上海即将迎史上最严厉楼市调控 资金成旧改难题

导读：据《21世纪经济报道》，上海即将迎来史上最严厉楼市调控，内容包括：1、将要收窄“3·30新政”的执行力度；2、多部门建议加强资金杠杆监管，涉及P2P、首付贷、中介等；

据《21世纪经济报道》，上海即将迎来史上最严厉楼市调控，内容包括：1、将要收窄“3·30新政”的执行力度；2、多部门建议加强资金杠杆监管，涉及P2P、首付贷、中介等；3、上海银监局方面还建议收紧非普通住房的房贷政策；4、限购资格应该提前认证，看是否具备购房资格再买。二套房实行差别化的政策，未来建议收紧。

但央行副行长潘功胜在3月9日的政协小组会讨论时则提出，房价过度波动的问题最基本的影响因素仍是住房供求关系，目前主要的问题是供给不足。几乎同时，国土资源部部长姜大明也指出，目前最关键的是增加一线城市的土地供应面积，充分发挥政府土地收储，及时增加土地供应面积。

在这一背景下，有开发商主动为上海市政府分担重责。3月9日晚间，新湖中宝（600208，SH）发布公告，通过股权收购的方式以11.9亿元收购上海市黄浦区508号街坊地块。该地块位于上海市黄浦区中华路以东、方浜中路以南、松雪街以西、复兴路以北，总面积9.40万平方米，其中旧城改造面积9.09万平方米，地上建筑面积不超过23万平方米。联系到2015年12月新湖中宝的另一则公告：通过股权收购的方式以2.4亿元收购上海虹口青云路167弄地块。该地块位于上海虹口区青云路以北、恒业路以南、俞泾浦以西，项目规划占地面积2.15万平方米，总规划建筑面积不超过6.14万平方米。

上述两个旧改项目如能够顺利推进，新湖中宝就能为上海的新房市场增加近30万平方米的新增供应。此举对整个上海市场来说虽是杯水车薪，却能在全行业产生示范效应：通过参与上海的城市更新，释放更多供给，以抑制房价的大涨。

旧改之难 难在资金

1992年上海开始提出“到本世纪末完成市区365万平方米危棚简屋改造”，拉开了大规模旧改的序幕。彼时，上海市民居住矛盾突出，数十万家庭人均居住面积低于4万平方米，其中3万多户家庭人均居住面积不足2.5万平方米。

对开发企业来说，随着核心区域土地出让日益紧张，介入旧改土地成了他们打入城市腹地的必经之路。

旧改土地为了解决旧改资金问题，过去旧区改造经常采用“毛地出让”方式：政府按土地现状出让，开发商承担拆迁补偿安置费用。“毛地出让”加快了旧改进程，也导致了一些遗留问题。前些年旧改中遗留的一些“毛地出让”地块，由于资金、收益、市场预期等诸多原因，开发商没能完成动迁。

近年来，国家多方鼓励开发性金融机构介入地方旧区改造。随着棚改资产证券化等开发性金融产品开闸，政府和企业又获得了新的融资渠道，旧改项目从拿地到上市的日程被大大缩短。业内人士表示，以新湖中宝为代表的参与上海旧改的主要开发企业，将在这波利好行情中获益，迎来销售和盈利的快速增长。

在过去，旧改土地由于大多位于市中心核心地段，并且以宅地为主，因而受到了开发商的追捧。2004年8月，土地出让制度改革，“毛地出让”的方式宣告退出历史舞台。在此之后，曾经毛地出让的种种弊端也开始显露。最大的问题就是动迁速度极为缓慢。

目前上海市中心内仍有许多十几年前“毛地出让”的棚户区基地尚未改造完成。业内就曾传出静安区某地块的整个动迁时间甚至一度长达15年。在这十五年中，开发商不单要持续投入资金用于安置居民，还无法通过银行办理土地使用权的抵押，大量的资金因此沉淀在其中。

在这一漫长过程中，极为考验开发商的运作能力和资金状况。受限于资金状况，不少旧改地块曾几易其主。即便是原本资金实力雄厚的企业，历久经年，也被拖得“元气大伤”。

香港的瑞安地产在过去的10多年里已在虹镇老街等多个旧改项目上投入超过100亿元。尽管瑞安集团主席罗康瑞一再表示，会坚持上海的旧改项目。但毋庸置疑的是大量的资金沉淀和时间消耗，也让瑞安近几年在上海的业绩表现不佳。

而来自浙江的A股企业新湖中宝仅在闸北区青-12地块二期中资金投入就达到40亿元，随着项目动迁的不断推进，企业还将面临更大的资金缺口，不得不多方腾挪，为项目持续“输血”。

伴随着地价、房价、物价上涨带来的刚性增长，近年来上海旧改安置成本还在水涨船高。早年前，尽管居民要求动迁的愿望仍然强烈，但始终被资金、政策等瓶颈问题阻挡，旧改进程可谓一波三折。

融资难成了横亘在旧改土地之上的历史遗留问题。

开发性金融助力旧改

2015年初，国务院确定了2015年2017年城镇棚户区改造的基本工作规划。2015年-2017年间，全国将完成总计1800万套的城镇棚户区改造工作。为了解决棚户区改造中遇到的种种资金问题，国家层面也在试图通过金融创新的方式加快解决这一难题。

