孙宏斌：中国房企的投资逻辑和风险控制

导读：“无论是对购房者、开发商还是银行来说，这次的宏观调控都是好事。”11月23日，在民生银行主办的“中国不动产金融年会”上，融创中国董事长孙宏斌谈到近期楼市的宏观调控时表示。

“无论是对购房者、开发商还是银行来说，这次的宏观调控都是好事。”11月23日，在民生银行主办的“中国不动产金融年会”上，融创中国董事长孙宏斌谈到近期楼市的宏观调控时表示。

10月以来，北京、上海等多个城市出台了房地产调控政策；11月初，多个热点城市的市场调控又再度升级。孙宏斌认为，地价越来越贵、房价越来越高，意味着风险越来越大，对企业的发展并不利，“所以我们对宏观调控是欢迎的。”

对当前经济形势和调控的严峻程度，孙宏斌谨慎而不恐慌。他认为，即使在下行期，中国向好的经济大趋势并没有发生变化，房企的投资逻辑也始终没有变化，所以即便在波动周期内，企业仍然能在时间和空间的错配中寻找发展机遇。

“无论形势如何不确定，房企的选择是确定的，做好两件事就行：买对地、盖好房。”孙宏斌表示，地买错了，盖什么房子都错；地买对了，如果再能够把产品和服务做好，把品牌做好，无论形势再差，企业也能够获得良好的发展。 

拿对地、盖有品质的房

截至2016年10月底，融创中国实现合约销售金额约1080.3亿元，同比增长91%，提前跨入千亿房企俱乐部，也成为三年来首个新晋的千亿房企。

“我们选择的都是供求关系比较好的城市，都是区域的核心、有人口汇聚能力和具有增长潜力的。”融创中国管理层在2016中期业绩会上透露，2016年全年可售资源达到1680亿元，分布在一二线健康良好的城市。

“买对地方、买对时间”，是孙宏斌认为房企首先应该做好的事情，“要充分认识中国城市发展、市场供需、宏观政策的发展规律和资源错位的不平衡现状，做好时间和空间上的选择。”房地产的投资周期较长需要两三年时间，所以“提前做好判断”是关键。

如今再看融创近年来的城市布局，孙宏斌几乎踩准了每一次市场动荡的节点。2015年之前，房企们纷纷抢滩二三线城市，融创坚守少数几个一线城市并将业绩冲入房企前十，单城平均贡献近百亿；2015年，房企们开始回归一线城市，融创却悄然开启强二线城市占位，主要通过并购拿下大量项目，最终2016年二线城市迎来新一轮增长。数据显示，目前融创已经完成全国化布局，成功进入近30个一线及强二线城市，成功实现了在环渤海、长三角、珠三角、中西部的卡位布局。

先“拿对地”，再“盖好房”，两者缺一不可。孙宏斌认为，对本次调控的严峻程度很多人预计不足，随着调控逐步深入，购买资格和金融贷款的限制，市场预期终将发生改变。

但高端物业开发商依然有较好的发展空间。孙宏斌认为，虽然从整体收入房价比来看，很多人买不起房，但总有30%甚至10%的客群是对房子有更高需求的，所以坚持做高端和改善型物业的融创能够持续获得稳健增长。“客户原来能买多套房，现在只能买1套房，那一定选择会位置好、品牌好、品质好的房子。”

近年来，融创坚持高端精品战略，一方面，通过多年在一线城市的打磨，形成了一套以“壹号院”为代表的高端产品体系和质量管控体系；另一方面，2015年开始全面推进全产品周期、全生活周期的“臻生活”高端生活价值体系，不断提升产品的服务配套和品牌价值。

做好现金流和价值的风险控制

数据显示，截至今年10月底，房地产行业销售规模已经达到9万亿。孙宏斌判断，到10万亿后，房地产规模再增长已经很难，这时会加速向大企业集中。

目前来看，销售排名前100名房企的市场占有率为40%左右，去年前10名房企的市场占有率是17%，今年已经超过了20%。孙宏斌认为，未来5-10年前100名房企的市场占有率会达到70%-80%，前10名会占35%-40%，未来没有两三千亿都进不了前10名。

行业集中度提升的路径，一是小公司买地后挣钱退出让给大公司做，二是企业间的收购和兼并。“看不懂这个规律，很多企业容易从小而‘美’就变成小而‘没’了，美不了。”孙宏斌说。

孙宏斌指出，房企要做好两个风险管控，一是现金流，二是(土地)价值。“如果现金流没有问题，但是土地价值有问题，地买错了或者买贵了，转着转着也会转出窟窿来；如果价值没问题，现金流有问题，企业又活不下去。”

“如果价值没问题，现金流出问题，还可以通过市场方式解决，比如找融创收购。”孙宏斌表示，融创是市场公认最好的合作伙伴，“一是价格好谈，我们只要市场价，不占你便宜；二是不想卖了还可以退；三是你可以不全卖，转让50%~70%，你继续当股东，融创产品好、有溢价能力，大家可以共同发展。”

收并购是产业价值链的最高端，但在全世界的成功率都非常低。近年来，融创凭借专业与厚道，在收并购市场上积累了口碑品牌和实践经验，今年上半年新增的1990万平方米土地储备中，有2/3是通过收购、并购带来的。

对于当下房企的发展策略，孙宏斌也给出了建议，他认为目前很多人对形势的严峻程度预估不足，“如果企业有钱放到账上别着急花，借钱尽可能借能够穿越周期的钱，因为后面还有机会”。

孙宏斌认为，这是不确定经济形势下的确定选择。对于企业来说，认清土地价值，投资上做好时间和空间上的判断，产品和服务上做好品质和品牌，“任何形势再不确定，企业的选择和发展都是确定的”。