迪士尼效应引爆上海楼市 租售热潮涌现

导读：4月26日，地铁11号线迪士尼站正式启用。这个地铁线“梦幻之旅”的试运营，标志着6月16日开园准备工作进入冲刺阶段。

租售热潮涌现 迪士尼效应引爆申城楼市

迪士尼乐园开业倒计时，周边租赁价格暴涨后走向何处？

东地产 闫文娟

4月26日，地铁11号线迪士尼站正式启用。这个地铁线“梦幻之旅”的试运营，标志着6月16日开园准备工作进入冲刺阶段。

作为全球最大的主题乐园，迪士尼的运营集中了娱乐、旅游与服务业等诸商业要素，并以其主题地产的先导性优势，催生着周边产业的无限商机。尤其对上海房地产市场，迪士尼效应带来的利好早已稳步兑现。

迪士尼热潮

近日，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）实地探访了迪士尼所在板块。虽然6月即将开园，但园区周边并未见到相关米奇的Logo或形象展示，只挂了“上海国际旅游度假区”的牌子，门口有数名保安把守。

度假区门口矗立的一块白板上面清晰可见两行字样：“度假区仍处建设期，外来人员谢绝入内。”期间，记者发现，许多车辆以及工作人员密集在度假期进出，园区前期筹备工作紧锣密鼓的进行着。

据保安人员介绍，4月26日之后，园区进入试营业阶段，届时参观人员即可走进度假区，感受迪士尼魅力。但问及试营业将针对哪些项目进行开放时，保安人员表示并不清楚。 除了工作人员以外，在度假区外，也陆陆续续有数名参观人员来了解迪士尼的进展，其中，一位叫李浩的参观者称：“虽然还没有开园，但还是想过来看看进展如何，已经买了两张票，开园之后带女朋友一起过来玩。”

《东地产》在迪士尼官网上了解到，迪士尼乐园1日票的标准票价为499元，儿童和老年人票价为375元；2日票的标准票价为950元，儿童和老年人票价为710元。

3月28日零点迪士尼官网等多个门票销售渠道正式开放，但正式开售仅仅5分钟左右，6月16日开幕日的标准票已经售罄，只剩下儿童票和老人票。15分钟左右，18日的标准票也告罄。

迪士尼乐园承接着许多人心中对于童话世界的幻想。海通证券(15.340, -0.04, -0.26%)相关报道指出，上海迪士尼享天时地利人和，引爆旅游消费大机遇。中性测算一期开园将迎来1560万游客，待全部开园培育期后，游客数有望超4000万人次/年。

短租火爆

连锁酒店待定价 在迪士尼效应的超强刺激之下，迪士尼周边的短租以及酒店业务也被引至风口。 在上海迪士尼度假区官方网站上，记者注意到，迪士尼度假区内设有上海迪士尼乐园酒店以及玩具总动员酒店，其中迪士尼乐园酒店每晚由1650元起且不包括服务费，尽管酒店价格并不便宜，但《东地产》试图预定时却发现该酒店整个6月份以及7月份的房间都已经被预定完毕，8月份的房间也仅剩下2000元以上的豪华花园景观房以及豪华湖景房。玩具总动员酒店每晚价格由850元起，但6月份的房间也已经被预定一空。

虽然预定火爆，但对于普通游玩者而言，迪士尼度假区内的酒店价格依旧高不可攀。短租业务应运而生。 国内公寓民宿在线短租平台“蚂蚁短租”相关负责人表示：“‘短租房’就是房东通过‘互联网’方式将自有闲置住房短租给租客，之前平台上上海的短租房源只有1000多套，但是近期上涨到3000多套，增长最快的就是迪士尼周边的短租房源，主要分布在川沙镇地区，以地铁沿线为主，迪士尼周边房源和搜索量都增加了近2倍。”

基于此，《东地产》探访了位于“上海国际旅游度假区”对面的居民楼房。如今，居住在这里的人已经不多。但在一个3层小楼的旁边，却聚集了数人。

其中，一个脖子以及手腕上带有粗大黄金链子的人对其他人说：“80万一分都不能少，步行5分钟即到迪士尼，这样的区位以后不挣钱才怪。” 深入了解之后才知，原来此人即为这个3层小楼的房东，旁边5个人是来这里寻找房源的，他们想要找到合适房源之后，将房子改造之后，为即将开园的迪士尼游客服务。 在记者的追问之下，其中一人透露：“因为做酒店有相关条件限制，所以我们就做短租服务，等迪士尼开业后定价应该大约在500元左右，但如果特别火爆，还会适当提价。”

《东地产》目测这套年租金为80万的3层小楼，总面积大约为230平方米，并没有什么装修可言，墙体有多处滑落，仅仅是一个简单的宅子而已。 第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部董事及主管谭文红告诉《东地产》：“短租民房的问题可能会在初期有一定的存在，但随着运营成熟，相信成熟的酒店配套可以使得这类民房自然消失。”

有围观者告诉《东地产》：“开园之后住在这里并不方便，在迪士尼地铁站的前两站秀沿路站，有更多选择且条件很好。” 记者在秀沿路站发现，该地铁站1000米范围内，已经被各式各样的酒店包围，其中有已经开业的如家酒店、智尚酒店、迪康酒店、锦江之星等等，还有已建好但尚未开业的全季酒店。其中除了迪康酒店已经确定6月16号的房间价格为680元之外，其余酒店均没有确定价格，但工作人员表示，毕竟靠近迪士尼，受其影响，我们会依照开园后的市价而定。 辐射板块房价高涨 迪士尼效应不仅仅带动了周边租房市场的发展，对上海房地产买卖市场也带来了新的增长点。