2015年5月，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议决定，新增5000亿元信贷资产证券化试点规模，继续完善制度、简化程序，鼓励一次注册、自主分期发行。同时，国务院常务会议还提出了规范资产证券化产品信息公开的要求。

2015年8月，在相关中央部委的积极协调下，以棚户区改造为基础资产的资产证券化产品已经向市场发行。首期获批发行的棚改证券化产品为国家开发银行发放的棚户区改造贷款，资产证券化总额约30.4亿元人民币。对于国家的城镇棚户区改造目标来说，这才是棚改资产证券化的一个开始。有接近国家住建部的人士透露，未来会有更多的以棚改为基础资产的证券化产品向市场发售，房地产市场将迎来流动性定向宽松。

据专业人士介绍，国开行推出的棚改证券化产品采用注册制发行的，上市之后获得了1.59倍的超额认购。并且该产品是对公市场领域第一单资产证券化产品，也是第一单棚改贷款为全部基础资产的资产证券化产品。

承销机构的工作人员表示：“获得超额认购，说明市场对于通过资产证券化产品筹集棚改及其货币化补偿安置的资金的模式，认可程度较高。”

据了解，除了国开行以外，根据中央统一安排，农业发展银行等政策性金融机构也将陆续进入棚户区改造领域，提供信贷、投资等方面的支持。此外，按照国务院的工作安排，国家开发银行、农业发展银行还将进入旧改货币化安置领域。

住建部内部数据显示，截至2015年7月底，棚户区改造开工389万套，占年度目标任务580万套的67%。资产证券化的闸门打开之后，对其意义无疑十分重大。

项目入市助推企业业绩快速上升

融资渠道的打开对于开发商和政府获取更充裕的资金，加快旧改土地建设，是一个巨大利好。再加之政府安置补偿政策力度加大，原本困扰开发商拆迁难、动迁慢的问题正在被化解。

例如，普陀区规定，在限定时间内如有95%的居民同意签约，已经签约的居民能得到20万元每户的额外奖励。在这一政策的鼓励之下，目前已经签约的部分居民还在不断动员身边未签约的邻居早点签约，早点同意搬迁。

位于普陀区的新湖中宝旗下的新湖明珠城四期南块（东片）地块旧改房屋征收工作在普陀区政府的主持下，取得了飞速推进：只用了短短20天，旧改征询获得了片区内85%以上居民的同意。随后，闸北区的上海大体量的旧改项目安康苑的动迁进程又刷新了这一速度——第二轮征询签约率达到90%的目标仅用了10天时间。

资深地产专家薛建雄表示，旧改速度的加快将促进一批优质的核心区项目加速上市，而拥有这些项目的企业也有望迎来业绩的快速上升期。

以新湖中宝为例，新湖房产此前在上海闸北区和普陀区布局有两大旧改项目——闸北区青-12(二期)以及普陀区东新村四期南块东片项目。其中，普陀区东新村四期南块东片项目旧改面积约2.66万平方米，需征收居民978证、1470户，曾占普陀区整个旧改造征收计划的四成多。光大证券的研报曾指出，两个旧改项目进展缓慢曾抑制了公司销售规模的扩大，若能加快对两个项目的开发，公司的销售规模有望大幅提升，年复合增速达到67%，盈利能力也会因此大幅提升。

在政府和企业的共同努力下，2014年-2015年，上海新湖明珠城三期和上海新湖·青蓝国际先后问世。目前两个项目的销售均价均达到6万元/平方米以上。上海内环内自2002年以后就极少有纯居住用地供应，区域内的住宅供给极为稀缺。上海新湖明珠城三期和上海新湖·青蓝国际以绝佳的地段属性在市场中的竞争力大大增强，并且展现出了核心地段住宅抗风险的投资价值。

在旧改土地上十多年的精耕细作确实为新湖中宝带来了业绩上的靓丽一笔。根据第三方机构的统计，2015年1-11月，新湖中宝实现地产销售面积88万平方米，销售金额100亿元，同比均实现较大幅度的增长，销售面积和销售金额的增速双双接近50%，实现了快速发展。

2015年是一线城市房地产市场全面爆发的一年，新湖中宝通过此前旧改土地前瞻性的布局，借助上海新湖明珠城三期和上海新湖·青蓝国际两个项目的热销，把握住了此轮上海楼市的市场机会。在接盘上述两大项目以后，新湖成功完成了地产业务向一、二线城市的转移。目前，新湖上海四大项目可售建筑面积达100万平方米，据测算，未来销售收入近1000亿元，将占据新湖地产未来销售收入的半壁江山。

同时，从公司的战略层面来看，新湖中宝从2013年开始不断强化互联网金融方面的投资力度，已经明确了“地产+互联网金控”为双主业的发展战略。新湖地产业务的扩大和资金回笼加速，也为互联网金融业务的稳健开展提供了有效的现金流。广发证券的研报分析认为，目前公司土地储备超过1000万平方米，且成本较低，未来地产业务能够为互金业务提供持续的资金流支持。