上海土拍溢价屡破200% 揭秘背后六大因素

导读：内生需求、竞争需求、资产配置需求、为了登陆资本市场、做高资产价值延续高杠杆、深耕热点城市带来现金流成为房企高溢价拿地的六大因素。上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏指出，南桥两幅地块价格上的差距来自于区域配套完善。

内生需求、竞争需求、资产配置需求、为了登陆资本市场、做高资产价值延续高杠杆、深耕热点城市带来现金流成为房企高溢价拿地的六大因素。

尽管周边在售房价大多数在2万元/平方米左右，但新出让的土地楼板价已经超过在售房价，未来保本价格在4.5万元/平方米以上。这就是上海奉贤区的真实写照。

上海奉贤土地保本价已经在高溢价率、高楼板价出让，什么房企在拿地？6月28日，融创中国董事长孙宏斌高呼地价有风险，房企需警惕金融风险。6月29日，合肥出让19幅地块，刷新各区楼板价；6月29日，上海新场土地拍卖，中粮以以24.4亿元竞得浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，溢价率235.6%，成交楼板价35744元/平方米；6月30日，奉贤发展以17.22亿的价格夺得上海南桥新城10单元01D-03区域地块，溢价率240%；奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块则被象屿地产以21.2亿元夺得，溢价193%，楼板价26333元/平方米。

上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏指出，南桥两幅地块价格上的差距来自于区域配套完善。南桥10单元地块较新，此前无成交和开发，由于交通环境相对优越，起始单价相对更高，也更得房企追捧；南桥15单元地块前期已有天和前滩时代、朗诗未来街区、禹州地块入驻，因此地块涨幅很大。去年11月奉贤区南桥新城15单元05A-02A区域地块被禹州地产获取，楼板价13242元/平方米，相差半年左右时间地价几乎翻倍，对于本地块而言开发压力会更大。
从6月30日拿地房企来看，奉贤发展属于国企。因此，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，就短期来看，前期土地拍卖有银监局“坐镇“，并没有起到震慑效果。而近期土地市场还有多块重量级土地拍卖，因此在没有调控措施出台的背景下，土地热还将延续下去，给淡季市场带来兴奋点。

从楼板价推算，两幅地块压力均不小。南桥15单元地块未来保本价至少4.5万/平方米，周边虽然没有新房，但一些二手房挂牌价格大多在1.5-1.8万元/平方米，由此来看，价格落差达150%以上。南桥10单元地块未来保本价至少5万元/平方米以上，目前周边主要销售项目有三个，分别是“中南锦庭”，预计7月底开盘；金辉天鹅湾精装修均价3.3万元/平方米；“汤臣臻园” 均价2.75万元/平方米。

克而瑞研究中心6月29日的一份研究报告表明，房企砸下重金拿地有两大类、六大因素。

一类为央企、国企出于内生需求、竞争需求、资产配置需求拿地。15家国资背景（包括中央和地方国资委旗下）的企业中，销售投资比最高的是天房发展(4.46 -0.22%,买入)和上海建工(3.83 +0.26%,买入)，2016年上半年分别投入了173.5亿元和120.0亿元，均已高于2015年全年销售。

二类为民营房企。主要以闽系房企为主，为了登陆资本市场、做高资产价值延续高杠杆、深耕热点城市带来现金流拿地。15家民企的销售投资比明显高于国企和央企，其中最扎眼的依然是闽系房企如融信、泰禾等，禹洲也加入其中；此外文一和龙光分别在深圳、合肥制造了总价地王。

对此，克而瑞研究中心分析师傅一辰提醒到，有整合需求的央企拿地受非市场因素影响更多，由于这些房企能承受更长的开盘周期、对盈利要求低，出价的参考价值不大。近期的土拍市场，央企可能变得更为低调，是其他房企拿地的窗口期。

克而瑞在这份报告里也对房企下半年拿地策略给出建议：当前楼市成交热度略有下降，苏州、南京、合肥等热门城市也出台了相应政策，因此2016年下半年土地市场将更为理性。可以肯定的是，一线和长三角二线城市长期值得看好，武汉、佛山、东莞等风险较小；此外，郑州、天津、济南等城市可能存在一定机会。房企可多关注城市规划相关利好，在已经起建立优势的城市，更应当该出手时就出手。