投资客降价抛盘？楼市龙头深圳发生了什么

导读：周末一则《深圳楼市降温：投资客降200万抛售豪宅 开发商低价开盘》的报道引起了广泛关注。作为全国楼市龙头的深圳出现了降价信号，对投资者来说意味着什么？楼市由疯转稳的信号抑或是房价真正拐点即将到来？

周末一则《深圳楼市降温：投资客降200万抛售豪宅 开发商低价开盘》的报道引起了广泛关注。作为全国楼市龙头的深圳出现了降价信号，对投资者来说意味着什么？楼市由疯转稳的信号抑或是房价真正拐点即将到来？

深圳投资客降价抛盘 3月二手房成交锐减30%

3月20日，澎湃新闻援引多名房地产人士称，深圳近期的确在部分地区出现了降价信号。

深圳美联物业后海片区门店145平方米的房源，春节前挂牌1650万元，近期以1450万元成交，总价直降200万，降幅超过12%。

美联物业总经理江少杰称，近期低价抛售可能与担心政策收紧有关，短抄的投资客正在提早出货。此外，已经有一些嗅觉灵敏的开发商决定在上半年低价开盘，以便早日完成出货任务。位于龙华的某楼盘开发商入市价格较周边楼盘砍掉了近20%。

此外，深圳特区报上周五援引知情人士报道，3月深圳二手房成交锐减30%。“深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据均显示，3月二手房成交萎缩，成交量相比1月份均下降超过30%。”

对此，深圳中原研究总监王飞称，近期媒体报道的客户降价放盘的情况存在，但属于局部现象，并没有大范围出现降价区域。

一二手房观望情绪很浓，目前市场对于深圳市场政策预期基本一致，即不会再继续宽松政策，结构性收紧的可能性更大，手上有多套房客户和2015年入市的投资客，都有考虑在一季度逐步出货。

深圳链家市场研究中心表示，政策收紧的预期传闻较大程度上影响了市场成交，加之房价处于高位，令置业者入市不积极，同时业主方多看好后市心里价位较为坚挺，双方存在一定的博弈。

楼市龙头深圳：金融杠杆VS调控

去年“330”刺激政策以来，深圳房价快速上涨，领涨全国。国家统计局上周发布的70城房价数据显示，2016年2月，深圳房价同比暴涨57.6%，环比上涨3.6%，均位居全国首位。

作为人才聚集的一线城市，尽管深圳房地产市场短期和中长期都存在供应不足、需求旺盛的供需矛盾，但深圳市房地产研究中心主任王峰称，这一长期存在的矛盾不足以支撑房价短期快速上涨，此轮上涨的最直接原因还是金融杠杆在起作用。

中信证券张文朗、黄文静在研报中分析，土地和住房供应紧张是驱动深圳房价上涨的因素之一。中介场外配资推波助澜，刺激恐慌性购房甚至投机需求。对深圳而言，股市财富效应更明显、限购更宽松，也是驱动房价快速上涨的重要因素。

2011年以来，深圳土地供给、尤其是新房土地供给大幅下滑，同时可售商品房资源远低于其他一线城市。2014 年下半年新房供给有效去化，二手房成交显著超越新房，推动房价快速上涨。

且深圳市政府不太依赖土地财政，未来深圳大量新增建设用地可能性较小，城市更新已较快、旧城改造空间不大。

从楼市调控措施来看，深圳在打击众筹、首付贷等炒房情况的同时提高了二手房交易税费。

15号财新称监管部门组织深圳近20家银行召开房地产信贷监管的有关会议，强调房地产信贷风险，抑制投机性需求。监管部门拟对部分房地产贷款增速过快的银行，对于其房贷业务的合规等情况开展专项审计和检查。

深圳市房地产经纪行业协会公告，深圳市二手房交易评估价格4月1日起上调50%左右。这是深圳近３年来首次仅隔半年时间即调整房产评估价格。此举将导致二手房交易税费大幅增加，预计4月1日政策落地后，二手房市场进入短暂的调整期。

业内人士：后续深圳房价上涨空间非常有限

值得注意的是，深圳楼市投资客比例显著回落。据中原地产统计，深圳投资购房比例从2014年10月的10%飙涨至年前的25%。但投资客比例在今年2、3月明显回落至20%左右。

深圳中原研究总监王飞在中信建投房地产小组电话会议中称，即便政策不打压，后续深圳房价上涨空间也非常有限。

首付贷、众筹等不是拉动深圳房价上涨的关键因素，只是部分促进性因素，影响深圳市场最大的还是市场预期。目前市场参与者普遍保持不确定的状态，基于市场这样的敏感时期，稍微有点风吹草动，市场预期很容易转变。未来如果政策层面继续收紧、开发商项目价格出现下调，市场整体预期会完全改变。关于其他城市，短期内上海和北京上涨趋势预计还会持续一段时间，短期内难以下调。

经过去年以来大涨后，刚性及改善性需求客户价格接受度在减弱，而光靠投资客难以继续支持房价走高，所以即便政策不打压，后续深圳房价上涨空间也非常有限。

短期看，深圳楼市价格继续大幅向上走的情况不太容易出现，主要是价格下调幅度有多大的问题，同时也要看接下来深圳楼市限购政策的走势。所以现在说拐点来到，还为时尚早。

另据中信证券张文朗、黄文静，深圳租金回报率从去年初的2.5%左右大幅下滑至目前的1.6%左右，泡沫风险上升。

深圳市房地产经纪行业协会发展研究部总监徐枫表示，今明两年是深圳楼市的调整期，因为目前深圳房价与有效需求有所脱节。尤其金融杠杆推动房价高位上涨，刚性置业需求透支得比较厉害，市场很大可能要进行调整。未来市场表现不会有太大的起伏，成交量会处于中等区间。

深圳房地产信息网事业部总经理周学军则认为，目前虽然（深圳）二手房成交量萎缩，但价格并没有太大松动，短短几周的表现并不能反应出什么。因为开年后成交的下滑是比较正常的现象，要到4月过后才能做判断，现在言之过早。

当然，如果出现大量的笋盘，有可能是投资客在抛售，置业者要保持警惕。但自住需求的市民不需要太多顾忌，因为房价处于上行趋势，短期波动不会成为刚需人群的置业困扰。