张鹏：绿色住宅、养老地产、众创空间是创新方向

导读：张鹏：当代置业（中国）有限公司执行董事兼总裁。操盘项目有北京当代北辰COCOMOMA、上海当代万国府MOMA 等。

中国房地产报：你如何看待未来房企的创新方向?

张鹏：房企大致还有3~5年的好日子，因为有譬如国家政策层面的城镇化红利、城市化等。然而，有一些有可能影响地产企业未来命运的国家大势方向，已经在悄悄发生变化，如绿色经济、大众创业、万众创新以及老龄化社会到来的趋势等。未来如果房企还只是关心高去化和高周转，明显就会太low了，企业如何能够攀上国家大势值得思考。我认为符合国家未来大趋势的方向是绿色住宅、养老地产、城市更新、众创空间等领域。

中国房地产报：对未来房企的创新，你的观察是什么?

张鹏：房地产企业未来必然面临高淘汰、高聚焦、高成本的严重分化时代，未来房地产企业如果没钱、没地，再没有内容和产品，未来必将很快被淘汰出局。因此，市场下行大环境情况下，房企未来该如何布局创新，才能把握相应的行业大势。我的思考有两点：

首先，房地产企业应该思考自己的核心专长是什么。过去房企无非是老三样，要不有钱、要不有地、要不有政府资源。然而未来房地产行业大势下，这三样将不再是系统性和可持续性的优势，将很快会被淘汰。因为需求的多样性，产品的多样性，使得客户处于高度摇摆状态。而这给房地产企业，带来了更大的挑战。那么作为房企就要思考，我在有钱有资源有土地之后，房地产这一个物理空间到底我能够装什么样的内容。青年公寓?养老度假?旅游休闲?众创空间?企业的核心专长在哪里?从而打造出自己独树一帜的产品线。

其次，深耕房地产价值链，构建新的商业模式。围绕房地产业务的基本原点，孵化出一个个以客户需求为中心点的商业模式。在这种情况之下，做好房地产主营业务基础之上，价值链体现在哪里?是前端的金融市场、中端的地产开发、还是末端的物业服务市场?从而在房地产开发全流程价值链上的关键点延伸而来的商业模式，新形势下房地产企业对于客户需求的深挖，找到新的商业模式将是关键，尤其是社区运营服务这块，将是未来企业逐利的风口所在。

对于万科、恒大、绿地之类的达到2000亿级以上的房企，其企业的价值链深耕可能体现在以地产业务为基础，再去拓展教育、医疗、矿泉水、足球、文化等多元化形式，重点是基于地产这一个主营业务基础之上，打造属于地产平台之上的商业王国;而对于那些规模偏小的房地产企业，地产价值链如何挖掘，就要思考从土地密码获取、客户市场调研，土地价值挖掘，尤其是后期进入到使用阶段以后，社区物业经营资源，房地产企业具有天然优势。因此，在内部搞新业务创新是个很不错的选择。

中国房地产报：新业务的创新与地产老业务间该如何平衡?

张鹏：未来客户主要特点呈现出小批量多品种个性化的需求，而这会给地产公司带来很大考验。因为对他们来说，思维方式与管理流程都要改，过去是高去化高周转，以产品为重心，而现在变成人了，管理和服务流程要改变。对许多新业务，如物业公司或者运营部门来说，能否快速决策给客户提供高质量的服务，这点非常关键。而原来地产给物业下的指标则是，你给我带客户，要不就是以老带新。

要知道过去房地产行业的产品是物理空间，以后的产品则是服务，因此房企需要考虑各方面需求，而不再仅仅是要求标准化流程，KPI指标能否完成。而很多针对物业公司小业务的创新，到目前为止看起来还并不能形成标准化。因此，新型业务的考核上，更多的则是体现在立项阶段、计划预算阶段、天使轮资金到位、A轮B轮融资到位等。