香港楼市接近泡沫边缘拐点将至 寒意或传导深圳

导读：一边是高歌猛进，一边是冷风吹起。仅一河之隔的深圳和香港，2015年楼市的表现可谓是“冰火两重天”。由于住宅供应增加、经济状况走弱、资本市场遇冷等原因，去年香港的房价就开始有了松动的迹象。

“股汇双杀”的局面引得香港市场的悲观情绪持续释放。多家券商投行机构看空2016年香港的楼市。有研究机构更称，香港楼市已接近泡沫边缘，今年将现拐点，房价将持续下跌。

多重压力的作用下，香港楼市危机潜伏。香港房价或将正式进入下行通道。

楼价急跌

2016年伊始，香港楼市冷风频吹。

1月20日，香港地产四大家族之一、恒基地产主席李兆基旗下的半山豪宅项目帝汇豪庭公布了首份定价单，定价较同区豪宅下调了近3成。

实际上，去年下半年香港的楼市就暗流涌动。里昂证券的报告显示，香港房价在2015年最后一个季度下跌了7.5%。香港差饷物业估价署的数据指出，香港私人住宅楼价指数在经历了两个月下跌后，去年11月降至293.4的低位，创去年3月以来新低。中原地产的数据也显示，香港二手住宅价格第四季度下跌6.9%，创下七年来的最大季度跌幅。

价格面持续低迷，成交面也遭遇寒流。据土地注册处数据显示，2015年12月香港共有5294宗楼宇买卖登记，虽比2015年10月（4491宗）、11月（4736宗）有小幅回升，但比去年同期7578宗锐减30%。

造成楼市量价齐跌的主要原因，指向了香港走弱的经济形势。港府发布的数据显示，去年首11个月，香港商品转口货量下跌1.8%，港产品出口货量下跌13.5%。两者合计，商品整体出口货量下跌2.0%。商品进口货量下跌3.3%。零售业方面，统计处数字又显示，去年首11个月合计的零售业总销货价值录得3.1%的按年跌幅。

香港政府的政策倾向，也是原因之一。去年开始，港府主动调控楼市。香港特首梁振英上任以后，一直将房屋问题作为当届政府的施政重点。除了强化额外印花税、推出“买家印花税”来遏制外来需求、投资需求和炒卖需求外，港府在土地供应上也作了不少努力。梁振英于1月13日发表任内第四份施政报告再次提到未来数年香港政府将计划大幅增加房屋和土地供应来达到抑制房价的作用。

对目前的楼市下跌，见惯了风浪的香港几大开发商表示无需担忧。恒隆地产主席陈启宗在1月14日就表示，对香港楼市而言，楼市上涨或下跌15%至20%都不是什么大事。

李嘉诚此前在集团的周年晚宴上也表示，香港的楼价上升或下跌10%都是平常事。房价取决于愿意买房者的数量和建房数量，有需求楼市自然上升，经济转差需求减少，楼价自然会降低。

寒意或传导深圳

尽管大佬发声稳市，但香港目前所遭遇的情况和1998年金融危机时极为类似，令人担忧危机持续发酵。

1998年，海外势力狙击港币联系汇率制度，资金外流和经济低迷的双重影响下，香港房地产价格在1998年1月时较1997年高峰期价格下跌30%，1998年底的价格更是较1997年的价格跌幅达50%。

香港资本市场近日再现1998年时的“股汇双杀”局面。近期港元急速暴跌，而港股开年则大跌13.82%，创下42个月以来的新低。

美联储加息、港币贬值导致的资金外流或已传递至房地产市场，香港政府提醒要密切关注楼市风险，保持警惕。

高盛报告称，美国加息会造成港币外流压力。如果美元兑港币触及7.85，隐含资金流出总规模可能达3000亿港币。上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，随着香港货币紧缩周期的展开，将对房价构成利空影响。

多重夹击下，多家券商投行机构也纷纷看空香港楼市。交银国际分析师Alfred Lau预期，香港房价今年将下跌30%。他认为，供给增加和港元投机压力增加推高了短期利率是两个主要因素；瑞银早前发布的报告更是指出，香港楼市已接近泡沫边缘。该行指出，历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，楼价在未来3年有90%机会累计下跌30%。

杨红旭指出，如果香港楼市遭遇重挫，其效应将传导至内地楼市，首当其冲的必将是深圳。疯狂飙涨了一年的深圳楼市，在邻居香港的带动下，也该迎来理性回归的时刻了。