孙宏斌：5年后十强房企平均要4000亿规模

导读：孙宏斌不经常演讲，但一演讲就备受关注，倒不仅仅是因为他知无不言的真性情，也不是所谓的孙宏斌是地产圈的超级网红，而核心是他对市场、对

孙宏斌不经常演讲，但一演讲就备受关注，倒不仅仅是因为他知无不言的真性情，也不是所谓的孙宏斌是地产圈的超级网红，而核心是他对市场、对投资，对并购，对地产行业深刻的分析和化繁为简的解读。今天特别推荐孙宏斌11月23日中国地产金融年会的演讲，非常接地气的一篇战略分析。推荐为每一位地产中高层研读和借鉴。

1，去年老潘参加融创发布会时，孙宏斌就说他作为融创掌舵人，他只做三件事，做判断，做投资布局和做风险控制。同时，融创最核心竞争力无其他，就是投资能力。其实业内都说融创营销很强，销售狼性，但其实是融创投资拿地拿得好，城市选对地段选对投资机会选对，客户选对，自然后期销售就不是太大问题。所以看融创，多分析他的判断和投资布局。销售倒是其次。

2，房地产投资逻辑，没有今天和未来差异之分——因为这个行业的投资逻辑在未来和今天、昨天是一样的，因为这个行业是一个很古老的行业，有人的时候就有人盖房子。那时候的房子是用木头、土坯，现在用砖、石头，原来窗户都是纸糊的，现在有玻璃。根本的价值点没有变

3，假设很重要——不能空谈投资逻辑，投资逻辑一定要有假设，有判断。所谓的投资逻辑一定要对未来社会、对国情变化，对时代趋势有判断，没有判断就没有投资逻辑。

4，房地产如何做判断，孙宏斌谈到四点：其一，经济整体，中国说6.7%大家都不信，我觉得没有那么多，也没有必要那么多，GDP哪怕4%、5%也是很高的，其二，无论如何，一个规律是经济下行压力比较大的时候，量化宽松、低利率是必然选择。全球央行都是这样的，日本都30多年了，美国欧洲也是这样的选择。其三，人民币汇率应该是8-9。2014年之前，人民币的增值大概是35%，现在贬值是12%-13%，增的那些还没有贬完呢。其四，中国贫富分化也比较严重，做30%，10%，5%的金字塔尖的客户，融创做高端产品应该不愁市场。

5，去杠杆要辩证的看——比如，在经济下行压力大的时候，有很多并购的机会，谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，可以穿越周期的钱，就有很大的优势。比如对企业而言，去不去杠杆得分企业。如果你的素质好、资产质量好、操作能力强，那你是可以加杠杆的。如果你的资产质量差、运作能力差，你的杠杆越多 死得越快。

6，融创为何不去国外开发——如果说美国有投资机会，那么中国也有，我不觉得中国的投资机会比美国差，所以这也是我们不愿意去国外开发的原因。反过来，中国市场也足够大，优秀的房企也能够在整体行情进入高点获得更多成长机会。

7，行业已经到达天花板，未来行业下一步5-10年或者5年左右，前100名会占据70%-80%，前10名会占35%-40%，这样的话，前10名平均就要4000亿，没有两三千亿进不了前10名。

8，这次的宏观调控力度超过每一次的，这一次是自上而下的，是目标管理的。所以每个地方的政策不一样，所以执行力度也不一样。过去可以预期到“两会”的时候，这次直接到十九大。这个影响是特别大的，再怎么重视这次的宏观调控，都不为过。

9，当前和未来房企投资逻辑有三点。其一，投资也要做的好、房子也要盖的好。有的公司，第一阶段做得好，第二阶段做的差；有的公司，第二阶段做得好，第一阶段做的差；哪个阶段做不好都不行。第二点，市场规律，在快速的向大公司集中。第三点，是在时间和空间上都有错配的情况，空间和时间带来的不平衡。有了这三点，我的投资逻辑就出来了：

