中国经济10个真相！未来10年将有100个鬼城，101个城市房价坍塌！
导读：于是我们看到中国的房地产市场，一边是火焰一边是海水，一边是严调控一边是去库存。三四线城市的房子，多得成灾。即便本轮调控政府的本意是要去三四线城市库存，然而市场的选择却是残酷的，是符合历史发展规律的。
人口就是一个城市的生气。
死了的城市只有死了的房价。
未来的中国，人口将更趋于聚集。
超大城市会有，鬼城也会有。
而这些被抛弃的鬼城，房价将迎来坍塌！
01
被抛弃的东北
以前的辽老大，现在的小瘪三。
最近两年，从官方到民间，从媒体到自媒体，都对东北地区的衰落进行了反思。观点基本一致，病源在体制的遗毒、社会的官僚，连李克强总理前几天到东北也调侃：“听说，在东北搞项目要200多个章，要学学南方。”
可这边东北经济还没来得及振兴，人口危机却已兵临城下。生育率全国排倒数，老龄化严重，人口外流严重。单以大学生群体为例，考上外地大学的，十个有九个毕业后不愿意回东北。而在东北上大学的，毕业后十个也有八个想往外走。从增长速度看，从2006年到2015年，东北地区年均增长率仅为0.21%。
在过去，东北也曾经是重要的人口流入地，“闯关东”至今仍然是许多人心中深刻的记忆。但人口净流入如今已成为历史。2000年第五次人口普查的时候，东北三省人口净流入36万，而十年后的“六普”则显示，东北人口净流出200万人。
其实在和平时期，人口流动的主要动力就是经济因素，所谓人往高处走水往低处流，人类因利而动，区域经济发展的不平衡，只会导致劳动力流向就业机会更好、收入水平更高的地区。东北三省GDP常年垫底，辽宁更是负增长。经济不景气，没有好的就业和发展机会，自然对人口的吸引力就不足。如今的东北，成了被抛弃的东北。经济颓废加速人口流出，人口流出又加剧经济颓废。
在这样一个人口持续流出的地方，房价自然也成了无源之水。
截止2015年12月底，沈阳房地产库存2874万平方米，在全国29个重点城市中排名第一。库存高，人又少，房价自然是跌到惨不忍睹。2016年6月沈阳市新建商品住宅均价跌回5年前，只有6979元/㎡。
沈阳的楼市，就是东北的缩影，而东北楼市，就是全国三四线城市的缩影。
02
不止一个东北
未来10年，中国将有100个鬼城。
人口自由流动之后，对城市的优胜劣汰是必然的。苏联解体之后，俄罗斯就曾出现过大规模的人口流动，其中西伯利亚地区成千上万的小镇被废弃，成为鬼城。西伯利亚迁出的居民，主要目标是莫斯科和圣彼得堡。也就是说，小城镇被抛弃，人口向大城市聚集。
中国在相当长的时期里，人口流动受到限制。所以，过去20年城镇化的过程，其实也是人口市场配置的过程。而展望未来10年，中国的人口流动也很有可能更加失衡。中西部城市很多盲目扩建的新区，将彻底沦为鬼城。中国的城镇化，将不可阻挡地成为“中东部大城市化”。
从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。目前，我国人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重。而当人口总量增速下降的时候，城市之间的人口战争更像是零和博弈，这里多了，那里就少了，你死或我亡。
近些年来，我国农村的人口越来越少，大量村庄合并消失，而大城市越来越多，2015年我国百万人口以上大城市达到142个。从农村向城市迁移，从中小城市向大城市迁移，我国人口向大城市高度集中。
一二线城市备受恩宠，强者更强，比如，上海政府部门曾预测到2020年常住人口将达到2250万，而如今就已经超过2400万了。而三四线的小城市它们没有优质的政治资源，没有优质的商业资源，没有优质的教育医疗资源，没有优质的人力智力资源。所以无法吸引人口流入，反而人口不断外流。
于是我们看到中国的房地产市场，一边是火焰一边是海水，一边是严调控一边是去库存。三四线城市的房子，多得成灾。即便本轮调控政府的本意是要去三四线城市库存，然而市场的选择却是残酷的，是符合历史发展规律的。
