绿地商业集团王智明：商业地产大资管时代为期不远

导读：作为中国商业地产领域的专家，王智明先生是一位全面的商业地产（购物中心）职业操盘手；经过多年的丰富的实践经验总结，他对购物中心规划设计、开业筹备、运营管理、商业物业的整体管控、商业运营与资本运作结合等形成全面的实操作管理流程体系。

作为中国商业地产领域的专家，王智明先生是一位全面的商业地产（购物中心）职业操盘手；经过多年的丰富的实践经验总结，他对购物中心规划设计、开业筹备、运营管理、商业物业的整体管控、商业运营与资本运作结合等形成全面的实操作管理流程体系。

他曾供职于马来西亚金狮集团百盛百货中国总部、新加坡凯德商用及万达集团等国内外百货零售、商业地产知名企业；代表性操盘项目：哈尔滨万达广场、凯德翠微购物中心、重庆中新城上城购物中心；绿地集团旗下首座绿地缤纷城品牌开发、开业及缤纷城全国连锁发展。绿地缤纷城曾获得“DF0M2010-2011商用不动产中国推动区域发展商业地产项目”、 “中国购物中心2012星秀项目”“中国购物中心2012、2013年度社区购物中心大奖”、 亚太商业不动产学院案例教学基地、荣获《经济观察报》颁发的“卓越运营项目”。

王智明目前就职于绿地商业集团，它是世界500强企业绿地控股集团旗下专业从事商业地产运营管理、全球进口商品直销中心、国际采购物流、跨境电商等业务的全资子公司。

目前绿地集团主打商业品牌：绿地缤纷城（购物中心）、G-Super（全球进口商品直销中心），已开业经营管理不动产商业物业面积超100万平方米。

问答

您认为当前中国商业地产领域有没有资产管理者？

王智明：实际上这个问题反映了中国商业地产领域的发展过程的三个阶段：1）商业地产销售期，即发展初期，大都是按住宅地产开发及销售的思维去做的，那时更多的是按小的商铺切分进行销售，越切分最小单元，销售的坪效业绩越好。为了配合销售或者是销售之后的延伸服务，只有招商+物业管理；

2）商业地产运营期，随着整个商业地产领域因零散销售产生了种种难以解决的问题，甚至产生很多群体社会事件，业内达成的共识是：商业地产进入了运营时代，必须有统一的规划设计（有许多商业地产项目还关注了主题化设计、注入了文化艺术等因素）、统一招商推广、统一的运营管理；

3）商业地产资产管理期：当房地产黄金时代已经过去，靠低价拿地销售住宅来推动支撑商业地产的方式已经逐渐难以为继，同时随着规模商业如购物中心的运作逐步深入，开发商（国内往往也是投资商）开始考虑商业地产的投入与回报，尤其是购物中心，靠租金收益大多能够覆盖银行利息已经就不错了；整个商业地产领域也在思考，资产的合理回报一定要通过金融化、证券化才能解决，于是也就有“大资管时代”的提法，实际就是商业地产全产业链条闭环的运作方式，即商业运营与资本运营有机结合的方式。

当然，目前REITS在中国大陆还没有真正落地实施，但已为期不远，那时在中国商业地产领域才能有称为真正的资产管理者；虽然现在有按照凯德的模式在运作，但最后的金融证券化实施落地还是在境外。

问答

资产管理与物业管理、商业管理之间是什么关系？商业管理专业如何看待资产管理？

王智明：可以这么说，资产管理是在物业管理及商业管理基础上有效地对商业地产进行全链条闭环的运作管理。因为国内金融政策的原因，在房地产开发销售体系思维下，商业管理一直不能获得应有的认可，体现本身专业价值,因此规模商业地产，尤其是购物中心只靠租金回报获得的价值，是远远不够的，也就是购物中心的全面价值难以体现。只有真正发展到资产管理阶段，这个问题才可以解决---当然前提是国内金融政策的放开，否则价值只有到境外金融资本允许的环境下去运作体现。

问答

承接上述问题，您认为存在怎样的发展困惑？该如何解决？

王智明：目前商业地产在国内大多是在住宅地产开发销售模式当中为销售做配套服务的角色，即使是购物中心也基本是运作一个大型综合体开发销售模式当中的一个配角，这就存在不可避免的纠结与尴尬：购物中心毕竟是投入许多资金的重资产，同时涉及到规划设计、设备选型、建造施工、商业逻辑及细致持续性的招商运营等非常复杂的专业工作，于是必须要选择商业物业运营管理人才，但在开发销售考核体系当中，商业运营实现的租金收入与利润还不及销售收入利润的一个零头，一个资深的购物中心操盘手、总经理的奖金还不及一个项目的销售经理！于是也就有些广泛存在的商业地产项目在规划建设期，商业运营人员没有话语权，如在设备选型上，开发体系的人员为节约投入成本，选择最低配置，甚至是厂家要淘汰的机型，结果到商业的运营期，屡屡出现质量问题等现象。

根本的原因是在国内商业地产全面的运作模式没有真正建立，即资产管理的模式，商业地产投、融、管、退的各个环节还没有全面解决。购物中心的全面价值体现之日，也是商业运营人才的价值真正实现之时。

问答

您认为资产管理能给商业地产行业带来怎样的变化？

王智明：资产管理真正解决了商业地产投融管退的全面问题，也就不会出现前面谈到的纠结与尴尬，使购物中心这样需要很好规划设计、运营管理的商业地产不再急功近利，有利于商业地产作为一个领域、一个行业真正的健康发展。

问答

购物中心如何才能赢得更好的资产收益？

王智明：一定是全产业链条的掌控与运作，好的资产收益首先要解决的是在相对低的成本之上能够获得较高的利润，从而取得较好的投资回报率；建设投入成本不让商业运营总经理参与意见，却用投资回报率考核他，那是不符合逻辑的；在商业运营期，运营管理公司不仅要具备合理控制成本的能力，更要具备为招商实现、扩大商业可租赁面积进行工程改造的能力，这是资产的优化，从而进一步提高投资回报率，基金投资机构也就愿意选择这样的购物中心，从而能够实现更高的价值与资产的退出。

问答

您对未来几年中国商业地产领域的资产管理会做出怎样的判断？

王智明：随着近几年业内各方面人士呼吁“REITS”的真正落地，商业地产真正实现金融化、证券化，商业地产将会逐步从住宅地产开发销售模式当中分离出来，形成自己的投融管退模式；那么对商业地产的价值也会有全新的共识，对商业管理人才的考核体系也会随之改变。商业地产领域也一定会重新整合、甚至会出现新的投资、交易增长点。

问答

承接上述问题，您所在企业和项目将如何迎合行业资管趋势？

王智明：我很期待行业“资管时代”的到来！作为商业地产运营管理者，一定要清楚我们是在做资产管理的工作，即使是做全产业链其中一部分工作，团队也要具备“闭环”的思维，同时要善于与金融专业配合，真正实现商业地产的资产管理模式及价值落地。