你要买对地方、买对时间，多借点钱。

对现在来说，如果有钱的话放到账上别着急花，后面还有机会。

现在还不是时间，多借点钱，最好借的长一点，可以穿越周期的。

演讲：孙宏斌

来源：地产大哥

我的题目是“中国房企的投资逻辑和风险控制”，这是命题作文，给的命题作文里前面还有未来两个字，但是我把未来去掉了。

我们这个行业的投资逻辑在未来和今天、昨天是一样的，因为这个行业是一个很古老的行业，有人的时候就有人盖房子。那时候的房子是用木头、土坯，现在用砖、石头，原来窗户都是纸糊的，现在有玻璃。根本的价值点没有变，要的还是安全、舒适、地段好，要有钱才能盖房子。我觉得投资逻辑是一样的，所以我把未来去掉了。

我觉得特别好，刚才专家讲对中国宏观经济的判断，因为专家弄得很复杂（老潘不由为这句点赞，化繁为简才是本事），其实我们需要简单的判断。因为你没有对宏观形势的判断，投资逻辑怎么来的呢？

一、对中国宏观经济的判断

从企业的角度最有用的有六点：

1.全球、包括中国的经济下行的压力特别大。

中国说6.7%大家都不信，我觉得没有那么多，也没有必要那么多，因为是多少就是多少。

经济增长不管是4%还是5%还是6.7%，这个经济增长还是挺多的，这是挺重要的事。中国经济下行压力比较大，但在全球还是增长最快的。中国经济增长最差还有4%，中国经济下行压力比较大，但还是挺好的。

