗战实际上已经爆发。
“中关村这一带的价格战早就开始。此前，这里很多服务空间都是国家政策催生的，有很多服务商是非地产、非运营出身。他们依靠价格战试图吸引优质项目的进驻，但结果并不理想。”中关村附近一众创空间运营者向记者表示，越压越低的价格也导致了西边大多众创空间“雪上加霜”。
在北京西部已经运营了几个众创空间的孙燕骏也直言：“众创空间产品是存在泡沫的，供给太大，根本没有那么多的创业团队项目进驻。只有价格战才能够把泡沫给挤出来，而价格战就要开始了。”
“价格和位置是两个并行的条件，我们最硬的优点就在于价格。”在硅谷空间联合创始人孙燕骏看来，他们的主要目标是为初创企业服务，所以这一类空间产品并不需要装修多么豪华，不需要那么多附加产品，只要价格便宜和位置好，才是能够真正帮助初创企业节省成本、实现成长。
的确，对很多创业团队来说，无论是否已经拿到了一轮融资，都会希望在方便的位置和较低的租金成本之间找到一个最佳的平衡点。而即使一些位置较佳的众创空间，也警惕着价格战的到来。
比如，倍格生态创始人周贺虽然认为其产品处于东直门商圈之中，由于商圈的聚集效应，拥有足够的需求来支撑，应该不会受到价格战的冲击，但是对于可能出现的价格战依然比较担心。
“解决方案就是做出产品的差异化，千万别把工位价格定在1500-1800元/月这个档次，这个档的竞争最多，产品也最多，最容易被价格战卷进去。在我看来，众创空间就是商业地产的一种衍生品，依靠空间盈利是必须的，我们预计利润率要达到30%。”
不过从长远来看，整个行业依然具有一定的发展潜力。“从政策面来看，国家对创业的政策扶持和鼓励，会激发更多的人开始创业，市场的需求依然存在。”王彧认为，就空间而言，所有的空间包括众创空间、联合办公、孵化器等，这些空间加起来占北京写字楼的比例不到1%，这个供给数量很小，依然有上升空间。另一方面，从整个行业的发展来看，目前中国的自由职业者数量特别少，所以随着人们办公习惯的变化，从整个办公需求来看，市场潜力是很大的。