咸鱼有望翻身 大悦城有意接盘北京东直门国盛

导读：记者昨日了解到，东直门国盛接盘方中国信达资产管理有限公司有意与大悦城团队合作盘活项目。在北京核心区限建大型商业的政策下，区位优势成为东直门国盛烂尾多年仍能获得大型地产开发商垂青的最大砝码，但区位赋予项目的价值也让双方能否在关键合作价格上达成一直备受考验。

烂尾八年，咸鱼有望翻身。记者昨日了解到，东直门国盛接盘方中国信达资产管理有限公司（以下简称“中国信达”）有意与大悦城团队合作盘活项目。在北京核心区限建大型商业的政策下，区位优势成为东直门国盛烂尾多年仍能获得大型地产开发商垂青的最大砝码，但区位赋予项目的价值也让双方能否在关键合作价格上达成一直备受考验。

翻身

从国浩中国接盘东直门国盛后，中国信达寻求援手解救最大烂尾。据一位知情人士透露，中国信达希望通过引入第三方公司盘活东直门项目，入局团队有可能是大悦城，双方已在洽谈。

去年8月，国浩中国以105亿元（包括45.63亿元现金以及59.37亿元项目债权）出售东直门交通枢纽项目国盛中心，资产管理公司中国信达拿下该项目。在不良资产运作上有颇多经验的中国信达对商业运营一片空白，上述人士称，中国信达方面希望通过委托管理让东直门项目重生。大悦城地产正在京寻找轻资产项目，双方均有意，不过目前还未有结果。

北京商报记者昨日联系中国信达方面，工作人员称，相关部门休息需改日联系。不过，大悦城地产一位负责人确认了上述消息，该人士称，大悦城地产与多家公司沟通，东直门项目也在其中。去年，双方已有接触，但该项目比较复杂还需大量调研、分析，合作不会一蹴而就。“东直门项目位置不错，迟早要被盘活。双方对该项目都会有期望值，最终能否成功关键看价格。”

稳健发展的大悦城地产提速扩张，去年宣布输出管理模式后加速全国找项目。在一线城市尤其是大本营北京，大悦城方面希望有更多项目落地。一直在黄金商圈找项目的大悦城甚至已不再排斥开发潜力区域。北京商报记者了解到，大悦城还考虑在南城一些商业洼地寻找机会，通过拿地自建开发。目前，大悦城地产在京有西单大悦城和朝阳大悦城两项目。西单大悦城是已开业大悦城中租金收益最高的项目，去年租金收入为6.26亿元，平均租金为1072元/月/平方米。朝阳大悦城租金收入次高为4.65亿元，平均租金为321元/月/平方米。

逆转？

在股权纠纷时期，区位优势让东直门国盛屡获青睐，但均因资产问题收购纷纷搁浅。一直未能入市又被纠纷缠身多年的东直门国盛是典型的不良资产，接盘方中国信达最为擅长不良资产经营，如果能够与擅长商业运营的大悦城团队牵手，东直门国盛将真正迎来重生的转机。

北京东西北四环内禁增1万平方米以上大型商业，核心区内未入市商业地块更具价值。尽管东直门交通枢纽日均约有80万客流量，但拯救东直门国盛项目难度不小，尤其还需“医治”周边复杂的商业环境。

此前，国浩中国对东直门项目定义为综合性房地产开发项目，规划总建筑面积51万平方米，包括购物中心、双塔写字楼、公寓和酒店。目前，商场被交通枢纽一分为二，原国盛招商中心被佰益汇折扣商场取代。国盛中心的预定轨道为定位“国际、时尚、潮流”，现有的佰益汇折扣商场主要销售超低折扣的品牌服装。北京商报记者查阅资料发现，国盛中心项目中包括地下20万平方米，其中7万平方米需交由政府运营，涉及项目后续与东城区政府的合作。

烂尾多年从零开始，目前，落户东直门的东方银座MALL、来福士广场都已度过培育期，东直门时尚定位的商圈氛围也基本形成。如果大悦城团队加入，依照“18-35岁的新兴中产阶级为主力市场，以年轻、时尚、潮流、品位为特征”的项目定位，与商圈整体基调吻合。从这一层面看，如果大悦城方面接手运营，东直门国盛不仅将获得重生，还有可能逆转近十年的被动局面。

对于该项目是仍以管理输出还是会参股，上述大悦城负责人表示，“还不好说，双方还在初步沟通，还未深度事宜洽谈阶段”。

洗牌

在存量激活时期，商业地产圈表面平静实则暗流涌动。一部分酝酿退出，一部分则通过走捷径的“轻资产”方式加速涉猎新项目。去年底，蓝色港湾团队入局北京卓展购物中心，不过，由于项目体量庞大，项目至今还未有太大改变，部分楼层已出现品牌撤离无候补的情况。

资本大鳄蓄势待发，行业洗牌加剧。去年是北京商业地产项目并购高峰年，受电商冲击、消费需求缩减等影响，多个传统商业项目经营或销售情况恶化甚至持续亏损。一些具有专业运营能力的集团、基金却顺势发展壮大，并伺机收购，扩大并巩固疆土，行业洗牌愈演愈烈。

《中国商业地产行业（2015/2016）年度发展报告》指出，目前市场上有抛售意愿的商业物业数量明显增加，但由于开发商对商业物业价值不切实际的高估，导致大量项目待价而沽、有价无市。但业界普遍认为，未来商业地产资产洗牌的高峰期即将来临。不过，商业地产多元化退出通道始终是行业发展的一大梗阻。