还有一点判断，只要在经济下行压力特别大的时候，不管全世界哪个政府都会选择量化宽松、低利率。这几乎是必须的选择。

中国即使经济下行压力很大，增长4%、5%还是有的，或者还有6.5%。

其实在这种增长下，还是会有挺多的机会。

经济下行压力比较大的时候，量化宽松、低利率是必然选择。全球央行都是这样的，日本都30多年了，美国欧洲也是这样的选择。

2.流动性

流动性宽松，利率很低，会改变吗？

专家总是分析拐点。

什么叫拐点？

没有拐点。

因为你没有办法。

如果说有变化的话，那可能是M2原来的增长是13%，变成12%或者11%，不可能变成不增长。

所以你担心什么？！

13%变成12%、11%对企业没有什么影响。

利率会涨吗？

美国肯定是要加息的，共和党本来是要加利率的，特朗普要修路、修桥、要减税，这两点对通胀有预期，所以美国加息可能会快一点。

但是美国加息中国就加息吗？

不太可能的。

所以第二个判断就是：

流动性很多，还要继续印钱，利率很低，这个是不会变的。

你觉得这个会变的话，就不知道干什么了。

3.汇率

我觉得人民币汇率应该是8-9。

2014年之前，人民币的增值大概是35%，现在贬值是12%-13%，增的那些还没有贬完呢。

人民币贬值压力肯定有的，只是快点贬还是慢点贬的事。

这个对我们也挺重要的，因为它可能会影响资产价格。

为什么我们最近对一家香港的境内公司的并购没有做成？

我跟你谈的是人民币价格，就付人民币，对方要港币，我说付港币打八折。人民币谈价人民币付钱，港币付钱打八折，否则我的风险非常大，因为我觉得它是要贬那么多的。

4.关于去杠杆。

去杠杆、去产能、去库存。

去产能和去库存相对容易些， 但是去杠杆挺难的。

因为差的企业，要想让它活着，就要借他钱，让他还利息，你不借他钱，还不了利息。

好的企业，银行想借他钱，所以杠杆肯定是要加的。

如果说结构性改革成功了，坏企业都死了，好企业银行更想给钱了，然后杠杆就更高了。

在经济下行压力大的时候，有很多并购的机会。

谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，可以穿越周期的钱，就有很大的优势。

如果有这个机会不去做，反而减杠杆那是不对的。

去不去杠杆，还要看企业的情况。

如果你的素质好、资产质量好、操作能力强，那你是可以加杠杆的。

如果你的资产质量差、运作能力差，你的杠杆越多 死得越快。

5.全世界的贫富分化越来越严重。

这个事我已经关注了10年，我从2006年开始关注这个问题。

其实在2008年之前，美国老百姓的工资涨的很少，老板的钱更多了。

逻辑就是，因为全球化把工厂搬到中国了，老百姓没有工作了，但是老板成本降低了。或者是有了信息化系统以后，比如说沃尔玛商场，收银员少了，但老板的成本降低了。

2008年以前的趋势是，有钱人越来越有钱了，老百姓收入增长很慢。

2008年量化宽松以后，美国的贫富分化更厉害。

量化宽松那么多钱都去哪里了？

穷人的收入并没有很多的增加，钱都去有钱人那里了。

所以，美国的贫富分化、欧洲的贫富分化都是很多很多年存在的事实。

中国的贫富分化其实也是很严重的，不会比欧美要好。

这个问题怎么解决呢？

西方是通过选举和税收来调节财富的重新分配，所以才会出现这样选举结果。

中国怎么办？我不知道。

但是有了这个判断之后，我们做房地产怎么定位，就知道怎么变化了。

融创做的是高端，如果算老百姓整体的收入房价比，怎么算都买不起房。

但你算30%那是买的起的；

如果算10%更买的起；

如果算5%的话，那他什么房子都买得起。

因为房价涨得很快，GDP增长是6.7%，人民币在贬值，老百姓的收入实际上并没有增加。

融创一直坚持做高端和改善的，将来一定是有市场的。因为我们是对的30%的客户，10%对客户，也许那些5%的客户，所以是越来越好做了。

6.去全球化。

去全球化，你可以讨论去全球化好或者不好，但是去全球化确实已经在发生了。

所以你知道了这一点，对我们下一步的决策一定是有好处的。

如果说美国有投资机会，那么中国也有。

我不觉得中国的投资机会比美国差，所以这也是我们不愿意去国外开发的原因。

上面这几点对宏观经济的判断还是很重要的，我觉得对宏观经济你必须有判断。

你的判断可以是对的，

也可以是不对的，

不对可以慢慢在调整。

但是你没有判断的话，

你就无法得出投资逻辑，

你的投资逻辑就很难是对的。

所以这就是我们对宏观经济的判断。

你可以说它不对，

说它离谱，

但是你必须有，

这就是我们的判断。

二、投资逻辑

第二点我想说的是这个行业的投资逻辑，我理解我们这个行业只有三个特点：

1.这个行业一定要理解分两段：投资、盖房子。

投资错了，盖什么房子都是赔钱的，你的地买错了。

投资本来就是很难的事，这个行业投资比别的行业更难。

为什么？

杠杆太多。

有银行、客户预付款，有杠杆以后让投资变得很复杂。

现在投了钱以后，杠杆很高，而且能不能赚钱要在三年以后，比种庄稼还难。

这个行业首先是投资，投错了以后做什么都不行。

地买对了以后有品牌，做高端的，就更好。

我觉得这是这个行业的第一个特点。

2.规模。

这个行业去年不到10万亿的规模，到今年10月底9万亿了。

10万亿的规模再增长也难了，但是在快速向大公司集中。

现在前100名占40%多，前10名占20%多。

去年前10名占17%，今年已经20%多了，前100名已经占40%多了。

我觉得，这个行业下一步5-10年或者5年左右

前100名会占70%-80%，

前10名会占35%-40%。

这样的话，前10名平均就要4000亿，

没有两三千亿进不了前10名。

当然，这个是怎么形成的？

小公司干不了了，买了地以后挣钱退出做不了让大公司做，另外就是收购、兼并。

这个行业本身就有金融属性。

这个特别重要。

3.不平衡。

这个行业的不平衡，城市之间的不平衡、空间的不平衡、时间的不平衡。

很多投资人问我，你觉得中国的房地产行业怎么样？

我觉得从来不存在中国房地产的行业。

你说北京、上海或者哪里，不存在中国房地产，完全错配掉。

缺房的地方缺供应，有供应的地方不缺房。

北京、上海50%的基本农田，很荒唐。

不到50%的基本用地里，住宅占比很低，有一堆的工业用地，然后再盖一堆商业，每个项目都有50%的商业，住房占比很低，容积率很低，这三个加起来供应量就上不来，完全错配。

