中国商业地产进入变革整合期 资本大鳄并购加速行业洗牌

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3月17日，中国商业地产行业发展论坛2016（第十三届）年会于在成都举行。全国人大财经委员会副主任委员辜胜阻、著名房地产专家顾云昌、红星美凯龙集团董事长车建新、万达金融集团总裁曲德君、国华置业董事长房超、印力集团董事长丁力业、麦肯锡全球合伙人陈有钢、例外服饰创始人毛继鸿、著名财经评论家水皮等政经名流与会演讲，探讨行业发展趋势。中国商业地产联盟在年会上发布了《中国商业地产行业（2015/2016）年度发展报告》，报告显示：过去一年里，包括奢侈品与大众消费品店铺在内的传统实体商店闭店情况比较突出，创客、康体、体验等新兴业态则开店活跃，线上与线下从火拼开始出现了融合，商业资产抛售与并购趋于于活跃，由此表明中国商业地产行业正进入大变革与大整合时期。

据该报告显示，2015年，中国商业地产行业出现以下八大现象：

一．主力店上演关店潮转型创新势在必行

代表性事件：万达百货关店转业态大卖场经营业绩整体下滑

关注理由：2015年，百货业态出现集中关店潮。继百盛、天虹、王府井(20.580, 0.54, 2.69%)等业内领先百货公司关闭部分门店之后，万达百货也集中关闭了多达40多家亏损门店，转型为电器专卖店与购物街。紧随其后，另一零售主力业态大卖场也陷入业绩下滑的困境。作为行业领头羊的大润发超市首次停止了增长，后来居上的永辉超市(8.330, 0.18, 2.21%)业绩也出现了小幅下滑，其他一些卖场因为业绩不佳纷纷放慢甚至暂停了开店计划。两大传统主力业态同现衰状为多年未见。传统主力店本身如何创新升级，以及商业地产寻找新的替代性主力店已成为行业紧迫课题。

二．奢侈品关店降价求生折射消费市场变革

代表性事件：Prada等奢侈品牌关店缩减规模，Gucci等降价求生存

关注理由：意大利奢侈品牌Prada集团因为大中华区经营业绩问题，2015年关闭了11家门店。LV则一次性宣布关闭其在广州、哈尔滨和乌鲁木齐的三家门店。据财富品质研究院统计，2015年，超过八成的奢侈品牌在中国有各种形式的关店行为，还包括Chanel、Burberry。与此同时，Dior、Cartier、Gucci等奢侈品牌纷纷降价打折以吸引客流。奢侈品经营困境背后，既有中国高端消费向境外外流的问题，也有中国政府打击腐败和公款消费产生的影响。这两方面的影响其实波及的并不仅限于奢侈品，还包括如卡消费、会所餐饮消费等系列高端消费市场。高端商业定位更多转向中产阶级的品质与品味消费。

三．创客空间兴起商业模式待考

代表性事件：优客工场打造中国特色创客空间

关注理由：2015年初，在“大众创业、万众创新”政策号召下，国内企业借鉴ＷeＷork等国外联合办公模式，纷纷打造创客空间，其中最为引人关注的当属明星企业家毛大庆辞职创业打造优客工场。随后，飞马旅、赛伯乐等创客与孵化器也加快了全国布局的步伐。创客空间也成为了商用物业招商的新型主力业态。但创客空间在中国的盈利模式及市场空间仍有待检验和探索。

四．轻重资产出现分工商业地产扩张呈新路径

代表性事件：1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构宣布投资240亿元人民币，建设20座万达广场。

关注理由：这标志着万达商业地产的再次重大转型。据悉，2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产项目。业界对此的解读各不相同，主流看法是商业地产领域出现分水岭，今后专业的事应由专业公司做，行业进入专业化时代，市场格局开始洗牌。也有人认为，这是商业地产重资产风险加剧的标志。紧随其后，万科、星河、红星等知名企业纷纷开启轻资产模式。

五．O2O线上线下融合实现了象征性突破

代表性事件：阿里入股苏宁、京东投资永辉

关注理由：在刘强东斥资43亿入股永辉超市仅仅三天后，阿里巴巴即宣布与另一家线下重量级企业苏宁云商(10.85, 0.32, 3.04%)达成全面战略合作。根据协议，阿里巴巴集团将投资约283亿元参与苏宁云商的非公开发行，成为苏宁云商的第二大股东，苏宁云商将以140亿认购不超过2780万股的阿里巴巴新发行股份。线上巨头阿里、京东从过去的正面冲突，一夜间将战场转向了线下商业资源争夺。目前线上与线下的整合还仅停留在物流与资本层面，更深层次的融合仍未破题。资本的进入也为品牌商业的拓展增加了动力。

六．资本大鳄蓄势待发行业洗牌加剧

代表性事件：北京上演东直门国浩项目被收购等四大并购案

关注理由：2015年是北京商业地产项目并购高峰年，尤以中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司以百亿天价收购新加坡国浩集团东直门项目最受瞩目。其他并购案还有中信收购东四环百盛；领汇基金收购欧美汇；蓝色港湾入股北京卓展等。受电商冲击、消费需求缩减等影响，多个传统商业项目经营或销售情况恶化甚至持续亏损。与此同时，一些具有专业运营能力的集团、基金却顺势发展壮大，并伺机收购，扩大并巩固疆土，行业洗牌愈演愈烈。目前市场上有抛售意愿的商业物业数量明显增加，但由于开发商对商业物业价值不切实际的高估，导致大量的项目待价而沽，有价无市。但业界普遍认为，未来商业地产资产洗牌的高峰期即将来临。