据公开信息显示，受迪士尼板块概念的驱动，川沙板块的房价七年来从2009年的11153元/平方米涨到2015年的29264元/平方米，猛涨162.3%，高于全市的101%，而板块内最贵的项目“香柰名邸”成交均价已达到3.97万元/平方米。 这和土地供应不足也有关系。链家数据显示，2013年过后，川沙板块在2014年和2015年都没有住宅用地出售。

亿翰智库上市房企研究部副主任张化东长期看好川沙板块的房地产市场，他在接受《东地产》采访时称：“迪士尼开园至运营成熟，再到生根落地，中间依旧需要很长的一段时间，在其效应影响之下，迪士尼房价会持续上涨。此外市中心房价上涨也会导致部分需求外溢，从而促进川沙房价提升。”

不仅仅是川沙板块，其辐射区域康桥板块的房价也上涨明显，上海链家康桥店的工作人员王超告诉《东地产》：“2014年底，康桥区域的楼盘价格仅仅在2万多，而去年年底价格已经涨至3万多，直逼4万。在秀沿路地铁站附近汤巷新村一处106平米的毛坯动迁房，叫价385万，约为3.6万每平方米。在沪南路康桥老街最便宜的房子是一处76平米毛坯房，价格为290万，每平方米约为3.8万。”

王超表示：“迪士尼辐射区域房价上涨是大势所趋，随着迪士尼开园，版块内的房价还会有进一步上涨。”

谭文红在接受《东地产》采访时也表示：“类似迪士尼这样板块的落地，对于房价的作用分为两类，一类是确定落地和开业这样重要的信息，对于房价的刺激是跳跃式的，另一类是随着迪士尼的开业，对于整个片区的配套的改善，并且随着迪士尼的扩建和配套的逐渐丰富，真正使得周边板块的居住氛围改善后带来的上升，因此上涨的趋势应当是持续的，但是涨幅将越来越理性。” 迪士尼“大地主” 据有关资料显示，目前迪士尼板块周边聚集了界龙实业(25.700, 0.44, 1.74%)、中华企业(6.470, 0.05, 0.78%)、张江高科(20.520, 0.06, 0.29%)等企业储备的地块，但大部分土地以工业用地为主，住宅用地占比相对较低。

其中，界龙实业拟在该地区打造首家五星级酒店“迪士尼界龙酒店”以及甲级商办楼宇等项目。但由于酒店、商场等配套均规划在中后期阶段建设，目前尚未形成大规模的集中开发势头，因此区域整体的酒店、商办市场尚处于初级发展阶段。

此外，作为上海地产集团旗下唯一的上市公司，中华企业在迪士尼周边拥有的土地储备相当充沛。资料显示，其在浦东的楼盘占地85万平方米，凭借旗下优质土地资源，中华企业无疑成为上海迪士尼的最佳辐射受益区域。

事实上， 中华企业在紧挨着上海迪士尼所在地川沙镇的周浦镇大举“造城”，占地面积34万平方米，建筑面积达46万平方米，社区内有高层、花园洋房、联排别墅、商业广场、酒店式公寓等，项目名称叫“印象春城”。

中华企业市场部经理戴正芳曾在接受《东地产》采访时表示：“在迪士尼概念刚出之际，中华企业就已有包括印象春城在内的四个项目在规划，相对来说，对楼盘销售还是有催化作用。” 资本市场涨跌难料 然而，在资本市场，迪士尼效应却是让人捉摸不透。 在3月28日上海迪士尼乐园正式对外售票之际，开幕当天门票虽然被“秒”抢，但却并没有带来迪士尼概念股的大涨，反倒是遭遇机构大量出货，板块指数一路下跌，版块内更是多达八成个股翻绿，从而被称之为“见光死”。

中投证券分析师韩哲晟表示，“这还不能理解为‘见光死’，可能只是正常的冲高回落。其实在前期，迪士尼板块就已经累积了一定程度的涨幅，看看一些龙头股近一个月的股价表现就知道了。”

事实上，在门票预售之前的一个月，迪士尼概念股已经累积了可观的涨幅，其中，排名前三位的棕榈园林(26.43, -0.17, -0.64%)、远望谷(14.85, 0.21, 1.43%)和锦江股份(41.250, 2.01, 5.12%)月涨幅分别高达65.76%、41.92%和31.78%；紧随其后的界龙实业和哈尔斯(32.22, 1.37, 4.44%)分别大涨30.84%和30.49%；此外，捷顺科技(16.11, -0.05, -0.31%)、美邦服饰(4.63, -0.01, -0.22%)、大众交通(11.850, 0.19, 1.63%)、中路股份(36.330, 0.53, 1.48%)、龙头股份(19.940, 0.41, 2.10%)、强生控股(12.540, 0.31, 2.53%)、开尔新材(16.790, 0.44, 2.69%)、东方创业(14.760, -0.34, -2.25%)、江特电机(11.92, -0.10, -0.83%)、豫园商城(12.030, 0.13, 1.09%)、百联股份、石基信息(82.06, -0.43, -0.52%)等12只个股的月涨幅均超20%。

“从中国香港地区以及日本、美国等国家的迪士尼开业前后相关概念股的表现来看，后续迪士尼概念股或许还将有所‘作为’，只是会呈现出不同的阶段性。”韩哲晟表示，随着上海迪士尼开园，资金对于概念板块的炒作还将持续，只是可能会在不同阶段青睐对不同热点进行阶段性的炒作，投资者需要加以区分。

然而，张化东则告诉《东地产》：“开园之后，迪士尼概念股并不会持续保持上涨态势，因为股价上涨一个主要原因是依靠预期差，而迪士尼概念股已经不存在预期差，其利好已经被提前兑现。所以并不看好开园之后迪士尼概念股的股价。”