彭志强：只有资本市场能战胜房地产

导读：在房地产疯涨的背景下，企业家应该怎样进行经营与投资决策？在9月26日的《总裁五分钟》“对话顶尖专家”栏目中，盛景联合创始人、董事长彭志强对这个问题进行了深入的分析，希望能对广大中小企业家朋友有所启示。

这几天出了一个很有意思的新闻：一个已经ST的上市公司卖了两套房就成功保壳了，而房价的疯狂上涨也让大家感觉搞企业好像还不如投资地产。在房地产疯涨的背景下，企业家应该怎样进行经营与投资决策？在9月26日的《总裁五分钟》“对话顶尖专家”栏目中，盛景联合创始人、董事长彭志强对这个问题进行了深入的分析，希望能对广大中小企业家朋友有所启示。

朱亮（栏目策划人、主持人）：

今天的《对话顶尖专家》栏目邀请到盛景网联董事长，盛景研究院院长彭志强。彭院长，您好！这几天出了一个很有意思的新闻，一个已经ST的上市公司卖了两套房就成功保壳了，而房价的疯狂上涨也让大家感觉搞企业好像还不如投资地产，那么彭院长您对这个问题怎么看？

彭志强：

近一段时间，全国各地的房价尤其是一二线城市的房价一通疯涨，引发了企业界广泛的关注，导致了很多企业家非常的困惑，做企业也越来越艰难，因为企业的成本会越来越高。

一通“ST宁通上市公司通过出售两套学区房扭亏为盈的预期”，也引发了大家广泛的关注。ST宁通通过出售两套学区房，获得预期中的净利大约超过了1200万，12年中升值了10倍，也引发了很多企业家“做企业甚至不如炒房”的感慨和感叹。

但真正成功的资本运作是可以战胜房地产的升值空间的。这一周昆仑万维上市公司发布了公告：通过出售所持有的直播平台，映客直播的股权获利超过2.1亿。这一次昆仑万维出售的股权，是按照映客估值70亿来进行计算的，出售了约3%的股份，那么依然还持有映客10.23%的股权。

其实昆仑万维也仅仅是在今年1月，通过投资6800万持有了映客18%的股权。在短短9个月的时间里，升值就达到了17倍，这样的升值速度远远超过了房价增长的速度。盛景嘉成母基金也透过金沙江等间接持有了映客的股权，也获得了明显的增值。

如果我们通过专业的资本运作，我们并不要都去奢求在一年获得17倍的回报，但是在五六年之内，获得两三倍的回报，完全是一个非常有可能的概率。尤其在未来的发展过程之中，房价其实已经很难再按几倍去疯涨了，甚至还有下行的风险和可能性。

当然，谁都不希望房产的价格下跌，因为这个对中国的经济带来致命的连锁反应，但是我们至少可以肯定的一点，房产的涨幅空间是非常有限的，甚至还有下行的风险。

当房市疯涨的时候，很多企业家非常迷茫，不知道企业发展的路在何方，因为还不如卖房的、炒房的。企业家的家族财富传承也非常的困惑，难道都去买房子？心里也不托底。那更难受的可能是员工，那么都会背上沉重的房贷的包袱。

我们如何去面对房市疯涨下企业家的经营、投资？对于各位企业家来讲，可能目前所可能解决的方案，就是通过资本运营，只有资本市场，才能够战胜房地产，才能够对冲房地产的风险，无论是从总量的规模，还是从升值的空间角度来讲，都是如此。

对于优秀的中小企业来讲，通过创新，在挂牌新三板做市，提升市值，未来IPO或者被并购退出，只有通过提升市值才能让我们企业获得持续发展的空间。

对于企业家的家族财富传承来说，通过投资创新，尤其是透过母基金在分散风险的前提之下，又保有了创新高收益的天然特征，可能这是我们财富传承的新趋势，至少我们应该将我们的家族财富不要过度的集中于房地产一个品类，应该进行资产配置，应该分散我们的投资风险。

而对于员工来说，要想不背上沉重的房贷包袱，那么通过参与股权激励，通过大家众志成城，把企业发展起来，把市值提升起来，可能才是应对房价的一个解决之道。

今天我们已经面临到房价如此之高长的畸形的状态，我们也无法去改变和左右外部的环境。对优秀的企业家，我们能够将命运掌握在自己手里面的，就是我们去建立企业的核心能力，走资本市场的道路，提升市值，透过母基金进行投资创新，透过股权激励与员工分享企业未来的资本性收益，这可能是对于优秀的中小企业在今天这样一个外部环境之下的解决之道。

历经了十多年疯狂的货币超发，中国的房地产市场已经不再是一个简单的刚需问题，而是一个货币问题，是一个货币的现象。中国的房地产市场已经透支了未来长期发展的空间，正在积累着更多下行的风险。但是中国的中小企业的资本之路，在过去10年是受到了极大的制约和压抑，应有的潜力并未充分的释放。

所以在未来的10年，中国的中小企业将进入“创新x资本”新的双轮驱动大时代。希望并祝愿各位企业家把握未来10年的资本大机遇。今天的分享就到这里，谢谢大家。

朱亮：

感谢彭院长的分享！的确，地产的疯涨毕竟是不可持续的一种现象，而优质企业股权的价值不管经济发展到什么阶段都是有价值、可持续的。希望各位企业家和高管也能坚定信心，不要一叶障目，不见泰山。感谢大家收听！