七．REITS兴起重燃商业资产证券化热情

代表性事件：北京华联购物中心新加坡REITs上市，天虹商场(12.55, 0.41, 3.38%)资产支持专项计划成功发行

关注理由：REITs，特别是股权REITs作为一种将房地产资产进行证券化的金融产品，可以提供给投资者更具流动性的地产投资工具，亦可以为开发商提高周转率。2015年是国内REITs发展元年，未来可成为一种有效的房地产投融资工具。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所REITs项目。无独有偶，北京华联购物中心于12月11日在新加坡主板挂牌交易，这也是新交所主板今年第一只新股上市，也是新加坡主板在2015年度唯一一家IPO企业。两个REITs项目的入市，重燃了业界对于REITS热情，商业地产多元化退出通道始终是行业发展一大梗阻。

八.商业业态跨界融合体验迈向高层次

代表性事件：上海大悦城二期以摩天轮为标志引领场景革命

关注理由：近年来，商业项目纷纷加大餐饮和娱乐比例。但是，体验业态并不等于体验商业，体验商业的品质、场景与服务是体验的重要组成部分。一些领先企业开始尝试商业与文化、旅游、科技的跨界融合。苏州诚品打造成一个集结文化、表演、艺术、商业、观光于一体的跨界创意平台，给了消费者全新体验。上海大悦城二期运用摩天轮、艺术街区、创意装置等场景激发想象空间，营造立体和精神层面体验。早期的商业地产的创新更多的是停留在建筑外观设计的创新上，这种创新不仅不能够直达消费者的内心，而且有时候还弄巧成拙，给商业业态在运营上造成了一些硬伤。

对此，商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平认为，通过盘点2015年商业地产行业可以发现行业几大特点：行业呈现整体困难。从新项目到成熟项目，从开发商到品牌商，从低端超市百货到高端奢侈品，行业呈现整体性困难，业绩增长是例外。挑战既来由自行业内部，如商业规划失控，许多地产商业项目供应量过大，也有电商冲击、经济下行等外部因素；行业创新变革加快。在挑战面前，企业积极探索创新变革，从020线上线下融合到文商旅等产业跨界融合，商场开始尝试去购物化，增强体验与服务。写字楼开始尝试去办公化，引入医疗健康、文化、创客等全新业态，苏州诚品等样板项目备受瞩目；行业分化重组加剧。一年内，仅北京城就出现了四大并购案，与此同时，以万达为代表一批专业和知名开发商开始尝试轻资产模式，行业分工出现有轻有重，专业的价值更加彰显，开发、资本优势开始让位运营，回归商业本质。

而关于2016年中国商业地产的发展趋势，据上述报告显示，将呈现以下四大趋势。

一．从互联网+转向商业+近两年，中国实体商业一直在苦苦探索互联网+，如今终于意识到互联网+是互联网主导下的商业，重模式而轻服务，重价格而轻品质。新一代商业先锋开始尝试商业主导下的商业+：商业+文化+旅游+科技+健康等等，商业+既不固守传统，也不单纯比拼价格，而是强调营造有品质的生活方式，将体验做到极致。互联网只是实体商业工具之一。亚马逊的线下书店业绩再次超过线上，让实体商业多了一份信心。

二．创新业态更受关注，个性化消费时代来临，“反同质化”潮流开启，设计师概念店、买手集合店当红，诸如D2C、素型、诚品、方所等正兴起。同时，包含马术、海族馆、击剑、医疗、跨境电商、虚拟现实、创客工场等全新业态甚至成为购物中心的主题卖点，比如成都鹏瑞利龙之梦购物中心打造一个28万平方米体量的“国际医疗健康中心”，协信星光广场成为顶级跑车品牌赛麟（SALEEN）中国首家官方城市展厅，内部设置特斯拉充电桩。

三．进入资本导向时代。商业地产开始更加显现其资本属性。当开发商更多地抛弃散售模式而选择持有物业之后，如何通过资本通道退出更为重要。除了常规的上市路径之外，资产管理公司股权置换、有限包租、众筹等创新资本化工具开始出现，万达为旗下轻资产万达广场融资成功推出“稳赚一号”。资产的抛售与并购也更为常态化。

四．行业两级分化加剧。在行业整体性出现销售与利润下降的同时，也有一些购物中心与品牌商逆势增长，如印力印象城2015年继续保持了20%以上增长，优衣库开店速度与销售也同步增长。未来行业集中度预计将进一步提高，专业运营的价值更加彰显。

对此，王永平则认为，从互联网+走向商业+是个值得关注的重大变化。之前，商业地产业界普遍把困难主要归结于电商造成的，对于自身运营方面的问题认识不足，对于电商冲击的应对总体也处于被动式，被电商左右，只是在互联网+上做文章。现在觉醒过来之后，业界开始找到了新的方向，以商业为主导而不是互联网为主导，积极向商业+方向探索。