2016年1-7月，全国房地产库存水平比2015年底累计减少约471万平方米，而十大城市库存水平累计减少约1509万平方米，也就是说，十大城市以外的其他城市库存水平反而增加了1038万平方米。三四线城市库存不降反升！
城市间人口的争夺正在发生，因为人是很现实的。经济不发达的地区将逐渐被人抛弃，而经济发达的城市将更受追逐。而且，这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显。
超大城市会有的，鬼城也会有的。
03
死了的城市只有死了的房价
人口就是城市的生气，人口就是房价上涨的土壤。
如果你问问北上广深每天早上那一群群奋斗青年最大的梦想是什么？
他一定会告诉你：在这个城市买个房子，有个家。
如果你去问问全中国几亿农村和乡镇上辛苦劳作供儿子上学的农民，最大的梦想是什么？
他一定会告诉你：儿子考上北上广的大学，在北上广买个房子，找个城里媳妇，生个孙子。
北京每年新增常住人口60万人，上海每年新增常住人口60~70万。人不会无缘无故往一个地方集中，人竞相往一个地方走，必定有资源，有利益。形而上叫理想、梦想，形而下叫资源、利益，取得优势资源的可能。大城市的魅力吸引人口聚集，而人口的聚集支撑房价的上涨。
为什么房价能够炒起来？就是因为这个住房的刚需需求，使得有人愿意花更高的价格来“接盘”，投资者不至于把房子砸在自己的手上。对于房产投资者来说，他们在购置房产之后，未来获利的方式无非两种：以更高的价格出售套利，或者转租获得持续性稳定的租金收入。而无论是转售还是出租，都必须存在一个“接盘者”。
可以说房价是按照资源集中度逐次分布的，在资源稀缺的地区，比如广大西部农村，房价只会越来越低，因为这里人口只会越来越少，人不在需求何来；而在资源集中度高的地区，人口净流入，房价就会竞价升高。
前几年，在一些二三线城市的非核心地区，开发商受到前几年全国房地产市场过热的影响，拿地太多，盲目建设。然而二三线城市本地居民的住房刚性需求基本饱和，投资意愿又不高；更无法像一线城市一样吸引非本地居民购房。短暂的热潮之后，一地鸡毛。
许多城市出现了大面积空置的现象，就像鄂尔多斯，成了著名的“鬼城”。如今这里依然人丁稀疏，房价又已跌去7成。
经常有人在后台询问伪砖家三四线城市的房产有没有投资的价值，如果你认真读懂了这篇文章的观点，就应该知道，一个没有竞争力的城市，一个人口持续流出的城市，房价是没有未来的。
因为死了的城市只有死了的房价，而未来10年中国将有100个鬼城，101个城市房价将坍塌！
04
关于中国经济10个真相
首先声明，我无意唱空或者抹黑中国经济，只是认为，有必要更客观地看待中国过去近40年的时间里真正取得的成就、原因和差距。因为我发现，有很多人其实并不了解中国为什么取得成功，以及中国还有哪些不成功。
1、关于经济增长
中国经济的增长故事一直被视为“奇迹”，但事实上，中国过去40年的增长故事和东亚很多快速增长经济体没有太大的区别，都是依靠投资和出口。把中国放在东亚快速增长经济体中，中国不算最成功的。如果按照人均GDP的增长去衡量，韩国、日本和中国台湾都用了不到30年的时间，就跨越了中等收入陷阱，成为发达经济体。而中国用了近40年的时间，在人均GDP上取得的成就远远落后于韩国、日本等经济体，这是事实。
而且，中国能否跨越中等收入陷阱，仍是一个未知数，中国经济面临的挑战远远大于当年日本、韩国等国家。说中国经济的增长并非是什么奇迹，就是告诉大家，中国人很聪明，只要学习别人成功的经验，就一定也能取得成功，但不要认为中国走了一条和别人不一样的道路。
2、关于经济改革
中国改革进入到了深水区，民众对改革能否取得实质性进展充满了焦虑和不安。因为大家深知，中国的前途和命运维系于改革的成败。每一次改革面临困境的时候，经济学家都会鼓吹什么“顶层设计”。其实了解中国改革历史的人都知道，中国的改革绝不是“顶层设计”出来的，而是真正一步一步探索出来的。
1978年农村改革，是农民冒着杀头的危险干出来的，中国的乡镇企业，完全就是中国农民创造出来的奇迹。
