中国信达接盘北京国盛中心 招商面临瓶颈
导读：2015年8月20日，中国信达以105亿元的高价从国浩地产手中买下了国盛中心项目股权。然而，截至目前，中国信达接盘国盛中心已历时半年多，却迟迟没有动静。
（原标题：招商面临瓶颈、产权仅剩30年 中国信达成接盘侠 北京国盛中心翻盘承压）
国盛中心宣传海报上的“我是国盛，稍后见！” 依然清晰可见，多年前做出承诺的国盛中心，现在仍旧大门紧锁。近日，《中国经营报》记者来到国盛中心，发现周围的繁华到国盛这里戛然而止，楼下丝毫不见大型商业中心繁华、热闹的影子。一位自称是国盛中心保安的人士告诉记者“这里还没开业”，然后就自顾自地玩起了手机。
国盛中心位于北京市东城区东直门公交枢纽站，区位优势明显。出乎意料的是，这个受人瞩目的项目却成了北京“知名”烂尾楼，并且多年未摆脱烂尾命运。
2015年8月20日，国浩房地产（中国）有限公司（以下简称“国浩地产”）与中国信达资产管理股份有限公司（以下简称“中国信达”）双双发布公告，宣称双方就国盛中心项目达成协议，中国信达以105亿元的高价从国浩地产手中买下了国盛中心项目股权。
然而，截至目前，中国信达接盘国盛中心已历时半年多，却迟迟没有动静。业内人士分析，国盛中心目前面临品牌信用度降低、招商瓶颈、融资成本高、产权仅剩下30年等诸多压力。中国信达要盘活国盛中心并非易事。
烂尾多年 融资成本高企
公开资料显示，国盛中心项目始建于2000年，包括购物中心、双塔写字楼、公寓和酒店，项目规划建筑总面积约达60万平方米。该项目是2008年北京奥运会的重点配套项目，但除了交通枢纽在2008年建成交付使用外，其他部分几经开工停工复工，最终因为股权纠纷问题，项目于2012年全面停工，至此国盛中心成为北京城区内“知名”烂尾楼。
据搜铺网消息，2014年9月1日，海南省高院终审判决北京城建东华房地产有限公司国盛中心项目的股权归属国浩地产。
国浩地产经过7年股权争夺战，终于甩掉了股权纠纷的包袱，国盛中心项目似乎迎来了新的希望。据多家媒体报道，在2015年8月20日国浩地产与中国信达双双发布公告，宣称双方就国盛中心项目达成协议，中国信达以105亿元的高价从国浩地产手中买下了国盛中心项目股权。
中国信达官网介绍公司业务时，写道“主要业务包括不良资产经营业务、投资及资产管理业务和金融服务业务，其中不良资产经营是本公司核心业务”。
中国信达“志不在商”，国盛中心未来命运如何？截至目前，中国信达接盘国盛中心已历时半年多，却迟迟没有动静。
中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平指出，国盛中心项目“很复杂”。“原来，国浩地产从北大青鸟手中买下国盛中心产权时，交易快要达成了，北大青鸟临时反悔，给出的说法是认为国浩地产在交易过程中有问题，但国浩地产方面认为交易是有效的。国盛中心的股权纠纷主要就是北大青鸟和国浩地产两家之间的纠纷。”
另外，国盛中心因与东直门公交枢纽站牵扯在一起，涉及到东城区政府，加之项目本身的股权纠纷问题，北大青鸟、国浩地产、地方政府多方审视造成其无法正常经营。
在王永平看来，国盛中心项目的股权最终归属于中国信达，与中国信达“央企”的背景不无关系，“一般的企业摆不平中间的纠纷”。
“项目本身很大，而且已经搁置了很长时间，开发出来不会那么快，包括债权债务处理，工程施工等一系列问题。”王永平说。
国盛中心烂尾已快十年，利益损失最大的主体无疑是投资方国浩地产，同时对地方政府也造成了一定损失。国盛中心位于北京市中心地带，又在大型交通枢纽东直门公交枢纽站旁边，如果能正常营业，不仅可以为地方政府带来税收收入，也能增加就业，甚至对区域发展带来重大影响。
王永平告诉记者，就区位而言，未来盘活国盛中心是没有任何问题的。但关键问题在于项目背负的包袱到底有多重——“中国信达把国盛中心项目股权买过来的同时，也承接了很多债务，多年来银行的利息、融资成本很高了。”
此外，王永平还指出商业地产的产权是40年，国盛中心目前已烂尾近10年，产权时限仅剩下30年，物业的价值也在下降。
招商存瓶颈
“站在招商的角度来说，国盛中心的首要问题是转手次数太多，品牌信心下降了，其次是项目定位不清晰、建筑人流动线欠理想、和交通枢纽之间的关系处理存在问题等导致其招商存在瓶颈。”睿意德策略顾问部高级总监李静雅说。
李静雅进一步分析，一个项目在招商引进品牌时，品牌方关注的首要问题就是方案商的主体运营能力是否够强，而国盛中心项目曾几度易主，直接导致其品牌信用度降低。
对于国盛中心定位不够清晰这一问题，李静雅认为，国盛中心依托东直门枢纽站的交通优势，每天的纳客量可以保证。就建筑设计而言，国盛中心可能更符合在东直门枢纽站有换乘需求、目的性到达人群的消费需求，是倾向于配合这些目标客群的一种便捷型消费场所。
记者查阅资料发现，国盛中心在对外宣传上，使用的都是诸如“时尚”“城市综合体”之类的词语，定位较为高端。例如，百度百科对国盛中心的介绍是“集合了多元丰富业态：双塔5A智能办公楼——东直门区域至高点、英伦五星级国丰酒店、两栋精品国盛国际公寓及国盛时尚——区域内体量最大的风尚地标。独有4万平方米大型园林，是中国商业地产项目中最大的空中森林花园”。
李静雅分析道，便捷型的消费和以时尚为定位的目的性消费，目标客群之间存在一定差异，如果定位在中产阶层，那么在形象展示上的诉求就会更高。而如果国盛中心的定位是便捷型消费场所，那么它在规划当中，应该把换乘人群放在主要位置上，但现在是放在了交叉口处，即最好的位置已经贡献给了交通枢纽。
李静雅说，北京宋家庄交通枢纽站周围的商圈也是依托交通优势成长起来的，聚集在周围成熟的商圈主要以供应生活基础性需求品为主，为上班需要换乘、生活购物的人群提供了便捷服务。
与之类似的是，国盛中心同样依托于东直门公交枢纽站，客群也是依靠交通枢纽的客流量，自身独立纳客能力较弱。因此它的目标客群和自身定位两者之间出现了“错位”。
最后，李静雅表示，国盛中心后期盘活压力大，最大的困难是如何消除品牌顾虑，重新树立信用度。但如果能够做到定位清晰，并且有专业的运营团队介入，还是有机会做起来的。
就如何盘活国盛中心等问题，记者联系到中国信达企业文化部，欲就国盛中心项目目前基本情况对其进行采访，但对方以“时间点不太合适”为由拒绝接受采访。工作人员称马上就到公司业绩报告发布的时候，公司规定业绩发布前不能谈与项目相关的事情，“国盛中心项目挺大的，涉及到信息披露，现在不太方便。”上述工作人员说。
据悉，国浩地产作为国盛中心项目的投资方，曾在该项目长达7年的股权纠纷中扮演“主角”，记者联系到国浩地产试图就国盛中心项目烂尾多年的原因进行采访，但国浩地产也拒绝接受采访。