这个地方贵，那个地方便宜，所以你就有机会了。

去年最看好的是南京，今年最看好的是武汉。

南京最贵的房子是接近3万，我说南京一定有房子超过3万，我估计慢了，地价已经超过5万了。

所以我们去武汉了，武汉和南京也没有差到哪里去，这是你的机会。

这个错配，需要房子的地方没有供应，不需要房子的地方瞎供应。

另外还有实际的问题，有人说房子地太贵了，没有办法买了，然后就去美国了。

但是我说别着急，

还有调控呢，

一调控就又下来了。

说一下宏观调控，说三点：

1这次的宏观调控绝对是好事。

对谁都是好事，客户、开发商、银行等都是好事。

地越来越贵、风险越来越大，最后钱更难挣了。

所以我说这个调控绝对是好事，肯定是大家愿意看到的，特别欢迎的。

2这次调控的严厉程度是很多企业预计不足的。

这次的宏观调控力度超过每一次的，

这一次是自上而下的，

是目标管理的。

所以每个地方的政策不一样，所以执行力度也不一样。

首先银行越收越紧，一个一个的政策出来，对我们的影响特别大。

另外是现在大家对开发商的预期还没有变，买房的预期到目前为止还没有变，但是会变的。

为什么？

一直说降，其实没降。

一直在不断地说，客户的预期，说着说着给说改了。

另外是投资者买不了了。

首付款太高了，70%、80%的，想买房的原因买不了。

种种原因，基本面没有变，价值没有变。

这个对现金流的影响是巨大的。

所以，我觉得，很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性。

过去可以预期到“两会”的时候，这次直接到十九大。

这个影响是特别大的，再怎么重视这次的宏观调控，都不为过。

最主要的是，我觉得现在没有到时候。

为什么地那么贵？

原因房子卖得不错，贷款也不错，有钱了，前几个月踏空一直没买的地急了。

还没有便宜呢，会便宜吗？

一定会。

快了。

3宏观调控以后，我们做高端的肯定好。

原来买10套，现在买1套，一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的，那就是我们。

理解这个行业的三个特点，

第一点，投资也要做的好、房子也要盖的好。

有的公司，第一阶段做得好，第二阶段做的差；

有的公司，第二阶段做得好，第一阶段做的差；

哪个阶段做不好都不行。

第二点，市场规律，在快速的向大公司集中。

第三点，是在时间和空间上都有错配的情况，空间和时间带来的不平衡。

有了这三点，我的投资逻辑就出来了：

你要买对地方、买对时间，多借点钱。

对现在来说，如果有钱的话放到账上别着急花，后面还有机会。

现在还不是时间，多借点钱，最好借的长一点，可以穿越周期的。

这就是我说的投资逻辑。

三、风险控制

不确定市场环境下的确定选择，或者不确定经济形势下的确定选择。

其实对于房地产行业来说，就是买不买地或者卖不卖房子，

还有什么选择？

有钱纠结，没钱的话买不了地，就是卖不卖房子。

有钱别着急卖，没钱赶紧卖，其实没有什么可选择的。

其实你的选择不多，任何形势再不确定，你的选择都是确定的。

就那么点钱，买一块地，能选什么？

或者一块地买不了，留着怕有风险。

选什么？

所以要确定选择。你要分析好了以后再选择。

1.现金流风险。

没有现金流就死了。

2.价值

这个公司有没有价值。

我看了很多公司，

一种是现金流没有问题，价值有问题，然后就转着转着转出一个窟窿；

第二类公司是价值没问题，现金流有问题，活不下去。

对这个行业来说，第二类的企业可能更好一点。

因为这个行业主要看中的是价值，这个行业和别的行业不一样，别的行业并购的是资产占有率、是大脑，是专利。而这个行业并购的就是土地的价值。

所以这个行业如果你现金流没有问题，但是你的土地没有价值，转着转着最后转了一个窟窿。

如果你现金流有问题，但是你的土地是有价值的，那还是有人愿意收购你的，公司是可以卖掉的。

我觉得这个行业就是这两个风险：

首先一定要控制现金流的风险。这个很多人都知道，但是没有那么重视。

第二个就是价值。

地别买错了，地买错了，即使现金流没问题，最后也会成为窟窿；

如果地买对了，即使现金流有问题，你还可以卖掉。

如果你的现金流没问题，价值有问题，那就惨了。

如果你的现金流有问题，但是有价值，你可以把公司卖了。

如果想卖可以找我们，因为我们是市场公认的最好的合作伙伴。

第一：因为我们要的就市场价，不占你的便宜，市场价我们都认。价格好谈。

第二：买完不想要还可以退。

第三：有时候卖不是全卖，50%、60%或者70%，你还是股东.

因为我们产品好，

有溢价能力，

可以赚更多的钱，

你和我们合作是合适的。

最后我想说的是，如果你的公司现金流有问题了，但是还有价值，那你就可以找我。（哈哈，这应该是孙宏斌演讲最有趣的一次，没想到演讲是以广告收尾的！）