中国很多成功的改革，都是在实践证明正确之后，领导中国改革的人物很聪明地加以承认。记住，改革从来都是干出来的，不是“设计”出来的。小平的“猫论”为什么伟大，就是小平同志如此伟大的人物，都很清楚，我们没有能力设计什么改革方案，只能顺应历史潮流，顺应民间的首创精神。尊重老百姓，这是过去领导人最伟大的地方，也是中国改革最成功的地方。
3、关于民营经济
今年民间投资断崖式下滑，我在多篇文章中说，这是中国经济最大的危险。因为过去近40年，中国经济增长超过60%的贡献来自民营经济。中国经济取得成功的关键是民营经济这个“增量”部分释放出来的生产力，而不是来自存量的国有企业。
过去有一个说法，中国的国有部分占有近70%的资源，但创造的GDP不过30%，而中国的民营企业占有不到30%的资源，创造的GDP却接近70%。你别看全球500强、中国500强，最赚钱的、排名最靠前的基本都是国有企业，但他们对中国经济增长的贡献和他们占有的资源比，的确太少了。一旦中国经济最重要的拉动力民营经济出了问题，中国经济就真的麻烦了。
4、关于中国模式
对于中国经济过去取得的成功，有人将之概括为“中国模式”，以区别于过去一些转型国家赖以成功的“华盛顿共识”。有人认为，中国在政治体制改革没有推动的情况下，在市场经济不完善的条件下，经济增长如此成功，是有别于其他国家的一种新的模式。事实上，我从来都不认为存在什么“中国模式”这种东西。
中国经济之所以取得成功，仍然是因为中国推动了市场化的改革，中国经济的一切奇迹都应归功于市场化和开放政策，而不是因为中国真的具有特殊性。如果说真的有奇迹的话，那一定是市场经济的奇迹，在国企主导，垄断遍布各个领域，政府对经济的干预非常多的情况下，市场经济仍然在石头上开花结果。中国未来转型的道路仍然只有一个，就是市场化改革！千万不要把经验总结错了，千万不要以为经济发展有独特的道路。
5、关于中国房价
中国房价不是开发商炒高的。自1998年市场化以来，中国房地产行业的发展总体是成功的，解决了超过7亿城镇人口的居住问题，使得中国人均居住面积已经达到了35平以上，基本解决了住的问题。然而，由于中国房地产市场化改革的半拉子特点，特别是土地一级市场的高度垄断和控制，中国土地出现人为的短缺。中国不缺住房用地，住房用地的短缺完全是人为导致的。土地饥饿营销再加上货币放水，导致了中国房价的快速上涨。
过去十年，中国最成功的财富故事就是关于房地产的。房地产这个行业是中国最奇葩的行业，人人都在痛骂，人人却都加入这个财富的游戏，为了抢房子，祖宗三代结伴去欢天喜地地离婚。这个行业从一开始政府几乎每年给吃药，调控了十多年，吃药吃了十多年，但这个行业仍然取得了巨大的成功和发展。我们很少见到哪一个行业像房地产一样，是不断吃避孕药，却不断地结出财富的果实。房地产行业就像一个很有姿色，但名声不好的女人，政府每年都在严肃的指责她，但私下里又和她不断暗度陈仓。
记住我的那句话：如果这个世界上只有一种爱是真爱，那一定是中国地方政府对房地产的爱。爱得特别深，特别真，不抛弃，不放弃，你若安好，便是晴天！只要这种爱还在，你就不要期待地方政府和这个坏女人真正断绝关系。
6、中国人口太多了吗？
人多导致资源紧张是中国经济现实的天大谎言。现代科技和现代经济史告诉我们，资源的紧张绝非因为人口众多，而是因为生产力的落后。过去30多年，中国经济靠低廉劳动力的推动，今天中国经济，特别是制造业面临的困境，根子在于低廉劳动力的丧失。当下中国人口政策面临的最大问题绝非人口太多，生育率太高，而是在人均收入水平仍然处于中等偏下、城镇化远未完成的情况下，人口生育率过低导致人口红利提前终结，和由此带来的老龄化等一系列社会经济问题。
关于中国人口的低生育率，这几年经过社会各界较为充分的讨论，逻辑已经逐渐清晰。无论是官方的人口普查数据，还是专家学者的预测，目前中国的总和生育率不仅大大低于很多发展中国家，更是低于英法等欧洲传统的低生育率的发达国家。中国社会科学院发布的《经济蓝皮书：2015年中国经济形势分析与预测》认为，中国目前的总和生育率只有1.4，远低于世代更替水平2.1，已经非常接近国际上公认的1.3的“低生育陷阱”。这种超低生育率，无法完成马克思所讲的基本的人口再生产的任务。
低生育率的结果，是中国劳动力人口转折点的提前到来。根据国家统计局的数字：2012年，中国15-59岁的劳动力年龄人口第一次出现绝对数量的减少。当年绝对减少劳动力人口345万，2014年减少了371万，目前已经是连续三年绝对减少。照这个趋势，即使按最乐观的估计，在2010年到2020年，中国的劳动力人口累计将减少近3000万人。
特别是，随着人们生育习惯的改变，越来越多的80后、90后根本不愿意多生孩子，这意味着未来中国的人口很可能出现断崖式下滑。过去，中国的一些人口学家总是吓唬中国会出现人口爆炸，所以在生育政策上出现了从单独放开二孩到全面放开二孩的变化。实际上，现在全面废除计划生育，鼓励人们生育，已经没有多少人生孩子了。人口问题的确是中国一切经济问题的根源，制造业竞争力的下滑，根子在人口。
7、中国会重蹈日本覆辙吗？
关于中国经济的未来，经常听到经济学家警示：中国要避免重蹈日本覆辙。我其实一直认为，中国要是真的重蹈日本覆辙，那是很幸福的。日本在泡沫经济破灭后，经历了所谓的“失去的二十年”，经济陷入停滞。但日本的人均GDP在2012年曾经高达4万多美元，在2015年达到3万2千美元，是中国的3倍。日本产业的国际竞争力远高于中国，日本经济的创新力排在全球第一梯队，日本的中小学教育至少比中国先进半个世纪，日本人均在海外拥有的资产在全球遥遥领先。
由于日本的海外投资战略，在日本人口老龄化的情况下，日本拥有来自全球的净资产收益。如果中国重蹈这样的覆辙，我100个愿意！中国国内对日本经济和日本的竞争力缺乏正确的认识，无论是过去，现在，还是将来，日本仍然是中国最好的老师。如果说中国真的要警惕重蹈日本的覆辙，绝不是什么经济停滞或者房地产泡沫，而是日本的人口覆辙。日本人口的减少，是日本国力发展的最大敌人。
8、中国制造真的全球第一吗？
2009年，中国超过美国成为全球第一制造业大国。从大国兴衰和变迁的历史看，一个国家成为全球第一制造业大国，是这个国家成为全球第一经济大国的必要条件。英国超过中国成为第一制造业大国，美国超过英国，都意味着全球经济权杖的转移。然而，和当年的英国、美国比，中国的第一制造业大国更多的是制造业全球漂移、美国等制造业强国把生产外包的结果。
我们所言中国是第一制造业大国，是按照GDP算的，如果按照GNP计算，中国制造业的规模将大大低于美国。道理很简单，iPhone在中国生产，按照GDP算中国制造，但如果按照GNP，则绝大部分的产值应该归美国。大量按照GDP计算的高科技产品，汽车、手机、电脑等，按照GNP将从中国的产值中刨去。所以，争论中国是不是制造业第一大国，不仅仅是产业竞争力、创新能力，甚至在规模上，我们都很难讲，中国真的是第一。
9、中国股市为什么不是经济的晴雨表？
忍不住把中国股市列进十大问题。尽管我过去一直强调，中国股市属于文学和艺术的范畴，和经济学没有任何关系。但是，当听到中国证监会最近准备拿股市来扶贫，贫困地区的企业上市不需要排队的时候，再次说明了中国股市的不容易。
很多人总是认为，中国搞得最失败的是两件事：一是足球，一是股市。足球我同意，股市我一万个不同意。中国股市不仅仅不失败，就其承担的历史使命而言，其完成得非常出色！中国股市一开始是为了国企改制，帮助国企融资而诞生的，国有企业从股市圈那么多钱，你认为很失败？大量的企业从股市不断低成本地圈钱，中国股民很少为此闹事，多成功！我经常觉得，中国股民应该入选感动中国人物。每次股灾，他们都把责任揽自己头上，认为是自己过贪，愿赌服输！这次股市又有了新的使命——扶贫！我担心大量没有上市的企业紧急把企业搬到我老家去！
10、中国经济会硬着陆吗？
答案很明确：中国经济硬着陆是个伪命题。
中国经济远没有到大周期走下坡路的时候。中国经济过去30多年最大的动力是什么？是改革开放，是人们对金钱和财富观念的改变，是鼓励大家创造财富，鼓励大家爱钱。只要中国不胡折腾，只要中国人爱钱的本色没有改变，只要让中国人心无旁骛地喜欢钱，我从来都不认为中国经济会出大问题。就长周期而言，全球经济中，最有希望、最有想象力、最具潜力的仍然是中国经济。十多亿中国人对金钱的图腾崇拜是经济发展不竭的动力。